나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1994 [1] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 종달리 2680 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.12.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 종달리 "종달초등학교" 북서측 근거리에 소재하며, 주위는 단독주택 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량출입 가능하며, 인근에 지방도가 소재하여 제반교통사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1,3~5) : 각, 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 전 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

일련번호(1,5) : 각, 남동측으로 폭 약 4m 내외의 콘크리트 포장도로에 접합니다. 일련번호(3,4) : 각, 지적도상 '맹지'이나, 일련번호(1,5)를 경유하여 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,3~5): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상입니다. - 본건 일련번호(1,3~5)는 농지취득자격증명을 필요로 하는 토지로 사료되나, 해당 관청에 재확인을 요합니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

블록조 스레트지붕 단층 구조로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등, 내벽 : 시멘트몰탈마감 등, 창호 : 새시창 등으로 마감하였습니다.

이용상태

창고시설로 이용 중입니다.

설비내역

전기설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각, 목록1,3,4,5 농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수신청보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1994 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 종달리 2680 (새주소: 제주특별자치도 제주시 종달서길 44)

용도: 창고시설

감정가: 1,779,503,080원

토지면적: 11,047.00㎡ (약 3,341.7평)

건물면적: 77.38㎡ (약 23.4평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동광신용협동조합

2.1. 입지조건

주변 환경:

* 본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 종달리 "종달초등학교" 북서측 근거리에 소재합니다.

* 주위는 단독주택 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통 접근성:

* 본건 및 인근까지 차량 출입이 가능합니다.

* 인근에 지방도가 소재하여 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지 형태 및 도로:

* 일련번호(1,3~5) 토지는 인접 도로 대비 등고 평탄한 부정형 토지이며, 현재 전 등으로 이용 중입니다.

* 일련번호(1,5) 토지는 남동측으로 폭 약 4m 내외의 콘크리트 포장도로에 접합니다.

* 일련번호(3,4) 토지는 지적도상 '맹지'이나, 일련번호(1,5) 토지를 경유하여 출입이 가능합니다.

이용 계획 및 제한:

* 본건 토지는 계획관리지역에 해당합니다.

* 또한, 가축사육제한구역, 경관보전지구 4등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 3등급 및 4등급 지역에 저촉됩니다.

3.1. 1.혐오시설 유무

* 주변 지역은 주로 농경지와 주택지로 구성되어 있어, 일반적으로 널리 알려진 혐오시설은 확인되지 않습니다.

* 다만, 가축사육제한구역 등으로 지정된 점을 고려할 때, 인근에 축산 시설이 위치할 가능성이 있으며, 이는 지역 특성상 냄새 등의 민감한 문제가 발생할 수 있습니다.

2.2. 권리분석

등기부상 권리관계:

* 말소기준권리: 2022년 1월 4일 접수된 동광신용협동조합의 근저당권 (채권 최고액 1,140,000,000원) 입니다.

* 경매 절차에 따라 본 물건의 매각으로 인하여 근저당권, 지상권, 임의경매개시결정 등기 등 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 소유권 변동 내역: 김덕웅, 이은자, 신기성, 박준희(소유권이전청구권가등기) 순으로 소유권이 이전되었습니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 현재 파악된 임차인 중 인수해야 할 보증금은 없습니다.

* 기타 참고사항에 따르면 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 인수할 보증금이 0원이므로 임차인으로 인한 부담은 없을 것으로 보입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 해당 사항 없습니다.

특이사항:

* 본건은 공동담보로 진행되고 있습니다.

2.3. 상권분석

주변 개발 현황:

* 대상지는 제주시 구좌읍의 농업 지역 및 주거 지역이 혼재된 곳에 위치합니다.

* 인근에 종달초등학교가 있으며, 점차 관광객 증가 및 지역 내 정주 여건 개선이 이루어지고 있는 지역입니다.

물건 용도 적합성:

* 창고시설로 현재 이용 중에 있으며, 넓은 토지를 바탕으로 농산물 보관, 지역 물류 거점, 혹은 기타 제조업 관련 시설 등으로 활용 가능성이 있습니다.

2.4. 생활정보

주요 편의시설:

* 종달초등학교가 인근에 위치하여 교육 시설 접근이 용이합니다.

* 구좌읍 소재지 내 상업 시설, 관공서 등은 차량 이동이 필요합니다.

주변 환경:

* 농경지와 단독주택이 혼재된 조용한 전원 주거 환경입니다.

2.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필요:

* 본건 토지 중 목록 1, 3, 4, 5는 농지로서, 매수 시 농지취득자격증명 제출이 반드시 필요합니다.

* 미제출 시 매수신청보증금이 반환되지 않으므로, 입찰 전 반드시 관련 서류 발급 가능 여부 및 절차를 확인해야 합니다.

* 농지법 개정에 따라 14일 이내 발급 가능하므로, 사전에 해당 행정 관청에 문의하시기 바랍니다.

토지 이용 제한:

* 계획관리지역 외에도 가축사육제한구역, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 있습니다.

* 이는 향후 건축 및 개발 행위에 제약을 줄 수 있으므로, 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

맹지 가능성:

* 지적도상 일부 토지가 맹지이므로, 진입로 확보 방안 및 실질적인 이용 가치를 다시 한번 확인하는 것이 중요합니다. (비록 인접 토지를 통해 출입이 가능하다고 명시되어 있으나, 도로와의 법적 관계는 별도 확인이 필요합니다.)

임대 관계 미상:

* 임대 관계는 미상으로 파악되었으나, 인수할 보증금이 0원인 점은 긍정적입니다. 다만, 실제 점유 관계는 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

2.6. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 종달리에 위치한 창고 시설로, 11,047㎡의 넓은 토지를 일괄 매각받는 건입니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 안전한 상태이며, 임차인으로 인한 부담도 없는 것으로 파악됩니다.

입지적으로는 농경지와 주택지가 혼재된 지역에 있으며, 차량 접근성은 보통 수준입니다.

그러나, 농지취득자격증명 제출 의무, 다수의 토지 이용 제한 사항, 일부 맹지 가능성 등은 본 건 취득 시 반드시 주의 깊게 확인해야 할 주요 리스크 요인입니다.

따라서, 해당 리스크들을 충분히 인지하고 해결 방안을 마련할 수 있는 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

2.7. 투자 포인트

* 광활한 토지 면적: 11,047㎡의 넓은 토지는 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

* 안정적인 권리 관계: 모든 권리가 소멸되는 경매 절차의 이점을 누릴 수 있습니다.

* 농업 지역 내 창고 시설: 지역 경제 활동 지원 및 물류 수요 충족에 기여할 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 구좌읍 지역의 지속적인 개발 및 관광객 증가에 따른 향후 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

2.8. 예상 입찰가

* 감정평가액: 1,779,503,080원

* 본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정평가액을 기준으로 하되, 실제 시장 가치, 유사 물건의 낙찰가율, 향후 예상 수익률, 그리고 앞서 언급된 농지취득자격증명 취득 가능성 및 토지 이용 제한 사항의 영향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 주변 시세 분석, 법적 제약 사항에 대한 심도 있는 검토가 필수적이며, 전문가의 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.