나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1967 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 하가리 672-4 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제주감정 · 평가일 2025.12.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)은 제주특별자치도 제주시 애월읍 하가리 소재 "더럭초등학교" 남동측 원거리 약 1.7km 지점에 위치하며 일대는 지방도 주변 농경 및 임야지대를 형성하여 과수원, 전, 토 지임야, 자연림 및 단독주택 등으로 이용되고 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 용이하고 북측 근거리에 중산간도로가 소재하여 자가 차량을 이용한 접근은 무난함.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 저지인 부정형의 토지로서, 자연림 상태임.

인접 도로상태

북동측으로 폭 약 4~5m의 아스콘 포장도로에 접하나 본건이 저지로 도로에서 바로 진입은 어 려움.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자 치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉) <제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01 -30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등 급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 그 외 사항은 없음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(2)~(4)는 제주특별자치도 제주시 연동 소재 "신제주초등학교" 남서측 인근에 위치 하며 일대는 시가지 주변 주상혼용지대를 형성하여 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설, 숙 박시설 등으로 이용되고 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통을 비롯한 제 반 교통사정 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하3층 지상3층 내 1층 115호, 116호, 2층 206호로서 <사용승인일 : 2022.05.02.> 외벽 : 라임스톤, 강화유리창 등 내벽 : 인테리어마감 등 바닥 : 타일붙임 등

이용상태

공히 근린생활시설 임. [기호(2), (3)은 연접한 호와 일단으로 카페(CAFE ARC)이나 탐문시 현재 영업하고 있지 않는 것으로 조사됨] [기호(4)는 연접한 호와 일단으로 음식점(서유기마라탕)으로 이용 중이며 탐문시 영업은 주 말에만 하는 것으로 조사됨]

설비내역

기본적인 급배수설비 및 위생설비, 환기설비, 옥내소화전, 스프링클러, 엘리베이터, 에스컬 레이터 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 문화 및 집회시설, 근린생활시설 부지로 이용 중 임.

인접 도로상태등

북서측으로 왕복 4차선의 아스콘 포장도로[지적상 도로 폭은 약 25m 임]에, 북동측으로 폭 약 8m의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 가축사육 제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시 설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자 유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건 기호(2), (3)은 호별 경계구분이 없는 튼상가(오픈상가)로서 현장조사시 호별 위치를 알 수 있는 표지가 없어 집합건축물대장 상 건축물현황도 및 관리사무소 비치 층별 임대현 황도(후첨 사진용지 참조) 등에 의거하여 개략적인 위치를 확인하였음. - 본건 기호(2), (3)은 관리사무소 직원에게 종전 경계벽의 유무를 탐문하였으나 알지 못한 다고 하여 이를 확인하지 못하였고 현재 인접 호와 걸쳐 임차인 시설물이 설치되어 있으나 일반적으로 원상회복을 조건으로 임대계약을 하며 시설물 또한 철거 가능한 것으로 임대 종료시 건축물현황도에 의거 위치와 면적을 특정하여 경계벽 등으로 구획이 가능할 것으로 판단됨. - 본건 기호(4)는 현재 206호~209호가 일단으로 음식점으로 이용되고 있고 통로와는 샷시로 구분되어 있으며 내부는 207호~208호는 구분되어 있지 아니하나 206호는 샷시로 구분되어 있어 있음. (유리 일부를 제거하여 다른 호와 출입하고 있음) - 본건 기호(4)는 표지가 없으나 인접 호(208호) 바닥에 10cm×5cm 크기의 표지가 있음. - 공히 임대관계 미상이며 그 외 사항은 없음.

물건 비고

-본 건 일부는 도로로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 제주지방법원 2025타경1967 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 하가리 672-4

용도: 임야

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 2645.00㎡ (약 800.61 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 349,140,000원

매각대상: 토지매각

등기부채권 총액: 1,776,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 하가리 소재 "더럭초등학교"에서 남동측으로 약 1.7km 지점에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 지방도 인근의 농경지 및 임야 지대를 형성하고 있으며, 과수원, 전, 토지 임야, 자연림 및 단독주택 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 제반 차량의 출입이 용이하며, 북측 근거리에 중산간도로가 소재하여 자가 차량을 이용한 접근은 무난합니다. 다만, 토지 현황에서 언급된 바와 같이 북동측으로 폭 약 4~5m의 아스콘 포장도로에 접하나, 본건이 인접 도로 대비 저지대이므로 도로에서 바로 진입은 어려울 수 있습니다.

2.3. 토지 현황

본건 토지는 인접 도로 대비 저지에 위치한 부정형의 토지로서, 현재 자연림 상태입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 공유자전원지분전부이전, 소유권이전 등의 등기가 경료되었습니다. 또한, 농협은행주식회사와 신한은행의 근저당권 및 지상권 설정 등기가 있었으나, 모두 말소된 것으로 확인됩니다. 현재 말소기준권리인 농협은행주식회사의 근저당권(2018-02-13) 이후의 권리들은 대부분 말소되었으며, 본 경매의 개시결정 등기(2025타경1967) 또한 말소된 것으로 기재되어 있으나, 이는 본 경매 절차가 진행 중이거나 완료되었음을 나타낼 수 있습니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항이 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본 토지는 현재 자연림 상태의 임야로, 주변은 농경지 및 임야 지대가 형성된 지역입니다. 계획관리지역, 생산관리지역 등에 포함되어 있어 향후 토지 이용 계획에 따른 개발 가능성을 지니고 있습니다.

5. 생활정보

"더럭초등학교"가 약 1.7km 거리에 위치하여 교육 시설 접근성이 있습니다. 주변은 농경지 및 임야가 많아 조용하고 한적한 자연 환경을 누릴 수 있는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

본건 토지는 계획관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구4-2등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 토지 활용 시 제약 조건이 될 수 있습니다.

6.2. 현황 도로 이용

본건 토지의 일부가 현황 도로로 이용 중이라는 점은 토지 소유권 행사 및 이용에 있어 잠재적인 분쟁의 소지가 있거나, 실제 사용 면적에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 기타

토지가 인접 도로 대비 저지대에 위치하여 직접적인 접근이 다소 어려울 수 있습니다. 또한, 임대 관계가 미상이라는 점은 추후 발생 가능한 문제에 대한 고려가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 애월읍 하가리에 위치한 넓은 면적의 임야로, 계획관리지역 및 생산관리지역에 포함되어 있어 잠재적인 개발 가치를 지니고 있습니다. 하지만 다수의 토지 이용 제한 사항과 더불어, 토지 일부가 현황 도로로 이용 중이라는 점은 투자 시 신중한 검토가 요구됩니다. 권리 관계는 대부분 말소되어 비교적 명확하나, 현황 도로 이용 부분에 대한 철저한 현장 조사 및 법률적 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 임야 면적으로 향후 토지 이용 계획에 따른 가치 상승 기대 가능.

* 계획관리지역, 생산관리지역 등 개발 잠재력이 있는 용도 지역에 포함.

* 조용하고 쾌적한 자연 환경 속에서의 토지 소유 기회.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정평가액 349,140,000원을 기준으로 하되, 현황 도로 이용 문제, 다양한 토지 이용 제한 사항, 그리고 현재 시장 상황 및 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 낙찰가율은 보수적으로 접근하며, 철저한 현장 조사를 통해 본건의 실제 가치를 재평가하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.