나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9090 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 납읍리 1354-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜민감정 · 평가일 2025.12.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1) : 본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 납읍리 소재 '납읍초등학교' 남서측 근거리에 위치하며 주위는 농지 등이 주를 이루며 일부 주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임. 기호(2) : 본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 납읍리 소재 '납읍초등학교' 남서측 인근에 위치하며 주위는 주택, 근린생활시설, 농지 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

기호(1) : 본건까지 차량접근이 가능하나 버스정류장 등이 다소 원거리에 소재하여 전반적인 교통여건은 보통임. 기호(2) : 본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하여 전반적인 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형의 평지로서 과수원임. 기호(2) : 부정형으로서 자체지반은 대체로 평탄하나 인접 도로 대비 저지이며 과수원임.

인접 도로상태

기호(1) : 북측으로 세로에 접함. 기호(2) : 남동측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 경관보전지구5등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전3등급임. 기호(2) : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역), 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 역사문화환경보존지역, 경관보전지구5등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급, 하수처리구역임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 기호(1, 2) 토지상에는 소유권 미상의 수목(감귤나무 등)이 소재하는바, 규격, 식재상황, 관리상태 등을 고려하여 수목 등을 토지에 포함하여 평가하였음. 수목을 제외한 토지평가액을 감정평가명세표에 별도로 기재하였는바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

-지분 매각임, 공유자우선매수신고 제한 있음(공유자 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에는 우선매수신청을 행사 할 수 없음)
-특별매각조건, 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경9090 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 납읍리 1354-1

용도: 전

매각 대상: 토지 지분 매각

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 지분: 0㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 120,474,000 원

토지 면적: 2328.00㎡ (약 704.27평)

토지 지분: 582㎡ (약 176.06평)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 접근성

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 납읍리에 위치하고 있으며, '납읍초등학교' 남서측 근거리에 소재합니다. 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

2.2. 주위 환경

주위는 농지가 주를 이루며 일부 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 교통 여건

차량 접근은 가능하나, 버스 정류장과의 거리가 다소 원거리에 있어 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부 상 소유권은 고창봉 및 고영수 외 3명(협의분할에 의한 상속)에게 있습니다. 등기부상 을구에 근저당권, 근저당권부채권근질권설정, 임의경매, 압류 등의 권리 내역이 기재되어 있으나, 모두 말소 예정인 것으로 확인됩니다. 따라서 본 경매로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.2. 인수되는 권리

없음.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 즉, 인수할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 제주시 애월읍 납읍리의 농경지 내에 위치하며, 주위 환경은 농지 및 주택이 혼재된 지역입니다. 상업 시설보다는 전원적인 농촌 및 주거 환경의 특성을 지니고 있습니다. 따라서 일반적인 도시 지역의 상권 형성과는 거리가 있으며, 지역 주민을 위한 소규모 근린생활시설 정도가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

가장 가까운 편의시설은 납읍초등학교이며, 차량을 이용하면 제주시 주요 도심 지역으로 이동하여 다양한 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다. 농촌 지역의 특성상 생활 편의를 위해서는 자가용 이용이 필수적입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

본건은 토지 지분으로 매각되므로, 다른 공유자와의 관계 설정 및 재산권 행사에 있어 제약이 따를 수 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수 신고 제한

공유자 우선매수 신고가 가능하지만, 그 신고가 매수 보증금 미납으로 실효될 경우 해당 공유자는 다음 매각 기일에 우선매수 신청을 행사할 수 없는 제한이 있습니다.

6.3. 농지 취득 자격 증명 필요

본건은 용도가 '전'(밭)인 농지이므로, 매수자는 농지법에 따라 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 이를 매각 결정일까지 제출하지 못할 경우, 매수 신청 보증금을 반환받지 못하게 되는 불이익이 발생할 수 있습니다. 제주도의 경우 농지 취득 자격 심사가 엄격하며, 외지인의 경우 특히 농업 경영 계획 등을 철저히 준비해야 합니다.

6.4. 토지 이용 계획 및 제한

본건은 계획관리지역, 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전등급 등 다양한 용도지역 및 환경 보호 관련 제한을 받고 있습니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주도 애월읍의 농지로, 지분 매각이라는 특징과 농지 취득 관련 까다로운 법규 적용이 예상됩니다. 경관 보전 및 생태계 보전 지구에 속해 있어 개발 가능성이 제한적일 수 있습니다. 다만, 제주도의 부동산으로서의 가치와 농업 경영 또는 투자 목적에 따라 고려해볼 수 있습니다. 토지 지분 매각이므로 다른 공유자와의 관계를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

제주도는 타 지역 대비 부동산 투자 수요가 꾸준한 지역입니다. 본 물건은 농지로서, 향후 제주도 내에서의 토지 이용 규제 완화 또는 특정 개발 계획과의 연계 가능성을 기대해 볼 수 있습니다. 또한, 지분 매각이므로 상대적으로 낮은 가격에 투자를 시작할 수 있다는 점이 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 현재 시장 가치, 유사 물건 거래 사례, 입찰 참여자들의 수요 등을 종합적으로 분석해야 산출될 수 있으며, 본 보고서에서는 제공되지 않습니다. 입찰 시에는 감정가를 참고하되, 관련 법규 및 물건의 특성을 충분히 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.