나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52402 [1] 전라남도 광양시 마동 1150-5 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고운감정 · 평가일 2025.12.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 1~6은 전라남도 광양시 마동에 소재하며 주위는 상업용 건물, 주상나지 등이 위치하는 미성숙 상가 및 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하여 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호 1~6 : 공히 세장형 평지의 주상나지임.

인접 도로상태

기호 1,2,3 : 중로각지, 기호 4,5 : 소로한면, 기호 6 : 소로각지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1~6 : 도시지역 , 준주거지역(2015-11-18)(광양 마동지구 도시개발사업 개발계획 및 실시계획 인가(변경)에 따른 지형도면 고시) , 제1종지구단위계획구역(2015-11-18)(광양 마동지구 도시개발사업 개발계획 및 실시계획 인가(변경)에 따른 지형도면 고시) , 소로2류(폭 8m~10m)(2015-12-02)(광양 마동지구 도시개발사업 개발계획 및 실시계획 인가(변경)에 따른 지형도면 고시)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(2015-12-02)(광양 마동지구 도시개발사업 개발계획 및 실시계획 인가(변경)에 따른 지형도면 고시)(접합),가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 순천지원 2025타경52402 (1)

* 소재지: 전라남도 광양시 마동 1150-5

* 용도: 대지

* 감정가: 882,777,600원

* 토지면적: 465.60㎡ (약 140.85평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농OOOOOOOOOOO

* 특이사항/특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 전라남도 광양시 마동에 소재하며, 주위는 상업용 건물, 주상나지 등이 위치하는 미성숙 상가 및 주택지대임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통시됨.

* 형태 및 이용상태: 세장형 평지의 주상나지임.

* 인접 도로상태: 기호 1,2,3은 중로각지, 기호 4,5는 소로한면, 기호 6은 소로각지임.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역(모든가축제한지역).

3. 권리분석

* 말소기준권리: 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2019-10-01, 금2,860,000,000원)

* 말소되는 권리:

* 갑4 소유권이전3번신탁등기말소 (2019-10-01)

* 을1 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2019-10-01, 금2,860,000,000원) - 말소기준

* 을2 지상권설정 (하동농업협동조합, 2019-10-01) - 말소

* 을3 근저당권공동담보목록 (타워파트너스주식회사, 2025-04-21, 금260,000,000원) - 말소

* 갑6 임의경매 (농업협동조합자산관리회사, 2025-12-05, 2,209,187,260원) - 말소

* 등기부채권 총액: 3,120,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'로 기재되어 있으나, 등기부등본상 '을2 지상권설정'은 말소된 것으로 표기되어 있어 이에 대한 명확한 확인이 필요합니다. 이는 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 주위는 상업용 건물, 주상나지 등이 위치하는 미성숙 상가 및 주택지대입니다.

* 개발 계획: 광양 마동지구는 도시개발사업을 통해 주거용지, 기반시설용지, 체육공원 등이 조성되었습니다. 최근에는 지구단위계획 완화로 건축 행위가 활발하게 추진되고 있으며, 용적률 상향을 통해 개발 활성화를 유도하고 있습니다.

5. 생활정보

* 공원: 마동근린공원, 마동저수지 생태공원 등이 있습니다.

* 기타: 광양제철소, 광양항, 이순신대교 등이 인접해 있으며, 순천, 여수 등 주변 관광지와 연계 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 미성숙 상가 및 주택지대: 현재 상권 활성화 수준이 낮을 수 있으며, 개발 잠재력 실현까지 시간이 소요될 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 확인되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 말소되지 않는 권리 가능성: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권이 언급되어 있으나, 등기부상 말소된 것으로 표기되어 있어 권리관계에 대한 명확한 확인이 필수적입니다.

* 혐오시설 인근 개발 논란: 광양시 황금동 일대에서 폐기물처리시설, 돌 파쇄장 등 혐오시설 관련 논란이 있어, 지역 개발 및 주민 민원 발생 가능성을 인지해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 광양시 마동에 위치한 대지로서, 광양 마동지구 도시개발사업으로 기반 시설이 조성된 지역에 해당합니다. 현재는 미성숙 상가 및 주택지대이지만, 지구단위계획 완화 및 용적률 상향 등으로 인해 향후 상권 활성화 및 개발 잠재력이 기대되는 지역입니다. 토지 자체의 형태는 양호하며 도로 접근성도 보통 수준입니다. 권리관계는 대부분 말소될 것으로 보이나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 불분명한 기재로 인해 철저한 사전 조사가 필요합니다. 또한, 임대 관계 미확인 및 주변 혐오시설 관련 논란 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 개발 잠재력: 광양 마동지구는 이미 개발이 진행되었고, 추가적인 개발 활성화 정책이 추진되고 있어 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 입지: 중마 신시가지, 광양항, 이순신대교 등 주요 시설과 연계성이 있으며, 향후 지역 발전의 중심지로 성장할 가능성이 있습니다.

