나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9174 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 일과리 1300-2 1호 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.12.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 일과리 소재 "대수동교차로" 남서측 인근에 위치하며, 본건 인근은 단독주택 및 농경지 등이 형성된 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근이 가능하여 제반 간선도로 상황 보통임.

형태 및 이용상태

기호 3) 인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로, 단독주택 건부지로 이용중임. 기호 4),5) 인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로 전으로 이용중임.

인접 도로상태

기호 3) 북측으로 노폭 약 5미터 포장도로에 접함. 기호 4),5) 지적상 맹지이나, 기호 3)을 통하여 진입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 3),4),5) 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023.10.20.고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2024-09-04)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>

제시목록 외의 물건

후첨 “지적 및 건물개황도” 참조

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 1) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 1층건으로서, 외벽 : 치장벽돌 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등 임. 기호 2) 시멘트블록조 슬레이트지붕 1층건으로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

기호 1) 단독주택으로 이용중임. 기호 2) 창고로 이용중임.

설비내역

기호 1) 전기설비 및 기본적인 위생설비, 난방설비 등 되어 있음. 기호 2) 전기설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 “지적 및 건물개황도” 참조

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록4,5: 농지취득자격증명 제출요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경9174 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 엠씨아이대부주식회사

1.2. 소재지 및 토지 정보

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 일과리 1300-2 1호

* 토지면적: 3563.00㎡ (약 1,078평)

* 토지지분: 3563㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 용도지역: 자연녹지지역, 자연취락지구

* 토지 이용계획 및 제한상태: 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역

1.3. 건물 정보

* 용도: 단독주택

* 건물면적: 118.76㎡ (약 36평)

* 건물지분: 118.76㎡

* 건물 제시외면적: 49.82㎡ (약 15평)

* 건물구조 (기호 1 - 단독주택): 시멘트벽돌조 슬래브지붕 1층

* 건물구조 (기호 2 - 창고): 시멘트블록조 슬레이트지붕 1층

* 이용상태: 기호 1) 단독주택, 기호 2) 창고

* 부합물 및 종물: 본건 토지 지상에 식재된 조경수목 및 돌담, 담장 등 평가 포함. (단, 별지목록 5 지상의 제시외 물건 중 파이프조 차광막지붕 단층 창고 34.1㎡와 이동식 컨테이너 1동은 매각에서 제외됨)

1.4. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 1,366,020,610원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 일과리 소재 "대수동교차로" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 농경지가 형성된 지역으로 주위환경은 보통으로 평가됩니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

2.2. 교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하여 제반 간선도로 상황은 보통입니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

* 인접 도로상태: 기호 3) 토지(건부지)는 북측으로 노폭 약 5미터 포장도로에 접합니다. 기호 4), 5) 토지(전)는 지적상 맹지이나, 기호 3) 토지를 통해 진입이 가능합니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 지역지구: 자연녹지지역, 자연취락지구

* 제한사항: 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

* 소유권 변동: 1979년 강유복 소유권 이전, 2018년 강철호 협의분할 상속.

* 근저당: 엠씨아이대부주식회사 (2020-11-19, 840,000,000원), 엠씨아이대부주식회사 (2022-04-06, 216,000,000원). 등기부채권 총액 1,056,000,000원.

* 지상권: 용담새마을금고 (2020-11-19) 및 엠씨아이대부주식회사 (2025-08-29, 지상권 이전).

* 임의경매: 엠씨아이대부 (2025-11-27).

* 말소 예정 권리: 근저당, 지상권, 임의경매 등 대부분의 권리가 말소될 예정입니다. (을구권리: 을14, 을15, 을16, 을15-1, 갑5 모두 말소 예정)

3.2. 등기부 현황 (건물)

* 소유권 변동: 1992년 강유복 소유권 보존, 2018년 강철호 협의분할 상속.

* 근저당: 엠씨아이대부주식회사 (2020-11-19, 840,000,000원), 엠씨아이대부주식회사 (2022-04-06, 216,000,000원). 등기부채권 총액 1,056,000,000원.

* 임의경매: 엠씨아이대부 (2025-11-27).

* 말소 예정 권리: 근저당, 임의경매 등 대부분의 권리가 말소될 예정입니다. (을구권리: 을10, 을11, 갑5 모두 말소 예정)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원. 현재 파악된 임차인은 없으며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

3.4. 특이 권리사항 (법정지상권 등)

* 법정지상권 성립 가능성: 본건 건물(별지목록 1) 일부가 소재하는 것으로 조사된 일과리 1301-4번지 토지에 대하여 본건 건물을 위한 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다. 이는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. [cite:PROPERTY_STATEMENT_NOTES]

4. 상권분석

4.1. 주변 부동산 거래 동향

제주 서귀포시 대정읍 일과리 일대는 단독주택 및 농경지가 혼재된 지역으로, 최근 개발 움직임과 함께 다양한 토지 및 주택 거래가 이루어지고 있습니다. 특히, 제2공항 건설 예정지와 인접한 지역은 개발 기대감으로 인해 토지 가격 상승 요인이 있습니다. [cite:SEARCH_RESULT_3, SEARCH_RESULT_4, SEARCH_RESULT_9, SEARCH_RESULT_11]

* 유사 토지 매매 사례:

* 대정읍 일과리 2차선 접한 토지, 약 3.3㎡당 65만원 (총 3억 9065만원) [cite:SEARCH_RESULT_3]

* 대정읍 일과리 계획관리지역, 전(385평), 단독주택 부지 추천, 3억 [cite:SEARCH_RESULT_4]

* 대정읍 일과리 대로변 토지(960평), 자연녹지지역, 115,000만원 (3.3㎡당 120만원) [cite:SEARCH_RESULT_9]

* 대정읍 일과리 70평 토지, 계획관리지역, 연세 주택 (보증금 500만원, 연세 1천만원) [cite:SEARCH_RESULT_11]

4.2. 주변 유사 물건 시세

* 토지: 일과리 지역의 토지는 지목, 용도지역, 도로 접면 여부 등에 따라 3.3㎡당 65만원에서 120만원 이상의 가격대를 형성하고 있습니다. 본건 토지는 3563㎡ (약 1078평) 규모로, 자연녹지지역 및 취락지구에 속하며, 일부 맹지(기호 4, 5)를 포함하고 있습니다.

