나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9126 [1] 제주특별자치도 제주시 외도일동 499-13 대원상록수10차아파트 제5층 제501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 외도이동 소재 '외도초등학교' 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정기노선 및 지방도가 소재하는 등 제반교통사정 무난함.

건물의 구조

일련번호(1) 철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 10층 내 5층 501호건으로서, (사용승인일자: 2015.01.21.) 외벽: 드라이비트마감 등, 내벽: 벽지마감 등, 바닥: 강마루마감 등, 창호: PVC샷시창 등임.

이용상태

아파트임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고 평탄한 세장형지로 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 13미터 동측으로 폭 약 8미터 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호① :근린상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 제1종지구단위계획구역,소로 2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 공장설립제한지역<수 도법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>.

공부와의 차이

아파트임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

-본 건은 건축물현황도와 출입문 표시상 위치가 불일치함, 매각 대상은 출입문 표시 501호임(건축물현황도상 502호임, 매수인은 추후 건축물현황도면을 변경하여야 할 필요성 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경9126 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 외도일동 499-13 대원상록수10차아파트 제5층 제501호

용도: 아파트

감정가: 282,000,000원

토지면적: 31.73㎡ (약 9.6평)

토지지분: 31.73㎡ (약 9.6평)

건물면적: 84.94㎡ (약 25.7평)

건물지분: 84.94㎡ (약 25.7평)

전용면적: 84.94㎡ (약 25.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

사용승인일자: 2015년 01월 21일

건물총층수: 10층 중 5층

건축물정보: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트평슬래브지붕

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본 건은 제주특별자치도 제주시 외도이동 소재 '외도초등학교' 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지대입니다.

1.2. 2.교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정기노선 및 지방도가 소재하여 전반적인 교통 상황은 무난합니다. 북측으로는 폭 약 13미터, 동측으로는 폭 약 8미터의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 3.주변시설

* 교육시설: '외도초등학교'가 남서측 가까이에 위치합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 소재하고 있습니다.

* 혐오시설: 조사된 바에 따르면, 본 물건지 인근에 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부 현황

* 말소기준권리: 2015년 02월 11일 국민은행 근저당 (채권액 110,000,000원)

* 주요 권리 내역:

* 소유권보존: 태양건설주식회사 (2015-01-27)

* 소유권이전: 김상섭외 1명 (2015-02-11, 매매)

* 근저당: 국민은행 (2015-02-11, 110,000,000원) - 말소기준권리

* 각종 가압류 (제주은행, KB국민카드, 한국캐피탈, 롯데캐피탈, 삼성생명보험 등)는 모두 말소 처리되었습니다.

* 임의경매 (국민은행, 2025-11-25)도 말소 처리되어 본 경매 사건의 진행을 의미합니다.

1.3. 2.매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다.

1.3. 3.임차인 현황

인수할 보증금 합계는 0원입니다. 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.지역 특성

본 물건이 위치한 제주시 외도일동은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

1.4. 2.상권 특징

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능합니다. 다만, 대규모 상업 시설보다는 주거 기반의 생활 상권으로 보입니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주거 편의 시설

주변에 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 2.교통 및 접근성

인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성이 양호합니다.

1.5. 3.설비 현황

본 아파트는 기본 위생설비, 급배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기 설비, 가스보일러에 의한 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.건축물 현황도와 출입문 표시상 위치 불일치

본 건은 출입문 표시상으로는 501호이나, 건축물 현황도상으로는 502호로 기재되어 있습니다. 매수인으로서는 향후 건축물 현황도면을 변경할 필요성이 있습니다.

1.6. 2.감정평가 시 내부 확인의 어려움

감정평가 시 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 어려웠던 점을 감안할 때, 입찰 시 현장 답사를 통해 정확한 상태를 파악하는 것이 중요합니다.

1.6. 3.토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 근린상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 제1종지구단위계획구역, 소로2류, 중로2류, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 건축이나 개발 행위에 제약을 줄 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 제주시 외도일동에 위치한 아파트로, 외도초등학교 인근에 자리 잡고 있어 교육 환경이 양호하며 주거지로서의 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 교통 접근성 또한 양호한 편입니다. 권리관계 분석 결과, 말소기준권리인 근저당 외 모든 권리가 말소 예정되어 있어 인수할 권리 부담은 없습니다. 다만, 건축물현황도와 실제 출입문 표시상 호수가 불일치하는 점과 감정평가 당시 내부 확인이 어려웠던 점은 반드시 유의해야 할 리스크 요인입니다. 또한, 토지이용계획상의 다양한 제한사항도 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 권리상 인수 부담 없음: 경매로 인해 모든 권리가 소멸되므로 안전한 투자가 가능합니다.

* 주거 선호 지역: 학교 및 생활 편의시설 인근에 위치하여 주거 선호도가 있을 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승 가능성: 건축물 현황도 관련 문제를 해결하고 내부 상태를 점검한다면 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 본건의 정확한 시세, 유사 물건 낙찰가, 주변 부동산 시장 동향, 입찰 참여자들의 경쟁 정도 등 다양한 요소를 종합적으로 분석해야 합니다. 본 자료만으로는 정확한 예상 입찰가 산출이 어렵습니다. 따라서 추가적인 현장 조사와 시세 분석을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.