나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9172 [1] 제주특별자치도 서귀포시 강정동 588-5 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀감정 · 평가일 2026.01.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 법환동 소재 ‘제주월드컵경기장’ 남측 근거리에 위치하는 부동산으로서, 주위는 전 및 과수원, 임야,소규모점포, 주택 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

기호1~4 본건까지 차량접근이 가능하며, 제반교통사항은 보통시됨

형태 및 이용상태

기호1~4 토지 공히 인접도로 대비 완경사인 부정형의 토지로서, ‘과수원’으로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1 : 지적상 맹지이나, 기호2를 경유하여 출입가능함. 기호 2 : 서측으로 노폭 약 20미터의 아스콘 포장의 왕복4차선 도로에 접함. 기호 3 : 지적상 맹지이나, 기호2,4를 경유하여 출입가능함. 기호 4 : 지적상 맹지이나, 기호2를 경유하여 출입가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,3,4 : 자연녹지지역 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법> 기호2 : 자연녹지지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법> 임.

제시목록 외의 물건

지적 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

기호 1~4 토지는 귀제시목록 및 등기사항전부증명서상 지목이 ‘전’이나 현황 ‘과수원’으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임. - 기타: 기호1~4) 공히 토지는 농지취득자격증명을 요하는 농지로 사료되나 해당관청의 재확인을 요함.

물건 비고

-일괄매각, 제시외 건물 포함
-특별매각조건, 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함)
-본 건 현황 휴경상태의 과수원임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경9172 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 강정동 588-5

* 용도: 전 (현황: 과수원)

* 감정가: 1,520,679,900원

* 토지면적: 1455.00㎡ (약 440.14평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 108.94㎡ (약 32.95평)

* 매각대상: 토지매각 (제시외 건물 포함)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 엠씨아이대부주식회사

* 특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보

* 주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함, 특별매각조건, 농지취득자격증명 제출 필수

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 제주특별자치도 서귀포시 법환동 소재 ‘제주월드컵경기장’ 남측 근거리에 위치하며, 주위는 전 및 과수원, 임야, 소규모점포, 주택 등으로 이루어진 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태:

* 기호1: 지적상 맹지이나, 기호2를 경유하여 출입 가능합니다.

* 기호2: 서측으로 노폭 약 20미터의 아스콘 포장의 왕복 4차선 도로에 접합니다.

* 기호3: 지적상 맹지이나, 기호2, 4를 경유하여 출입 가능합니다.

* 기호4: 지적상 맹지이나, 기호2를 경유하여 출입 가능합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 11월 11일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (을5)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다.

* 등기사항 요약:

* 소유권이전: 2021년 2월 2일, 강봉진 외 3명 (협의분할에 의한 상속)

* 근저당: 2022년 11월 11일, 엠씨아이대부주식회사 (채권액 1,320,000,000원) - 말소기준권리

* 지상권설정: 2022년 11월 11일, 서귀포새마을금고 - 말소

* 지상권이전공동담보: 2025년 8월 29일, 엠씨아이대부주식회사 - 말소

* 임의경매: 2025년 11월 28일, 엠씨아이대부주식회사 - 말소

* 등기부채권 총액: 1,320,000,000원

* 임차인 현황: 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 농경지, 과수원, 임야 등 자연환경과 소규모 점포, 주택이 혼재된 지역에 위치합니다.

* 상업 활동: 대규모 상권보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 점포가 일부 존재하며, 직접적인 상업 활동이 활발한 지역은 아닙니다.

* 입지 특성: 제주월드컵경기장 인근이라는 점은 있으나, 상권 형성에 미치는 영향은 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주거 환경: 주변은 전원적인 농촌 및 주택 지역으로 조용하고 한적한 환경을 제공합니다.

* 교통 편의: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 추가 확인이 필요합니다.

* 주변 시설: 소규모 점포 및 주택이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 매각 결정일까지 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 매수 신청 보증금을 반환받지 못합니다. 입찰 전 해당 행정관서에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 토지 현황 및 공부상 지목 불일치: 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '과수원'으로 이용 중입니다.

* 물건 상태 불량:

* 본 건은 휴경 상태의 과수원으로, 과수목의 관리 상태가 지극히 불량합니다.

* 제시외 건물 또한 지붕 파손 등 관리 상태가 불량하므로 입찰 시 유의해야 합니다.

* 도로 접근성 제약: 일부 필지(기호1, 3, 4)는 지적상 맹지이며, 인접 토지를 통해야만 출입이 가능합니다.

* 부동산 경계 침범 추정: 제시외 건물은 인접지(강정동 499번지) 지상에 일부 침범하여 소재하는 것으로 추정되며, 정확한 경계 확인을 위해 측량이 필요합니다.

* 묘지 추정: 본 건 지상에 과거 분묘가 소재하였던 것으로 추정되는 산담 경계 2자리가 확인되나, 봉분이 명확하지 않고 임야화가 진행되었습니다.

* 토지 이용 제한: 본 건은 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 따릅니다.

* 주변 시설: 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과상, 본 건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 특별한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 강정동에 위치한 토지(과수원)로서, 높은 감정가에도 불구하고 현재 휴경 상태이며 관리 상태가 전반적으로 불량한 점이 확인됩니다. 특히 농지취득자격증명 제출 의무와 일부 맹지, 경계 침범 추정, 묘지 추정 등 다수의 리스크 요인이 존재합니다. 그럼에도 불구하고 제주라는 지역적 이점과 넓은 토지 면적을 고려할 때, 향후 적절한 활용 방안 모색 시 잠재적 가치를 기대해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 제주특별자치도 서귀포시의 지역적 가치와 관광 인프라 접근성을 갖추고 있습니다.

* 토지 가치: 넓은 면적의 토지 자체를 보유할 수 있다는 장점이 있습니다.

* 잠재적 개발: 자연녹지 지역으로, 관련 법규 검토를 통해 향후 개발 가능성을 탐색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 본 건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 감정가 1,520,679,900원을 기준으로, 상기 명시된 잠재적 리스크 요인과 개발 가능성, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.