* 주택: 주변 단독주택의 경우, 면적 및 건축 연도에 따라 시세가 다양하게 형성됩니다. 일과리 1300-2번지 소재 단독주택(건물 118.76㎡, 토지 3563㎡)의 경우, 감정가는 13억 6천만원 수준이나, 실제 시세는 유사 사례 거래가를 참고하여 판단해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

대정읍내는 차량으로 5분 이내 거리에 위치하여 각종 편의시설 이용이 용이합니다. [cite:SEARCH_RESULT_11]

* 주요 관광지: 송악산, 가파도, 마라도, 추사관, 모슬포항 등 대정읍 내외 관광 명소가 다수 분포해 있습니다. [cite:SEARCH_RESULT_20, SEARCH_RESULT_23, SEARCH_RESULT_24, SEARCH_RESULT_25]

5.2. 주변 교육시설

초, 중, 고등학교 및 어린이집, 유치원 등 모든 학군이 차량 10분 내 통학 가능합니다. [cite:SEARCH_RESULT_11]

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 자격

* 농지취득자격증명 필수 제출: 본건 토지 중 일부(목록 4, 5)는 농지로 이용 중이므로, 매수인은 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금을 반환받지 못할 수 있습니다. [cite:PROPERTY_STATEMENT_NOTES]

* 제주도 외지인 농지 취득 제한: 제주도는 외지인의 농지 취득에 대한 심사가 강화되었으며, 농업경영계획서 제출 및 농지위원회의 심의가 필요합니다. 발급 절차가 복잡하거나 거부될 가능성도 있으므로, 사전에 관련 행정기관(서귀포시 읍면사무소)에 문의하여 자격 요건을 확인해야 합니다. [cite:SEARCH_RESULT_2, SEARCH_RESULT_5, SEARCH_RESULT_10, SEARCH_RESULT_12, SEARCH_RESULT_14]

6.2. 법정지상권 성립 가능성

본건 건물(기호 1) 일부가 인접 토지(일과리 1301-4번지)에 소재하는 것으로 조사되었으며, 해당 토지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 추후 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. [cite:PROPERTY_STATEMENT_NOTES]

6.3. 제시외 건물 포함 및 제외

매각물건에는 제시외 건물(건물면적 49.82㎡)이 포함되나, 특정 제시외 건물(파이프조 차광막지붕 단층 창고 34.1㎡ 및 이동식 컨테이너 1동)은 매각에서 제외됩니다. 명확한 확인이 필요합니다. [cite:PROPERTY_STATEMENT_NOTES]

6.4. 정확한 측량 필요성

본건 건물(기호 1)은 목록 3 토지 및 인접 토지(일과리 1301-4번지) 양 지상에 소재하는 것으로 보이며, 정확한 측량이 필요합니다. [cite:PROPERTY_STATEMENT_NOTES]

6.5. 혐오시설 유무

주변 지역에 유해하거나 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 축산 농가가 밀집된 지역으로 악취나 분뇨 처리로 인한 환경 문제가 제기된 바 있습니다. [cite:SEARCH_RESULT_17] 또한, 폐기물 처리 시설이 제주 전역에 설치 및 운영되고 있으나, 본건 물건지 인근에 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. [cite:SEARCH_RESULT_15, SEARCH_RESULT_18, SEARCH_RESULT_21]

7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 대정읍 일과리에 위치한 단독주택 및 토지입니다. 넓은 토지 면적과 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있으나, 농지취득자격증명 취득의 어려움, 법정지상권 성립 불확실성 등 권리 및 행정적 리스크가 존재합니다. 특히, 농지법 개정으로 인해 제주 외지인의 농지 취득이 더욱 까다로워졌으므로, 사전에 철저한 확인이 필수적입니다. 제시외 건물 포함 및 제외 사항, 정확한 측량 필요성 등도 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 3563㎡(약 1078평)의 넓은 토지는 향후 활용 가치가 높습니다.

* 양호한 접근성: 차량 접근이 가능하며, 도로 상황이 보통 수준입니다.

* 잠재적 개발 가능성: 자연녹지지역 및 자연취락지구로 지정되어 있어, 향후 개발 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 주변 관광지 인접: 송악산, 마라도 등 유명 관광지와 인접하여 투자 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,366,020,610원

* 주변 시세:

* 토지: 3.3㎡당 65만원 ~ 120만원 이상 (매물 종류 및 위치에 따라 상이) [cite:SEARCH_RESULT_3, SEARCH_RESULT_4, SEARCH_RESULT_9]

* 주택: 유사 사례 거래가 참조 필요.

* 예상 입찰가 산정:

본건은 넓은 토지 면적을 보유하고 있으나, 농지취득자격증명 확보 난이도, 법정지상권 불확실성, 제시외 건물 제외 사항 등 여러 리스크 요인을 고려해야 합니다. 감정가는 13.6억원 수준이나, 현재 시장 상황과 제시된 리스크를 감안할 때, 보수적으로 감정가의 70~80% 수준인 약 9억 5천만원 ~ 11억원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 농지취득자격증명 취득 가능 여부 및 법정지상권 관련 확인 후 입찰가를 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

* 참고: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.