나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9208 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 동광리 998-9 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.12.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

제주특별자치도 서귀포시 안덕면 동광리 소재 "동광육거리" 남측 인근에 위치함.

교통상황

본건 인근에서 도보 약 5분 거리에 마을버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

본건은 인접지와 대체로 등고 평탄한 정방형 토지로, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 4~6미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>

제시목록 외의 물건

후첨 ‘지적 및 건물개황도’ 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 기본 급배수설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 ‘지적 및 건물개황도’ 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경9208 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 동광리 998-9

용도: 단독주택

감정가: 557,733,880원

토지면적: 446.00㎡ (약 134.91평)

건물면적: 117.18㎡ (약 35.45평)

건물 제시외면적: 14.76㎡ (약 4.46평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOO

특이사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

1.1. 토지정보

* 토지면적: 446.00㎡ (약 134.91평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한)), 경관보전지구4등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급(2023-01-30), 하수처리구역(2024-10-16).

1.2. 건물정보

* 건물면적: 117.18㎡ (약 35.45평)

* 건물 제시외면적: 14.76㎡ (약 4.46평)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕

* 이용상태: 단독주택으로 이용 중

* 설비내역: 난방설비, 기본 급배수설비 등

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 동광리 소재 "동광육거리" 남측 인근에 위치함.

* 교통상황: 본건 인근에서 도보 약 5분 거리에 마을버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 인접 도로상태: 본건 남측으로 노폭 약 4~6미터 포장도로에 접함.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음. 본건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정임.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 특이사항 없음.

* 등기부요약 (토지):

* 말소기준권리: 근저당권 (안덕농업협동조합, 2016-12-14)

* 말소예정 권리: 근저당권 (안덕농업협동조합, 180,000,000원), 근저당권 (주식회사엠캐피탈대부, 102,000,000원), 전세권설정 (주식회사엠캐피탈대부, 5,000,000원), 임의경매 (주식회사엠캐피탈대부)

* 등기부채권 총액: 282,000,000원

* 등기부요약 (건물):

* 말소기준권리: 근저당권 (안덕농업협동조합, 2016-12-14)

* 말소예정 권리: 근저당권 (안덕농업협동조합, 180,000,000원), 압류 (국민건강보험공단), 근저당권 (주식회사엠캐피탈대부, 102,000,000원), 전세권설정 (주식회사엠캐피탈대부, 5,000,000원), 임의경매 (주식회사엠캐피탈대부)

* 등기부채권 총액: 287,000,000원

* 경매 신청 채권자: 주식회사엠캐피탈대부

4. 상권분석

* 주변 유사 물건 거래 사례:

* 제공된 JSON 정보에 따르면, 인근 '마마뜰빌리지' (안덕면 동광리 1602번지)의 다세대 주택이 2024년 3월 12일 510,000,000원, 2025년 6월 10일 510,000,000원에 거래되었음. 해당 물건은 2019년 준공된 다세대 주택으로, 전용면적 약 99.76㎡ (약 30.18평), 대지면적 약 164.40㎡ (약 49.73평)임.

* 물건 특성 대비 시세 비교:

* 본건은 단독주택으로, 제공된 거래 사례는 다세대 주택임.

* 본건의 토지면적(446.00㎡)은 유사 거래 사례의 토지면적(164.40㎡)보다 약 2.7배 넓어 토지 가치가 높을 것으로 예상됨.

* 본건의 감정가는 557,733,880원으로, 주변 다세대 주택의 거래가(510,000,000원)와 비교 시, 넓은 토지 면적과 단독주택으로서의 희소성을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됨.

5. 생활정보

* 주변 편의시설 및 환경: "동광육거리" 남측 인근에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됨. 주변 지역은 안덕면의 자연환경을 기반으로 하며, 계획관리지역, 자연취락지구 등에 속해 있음.

* 혐오시설: 제공된 정보만으로는 인근 혐오시설의 존재 여부를 확인할 수 없음. 상세한 현장 조사 또는 지도 서비스 확인이 필요함.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 하수처리구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있음.

* 기타: 제시외 건물(14.76㎡)이 포함되어 일괄매각되므로, 이에 대한 명확한 처리 방안을 사전 검토해야 함.

7. 종합 의견

본건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 동광리 소재 단독주택으로, "동광육거리" 인근에 위치하여 접근성이 양호한 편임. 토지 면적이 446.00㎡(약 134.91평)로 넓으며, 건물은 2016년에 건축된 철근콘크리트 구조의 단독주택으로 이용 중임. 제시외 건물도 포함되어 일괄매각 대상임. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸 예정이며, 인수할 임차권은 없음. 인근 다세대 주택의 거래 사례가 510,000,000원인 점을 고려할 때, 넓은 토지를 가진 본 건의 감정가 557,733,880원은 적정해 보임. 토지이용계획 상 일부 제한사항이 존재하므로 투자 시 유의해야 함.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적(약 134.91평)을 보유한 단독주택으로, 향후 활용 가치가 높음.

* "동광육거리" 인근으로 비교적 좋은 입지 조건을 갖추고 있음.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수할 권리가 없어 안전한 투자가 가능함.

* 제주 지역 부동산의 지속적인 가치 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 557,733,880원이며, 주변 유사 물건(다세대 주택)의 최근 거래가가 510,000,000원인 점을 고려할 때, 본건은 단독주택으로서 더 넓은 토지를 보유하고 있어 그 가치가 더 높을 것으로 판단됩니다. 또한, 2016년에 신축된 건물로 비교적 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

제시된 정보를 바탕으로 일반적인 경매 투자 전략 및 주변 시세를 종합적으로 고려했을 때, 약 480,000,000원에서 530,000,000원 사이 의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이는 감정가의 약 86% ~ 95% 수준이며, 시장 상황 및 실제 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

* 보수적인 접근 시: 약 480,000,000원

* 적극적인 접근 시: 약 530,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.