나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9163 [1] 제주특별자치도 서귀포시 신효동 305 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청연 · 평가일 2025.12.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 하효동 소재 "효돈중학교" 북서측 인근(기호 1,3), 제주특별자치도 서귀 포시 남원읍 하례리 소재 "하례초등학교" 남서측 근거리(기호 4) 및 남서측 인근(기호 5)에 위치하며, 주 위는 전, 과수원, 단독주택 등이 혼재하는 마을주변 농경지대입니다.

교통상황

기호 (1,3) : 본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 보조간선도로가 소재하는 등 전반적인 교통여건은 보통입니다. 기호 (4,5) : 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 전반적인 교통여건은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호 (1,3~5) : 인접지 또는 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로, 과수원으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호 (1) : 남서측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다. 기호 (3) : 지적도상 맹지이나, 기호 (1)을 경유하여 진출입 가능합니다. 기호 (4) : 북동측 및 북서측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다. 기호 (5) : 서측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2024-09-04)<문화유산의 보존 및 활 용에 관한 법률>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자 유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법> 기호 (3) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2024-09-04)<문화유산의 보존 및 활 용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 지하수자원특별관리구역(202 0-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 기호 (4) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사 문화환경보존지역(2024-09-04)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 지하수자원특별 관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 기호 (5) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법 률>, 역사문화환경보존지역(2024-09-04)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,지하수 자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>입니다.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 'I.감정평가의 개요 - 6.기타 검토 및 참고 사항'을 참조하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (2) : 벽돌조 스레트지붕 단층 건물로서, (사용승인일자 : 1984.01.25.) - 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등 - 창호 : 철재도어 및 샷시창 등입니다.

이용상태

기호 (2) : 저장고입니다.

설비내역

-

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 'I.감정평가의 개요 - 6.기타 검토 및 참고 사항'을 참조하시기 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각, 제시외 물통, 지하수 관정 포함
-특별매각조건, 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함)
-본 건 토지 지상에 매각에서 제외되는 제시외 비닐하우스 등이 소재함.
-본 건 토지 지상에 분묘가 소재함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

제주지방법원 2025타경9163 (1)

1.2. 소재지

제주특별자치도 서귀포시 신효동 305

1.3. 용도

창고시설

1.4. 감정가

1,501,310,000원

1.5. 토지정보

* 토지면적: 5071.00㎡ (약 1535.18평)

* 토지지분: 5071㎡ (약 1535.18평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

1.6. 건물정보

* 건물면적: 65.92㎡ (약 19.95평)

* 건물지분: 65.92㎡ (약 19.95평)

* 건물 제시외면적: 6.30㎡ (약 1.91평)

1.7. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매구분

부동산 임의경매

1.9. 채권자

농업협동조합자산관리회사 (추정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 신효동에 소재하며, "효돈중학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주위 환경은 전, 과수원, 단독주택 등이 혼재하는 마을 주변 농경지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 보조간선도로 및 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 형태 및 이용상태

인접지 또는 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로, 현재 과수원으로 이용 중입니다. 건물은 벽돌조 스레트지붕 단층 창고시설(저장고)로 이용 중에 있습니다.

2.4. 인접 도로상태

각 필지는 남서측, 북동측, 북서측, 서측으로 폭 약 3m~5m 내외의 포장도로에 접하고 있으며, 일부 필지는 지적도상 맹지이나 인접 토지를 경유하여 출입이 가능합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역, 공장설립제한지역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 적용됩니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 정보: 제공된 정보에 특정 임차인 정보가 명시되어 있지 않아, 인수 대상 임차인은 없는 것으로 판단됩니다. (단, 현황 조사 시 추가 확인 필요)

3.2. 토지 등기부 요약

* 2015년 10월 30일자 농업협동조합자산관리회사 근저당권(6억 원)이 말소기준권리입니다.

* 이후 다수의 근저당권이 설정되었으며, 말소 예정입니다.

* 2025년 11월 26일자 농업협동조합자산관리회사의 임의경매개시결정(1,046,482,679원)이 등기되어 있습니다.

* 토지 등기부 채권 총액: 1,311,000,000원

3.3. 건물 등기부 요약

* 2018년 8월 20일자 농업협동조합자산관리회사 근저당권(3억 원)이 말소기준권리입니다.

* 이후 근저당권이 설정되었으며, 말소 예정입니다.

* 2025년 11월 26일자 농업협동조합자산관리회사의 임의경매개시결정(1,046,482,679원)이 등기되어 있습니다.

* 건물 등기부 채권 총액: 363,000,000원

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 서귀포시 신효동의 농경지대에 위치하며, 주변에 전, 과수원, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다. 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 편의시설 및 농업 관련 활동이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: "효돈중학교", "하례초등학교" 등 교육기관이 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변환경: 비교적 조용하고 한적한 농촌 마을의 생활환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 제출 의무

본 물건은 농지법 적용 대상인 토지를 포함하고 있어, 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금을 반환받지 못할 수 있으므로, 입찰 전 해당 행정관서에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 제시외 물건 및 건물

* 매각에서 제외되는 제시외 비닐하우스(약 1,885.0㎡, 1,715.0㎡) 및 철파이프조 차광막지붕 단층 창고(약 13.1㎡)가 소재합니다.

* 제시외 물통, 지하수 관정은 일괄 매각에 포함되나, 지하수 관정의 허가 기간은 2027년 7월 7일까지입니다.

* 매각 포함 사항으로 제시된 철재 물탱크는 '물건명세서' 상 이동이 용이하여 매각에서 제외될 수 있다는 내용과 '주의사항' 상 포함된다는 내용 간에 상이한 부분이 있어, 현장 확인 및 매각기일에 정확한 포함 여부를 확인해야 합니다.

6.3. 분묘기지권 성립 가능성

본 건 토지 지상에 분묘가 소재하고 있어 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 추후 분쟁의 소지가 될 수 있으므로 신중한 검토가 필요합니다.

6.4. 토지이용계획상의 제한

자연녹지지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등 다양한 법규에 의한 제한 사항이 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

6.5. 주변 시설

제공된 정보 및 일반적인 토지이용계획(자연녹지지역, 농경지대)으로 미루어 볼 때, 인근에 혐오시설이 존재할 가능성은 낮습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 신효동의 농경지에 위치한 창고시설 및 토지입니다. 넓은 토지 면적과 함께 과수원 및 저장고로 활용 가능한 건물을 보유하고 있습니다. 농업 관련 활동이나 지역 기반 사업에 적합할 수 있습니다. 그러나 농지취득자격증명 제출 의무, 분묘기지권 성립 여부 불확실성, 제시외 물건의 포함 여부 및 허가 기간 만료 예정인 지하수 관정 등 다수의 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 또한, 자연녹지지역 등 토지 이용 규제를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적(약 1535평)을 활용한 농업 또는 관련 시설 운영 잠재력

* 제주 관광객 증가에 따른 농산물 판매 또는 체험 농장 등 6차 산업화 가능성

* 주요 교육 시설 및 도로망 접근성 양호

9. 예상 입찰가

본 건의 감정평가액은 1,501,310,000원입니다. 인수할 보증금이 없는 점(0원)을 감안할 때, 감정가 수준을 초기 입찰가 기준으로 삼아 시장 상황, 경쟁 물건, 물건의 잠재적 가치 및 리스크 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 정확한 예상 입찰가는 추가적인 시장 조사 및 현장 분석을 통해 산정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.