나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51724 [1] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 10층1005호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인산감정 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전남 무안군 삼향읍 남악리 전라남도청 남측 인근에 위치하며, 주위는 상업용, 오피스텔 등으로 이루어짐.

교통상황

인근에 버스승강장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상 16층 (사용승인일: 2019.7.15) 외 벽: 몰탈위페인팅마감 및 석재붙임 등 창 호: 샷시창 등

이용상태

오피스텔

설비내역

기본 급배수, 위생 및 난방설비, 승강기, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지, 오피스텔 부지

인접 도로상태등

서측으로 왕복 4차선 도로를 통하여 차량출입함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

14.2평형 오피스텔

물건 비고

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 의한 전세사기피해자의 우선매수권 있음, 전세사기피해자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(전세사기피해자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 전세사기피해자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)
2025년 10월분까지 미납 관리비 없음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51724 (1)

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 10층1005호

용도: 오피스텔

감정가: 80,000,000원

토지면적: 4.51㎡ (약 1.36평)

건물면적: 29.89㎡ (약 9.04평, 전용면적: 29.8861㎡)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자(신청인): 신비 (집합건물 등기부등본상 확인)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 지상 16층 중 10층 (사용승인일: 2019.7.15)

주차: 지하주차장 (옥내 자주식 32대, 옥내 기계식 120대)

2. 입지조건

* 위치: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리, 전라남도청 남측 인근에 위치.

* 주위환경: 상업용 건물, 오피스텔 등이 밀집한 지역으로 도심 생활권을 누릴 수 있습니다.

* 교통: 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 서측으로 왕복 4차선 도로를 통해 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획: 중심상업지역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을3 (전세권 설정, 신비, 79,000,000원, 2025.05.08 접수) - 등기부상 '말소기준권리'로 기재되어 있으며 '말소' 처리되었습니다.

* 등기부채권 총액: 79,000,000원

* 인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현황상 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원 (권리분석상 낙찰 후 추가 인수 부담 없음)

* 임차인 현황:

* * 신비:

* 보증금: 79,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업자: 2024.10.11.

* 확정일자: 2024.10.10.

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위 전세권자이며, 본 경매의 신청 채권자입니다. '을3' 전세권은 말소기준권리이나 말소 처리되어, 낙찰 후 추가 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 대항력 유무에 따른 권리 관계는 신중한 검토가 필요합니다.

* * 정*:

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업자: 2024.10.11.

* 확정일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없으며, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 없어 보증금 회수에 대한 불확실성이 존재하나, 보증금이 0원이므로 낙찰자가 부담할 권리는 없습니다.

* 특이사항:

* 공유자우선매수신고, 대항력있는임차인, 선순위전세권 등 권리관계가 복잡하게 얽혀 있습니다.

* 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 의한 전세사기피해자의 우선매수권이 존재합니다. (1회에 한하여 행사 가능하며, 매수보증금 미납 시 효력 상실)

* 관리비: 2025년 10월분까지 미납 관리비 없음.

4. 상권분석

* 최근 매매 사례:

* 2026년 4월 1일: 8,800만원 (9층)

* 2026년 6월 9일: 9,500만원 (6층)

* 2025년 7월 25일: 7,500만원 (14층)

* 시세 분석: 최근 1년간 7,500만원에서 9,500만원 사이에서 거래가 이루어졌습니다. 본 물건의 감정가는 8,000만원으로, 최근 시세 하단부에 해당하여 비교적 합리적인 가격으로 판단됩니다.

* 잠재력: 전라남도청 및 인근 관공서, 상업시설 종사자들의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상되며, 중심상업지역이라는 입지적 장점을 바탕으로 향후 시세 상승 여력도 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 및 주요 도로 이용이 편리하여 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 상업지역 내 위치하여 은행, 병원, 식당, 마트 등 다양한 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주거환경: 오피스텔 밀집 지역으로 비교적 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 주변시설: 전라남도청, 법원 등 공공기관이 인접해 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 '신비': 임차인 신비는 7,900만원의 보증금과 대항력을 갖추고 있습니다. 비록 전세권이 말소기준권리이자 말소 처리되었으나, 대항력 유무에 따른 추가적인 권리 관계 복잡성이 존재할 수 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 신중한 법률 검토가 필요합니다.

* 전세사기피해자 우선매수권: 해당 물건에 전세사기피해자 우선매수권이 존재하므로, 실제 피해자가 이를 행사할 경우 낙찰 결과가 달라질 수 있습니다. 해당 권리 행사 여부를 주시해야 합니다.

* 관리비 미납: 2025년 10월분까지 미납 관리비는 없으나, 이후 발생되는 관리비는 낙찰자가 부담해야 할 수 있으므로 확인이 필요합니다. (현재까지는 미납 없음)

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도청 인근 중심상업지역에 위치한 2019년 준공 신축 오피스텔로, 입지, 교통, 생활 편의시설 등 기본 조건이 우수합니다. 감정가 8,000만원 대비 최근 시세 범위(7,500만원~9,500만원)를 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인 '신비'와 전세사기피해자 우선매수권 등 복잡한 권리 관계는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 이러한 권리 관계를 철저히 분석하고, 인수되는 권리가 없다는 점을 재확인하는 것이 중요합니다. 전세사기 피해자 우선매수권 행사 가능성 또한 반드시 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최적의 입지: 전라남도청 인근 중심상업지역에 위치하여 배후 수요 풍부.

* 신축 오피스텔: 2019년 준공으로 건물 상태 양호 및 낮은 관리 부담.

* 시세 대비 경쟁력: 감정가가 최근 실거래가 하단부에 있어 시세 차익 기대 가능.

* 안정적인 임대 수익: 풍부한 임대 수요로 인한 꾸준한 임대 수익 확보 기대.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 80,000,000원

* 최근 실거래가 범위: 75,000,000원 ~ 95,000,000원

* 평균 시세 (최근 3건): 약 86,000,000원

* 고려사항:

* 인수 보증금: 0원 (권리 분석상)

* 전세사기피해자 우선매수권 행사 가능성

* 대항력 있는 임차인 '신비' 관련 권리 관계 복잡성

* 분석:

감정가는 시세 하단부에 위치하며, 최근 거래된 고가(9,500만원)와 비교 시 상당한 가격 메리트가 있습니다. 권리상 인수되는 보증금이 없다는 점을 고려하면, 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 다만, 전세사기피해자의 우선매수권 행사 여부에 따라 실제 입찰가는 달라질 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 78,000,000원 ~ 88,000,000원

(본 예상 입찰가는 현재까지 제공된 정보를 바탕으로 산정한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 법률 전문가와의 상담을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.