나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9183 [1] 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 544-2 디 아일랜드 블루 호텔 제7층 제705호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 "서귀포초등학교" 북측 인근에 소재하며, 주위는 주택, 근린생활시설 및 숙박시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 지방도 및 버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하2층/지상11층 건물 내, 제7층 제705호로서, 외벽 ; 드라이비트, 제주석 및 징크마감 등, 창소 : 페어글래스 창호 등으로 마감하였습니다.

이용상태

호텔로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 완경사의 부정형 토지로서, 숙박시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 10m 내외의 아스콘 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 고도지구(30m이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교 육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(무태장어서식지)<문화유산의 보존 및 활용에 관 한 법률>, 역사문화환경보존지역(서귀진지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경 보존지역(천지연난대림지대)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2020-06-0 1)<수도법>, 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획 심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특 별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

사건번호: 제주지방법원 2025타경9183 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 544-2 디 아일랜드 블루 호텔 제7층 제705호

건물명: 디 아일랜드 블루 호텔

용도: 숙박시설

감정가: 210,000,000원

토지면적: 10.46㎡ (약 3.16평)

건물면적: 55.52㎡ (약 16.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주식회사 국민은행 (국OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

특이사항: 유동화 물건

1.1. 건물 상세 정보

2.

* 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕

* 총 층수: 지하 2층 / 지상 11층

* 해당 층: 7층 705호

* 외벽 마감: 드라이비트, 제주석 및 징크마감

* 창호: 페어글래스

* 설비 내역: 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등

* 사용승인일: 2013년 10월 31일

1.2. 입지조건

2.

* 위치: 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 "서귀포초등학교" 북측 인근에 소재합니다.

* 주변 환경: 주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 지역으로, 도심 상업 및 주거 지역의 특성을 보입니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 지방도 및 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. (제반 교통사정 무난)

* 도로: 본건 동측으로 폭 약 10m 내외의 아스콘 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지 형상: 인접 도로 대비 완경사의 부정형 토지입니다.

1.3. 권리분석

2.

* 말소기준권리: 2013년 11월 27일 접수된 국민은행 근저당 (채권액: 144,000,000원)입니다.

* 본 경매는 위 근저당에 의한 임의경매입니다.

* 말소 예정 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음)

* 등기부채권 총액: 144,000,000원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의: 임대관계가 미상인 점은 권리분석 시 반드시 확인해야 할 사항입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 참고사항: 물건명세서상 세안에이앤에이 주식회사에서 소유자와 위탁계약을 맺고 객실로 이용 중이라는 내용이 있으나, 이는 법적 임차인과는 다를 수 있어 현장 조사 및 소유주, 관리단 등과의 소통을 통해 정확한 점유 및 이용 현황을 파악해야 합니다.

1.4. 상권분석

2.

* 지역 특성: 서귀포시 중심부의 상업 및 관광 활성화 지역에 위치합니다.

* 주변 시설: 서귀포초등학교, 각종 근린생활시설, 식당, 상점 등이 밀집해 있어 유동인구가 많습니다.

* 관광지 접근성: 올레시장, 이중섭 거리, 천지연 폭포 등 주요 관광지와 근접해 있어 관광객 수요 확보에 유리합니다. (제주 서귀포시 서귀동 544-2 주변에 특별히 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.)

1.5. 생활정보

2.

* 편의시설: 도보 거리에 서귀포 매일 올레시장, 다양한 식당, 상점, 병·의원 등이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교통: 제주 국제공항까지 차량으로 약 60분 소요되며, 시내버스 노선이 잘 갖추어져 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육: 서귀포초등학교가 인근에 위치해 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

2.

* 유동화 물건: 일반 경매 물건보다 절차 및 특이사항이 있을 수 있으므로, 충분한 사전 조사와 이해가 필요합니다.

* 임대관계 미확인: 현재 호텔 객실 운영 관련하여 임차인 또는 위탁 계약 관계가 명확하지 않아, 인수 후 운영 또는 명도 시 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 토지이용계획상 제한: 본 물건은 일반상업지역, 고도지구, 방화지구, 시가지경관지구, 건축계획 심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등 다수의 지역지구에 속해 있어 향후 건축 행위나 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

* 건물 노후도 및 관리 상태: 2013년 준공 건물로, 호텔 운영 특성상 내부 시설의 유지보수 및 관리 상태에 따라 추가적인 리모델링 또는 보수 비용이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

2.

제주 서귀포시의 핵심 상업 지역에 위치한 숙박시설(호텔) 경매 물건입니다. 입지적 장점과 편리한 교통, 주변 관광지 접근성 등을 고려할 때 숙박시설로서의 가치는 높게 평가됩니다. 다만, 유동화 물건이라는 점과 임대차 관계가 불분명한 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 또한, 다수의 지역지구 지정으로 인한 개발 행위의 제한 가능성을 염두에 두어야 합니다. 권리 관계는 명확히 소멸될 것으로 보이나, 낙찰 후 실제 점유 및 운영 상태 파악이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

2.

* 제주 서귀포시 핵심 상권에 위치한 투자 가치 높은 숙박시설입니다.

* 관광객 증가 및 지역 개발에 따른 미래 가치 상승 기대됩니다.

* 경매를 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회입니다.

* 주변 관광 명소(올레시장, 천지연폭포 등) 접근성이 우수합니다.

1.9. 예상 입찰가

2.

* 본 물건의 감정가는 210,000,000원입니다.

* 예상 입찰가는 감정가, 유사 물건의 낙찰가, 현 시장 상황, 물건의 특수성(유동화, 미상 임대차 등) 및 본인의 투자 전략 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 인수되는 보증금은 없습니다.

* 초기 입찰가 산정 시에는 유찰 횟수, 경쟁 상황 등을 고려하여 최저 매각 가격의 70~80% 수준에서 시작하는 경우가 많으나, 이는 일반적인 기준이며 물건별, 시기별로 달라질 수 있습니다. 상세한 시장 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.