* 활용 가치: 주상나지로서 상업, 주거 등 다양한 용도로의 활용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액 882,777,600원을 기준으로 하되, 인수 보증금이 없으며 건물은 매각 대상이 아닌 점을 고려하였습니다. 하지만, 권리관계에 대한 불확실성, 임대차 관계 미확인, 주변 혐오시설 관련 이슈 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가는 해당 물건의 시세, 유사 물건 거래 사례, 향후 개발 전망, 잠재적 리스크 해소 비용 등을 면밀히 분석한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

* 입찰 시 인수 보증금: 0원

* 감정가: 882,777,600원

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경52402 (1)

소재지: 전라남도 광양시 마동 1150-5

용도: 대지

감정가: 882,777,600원

토지면적: 465.60㎡ (약 140.85평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 마동에 소재하며, 주위는 상업용 건물, 주상나지 등이 위치하는 미성숙 상가 및 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하여 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

세장형 평지의 주상나지임.

인접 도로상태

기호 1,2,3은 중로각지, 기호 4,5는 소로한면, 기호 6은 소로각지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 소로2류(폭 8m~10m) , 중로3류(폭 12m~15m) , 가축사육제한구역(모든가축제한지역).

3. 권리분석

말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2019년 10월 1일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)입니다.

말소되는 권리

갑4 소유권이전3번신탁등기말소 (2019-10-01)

을1 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2019-10-01, 금2,860,000,000원) - 말소기준

을2 지상권설정 (하동농업협동조합, 2019-10-01) - 말소

을3 근저당권공동담보목록 (타워파트너스주식회사, 2025-04-21, 금260,000,000원) - 말소

갑6 임의경매 (농업협동조합자산관리회사, 2025-12-05, 2,209,187,260원) - 말소

등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 3,120,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'로 기재되어 있습니다. 그러나 토지 등기부요약상 '을2 지상권설정'은 말소된 것으로 표기되어 있어, 이에 대한 명확한 확인이 필요합니다. 이는 본건의 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상입니다. 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

지역 특성

본건은 상업용 건물, 주상나지 등이 위치하는 미성숙 상가 및 주택지대에 속합니다.

개발 계획

광양 마동지구는 도시개발사업을 통해 주거용지, 기반시설용지, 체육공원 등이 조성되었습니다. 최근 지구단위계획 완화로 건축행위가 활발히 추진되고 있으며, 용적률 상향 등을 통해 개발 활성화를 유도하고 있습니다.

5. 생활정보

공원

주변에 마동근린공원, 마동저수지 생태공원 등이 위치하고 있습니다.

주변 시설

광양제철소, 광양항, 이순신대교 등 주요 산업 및 교통 시설이 인접해 있으며, 순천만습지, 광양 와인동굴 등 주변 관광지와 연계 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

미성숙 상권

현재 미성숙 상가 및 주택지대이므로, 상권 활성화 수준이 낮을 수 있으며 개발 잠재력 실현까지 시간이 소요될 수 있습니다.

임대차 미확인

임대차 관계가 확인되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 임차인과의 문제 발생 가능성이 존재합니다.

권리관계 불확실성

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 등기부상 말소된 것으로 표기되어 있어 권리관계에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

혐오시설 인근 논란

광양시 황금동 일대에서 폐기물처리시설, 돌 파쇄장 등 혐오시설 관련 주민 민원 및 개발 논란이 있어, 지역 개발 및 주민 갈등 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 광양시 마동에 위치한 대지로서, 광양 마동지구 도시개발사업을 통해 기반 시설이 조성된 지역에 해당합니다. 현재는 미성숙 상가 및 주택지대이나, 지구단위계획 완화 및 용적률 상향 등 개발 활성화 정책 추진으로 인해 향후 상권 발전 및 개발 잠재력이 기대됩니다. 토지 자체의 형태는 양호하며 도로 접근성 또한 보통 수준으로 평가됩니다. 권리관계는 대부분 말소될 것으로 보이나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 불분명한 기재로 인해 철저한 사전 조사가 필수적으로 요구됩니다. 또한, 임대 관계 미확인 및 주변 혐오시설 관련 논란 등은 잠재적 리스크 요인으로 충분히 인지해야 합니다.

8. 투자 포인트

개발 잠재력

광양 마동지구는 이미 개발이 진행된 지역으로, 추가적인 개발 활성화 정책이 추진되고 있어 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

우수한 입지

중마 신시가지, 광양항, 이순신대교 등 주요 산업 및 교통 시설과 연계성이 뛰어나며, 향후 지역 발전의 중심지로 성장할 가능성이 높습니다.

활용 유연성

본건은 주상나지로서 상업, 주거 등 다양한 용도로의 활용이 가능하여 투자 가치가 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액 882,777,600원을 기준으로 하되, 인수해야 할 보증금이 없으며 건물은 매각 대상이 아닌 점을 고려하였습니다. 하지만, 권리관계에 대한 불확실성, 임대차 관계 미확인, 주변 혐오시설 관련 이슈 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 따라서 정확한 예상 입찰가는 해당 물건의 시세, 유사 물건 거래 사례, 향후 개발 전망, 잠재적 리스크 해소 비용 등을 면밀히 분석한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

입찰 시 인수 보증금: 0원

감정가: 882,777,600원

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