나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52369 [1] 전라남도 순천시 조례동 766 시대아파트 104동 1층118호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 아파트는 전라남도 순천시 조례동 소재 "NC백화점" 북서측 인근에 위치하며. 대상 단지는 9개동 소형아파트 2,794세대로 구성된 대형아파트 단지내에 위치하며, 주위는 아파트, 쇼핑센터, 학교, 관공서 등이 위치하고 있어 주거환경은 무난시됨.

교통상황

대상까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하고 있어 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

1.(가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하2층 지상17층 아파트 건물 내 1층 118호로, 외벽: 몰탈위페인팅마감, 내벽: 벽지도배마감 등, 창호: 새시창. 바닥: 장판지깔기 등, 방향: 남향, 형식: 복도식.

이용상태

1.(가) 공동주택

설비내역

도시가스개별난방 및 소화전설비, 공용엘리베이터, 위생설비, 급배수시설을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형의 완경사지대 내 위치한 아파트단지임.

인접 도로상태등

단지 4면으로 도로에 접하며, 남측과 동측으로 단지 진입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 및 자연녹지지역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: 리모델링이 완료된 아파트임.

물건 비고

미납 관리비 있음, 특별매각조건(임차인 우선매수신고는 1회에 한함) 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 순천지원 2025타경52369 (1)

* 소재지: 전라남도 순천시 조례동 766 시대아파트 104동 1층 118호

* 용도: 아파트

* 감정가: 61,000,000원

* 면적

* 전용면적: 37.39㎡ (약 11.31평)

* 공급면적 (추정): 51.50㎡ (약 15.58평)

* 토지지분: 13.82㎡ (약 4.18평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김O

* 건물 정보

* 건축년도: 1992년 11월 25일 사용승인

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 (지하 2층, 지상 17층 중 1층)

* 특이사항: 리모델링 완료

2. 입지조건

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* 위치

* 전라남도 순천시 조례동 소재 "NC백화점" 북서측 인근에 위치합니다.

* 대상 아파트는 9개동, 총 2,794세대로 구성된 대규모 아파트 단지 내에 속해 있습니다.

* 주변 환경

* 아파트, 쇼핑센터, 학교, 관공서 등이 인접해 있어 주거 환경은 무난한 편입니다.

* 교통 상황

* 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 형상 및 이용 상태

* 유사 사다리형의 완경사지대 내에 위치한 아파트 단지입니다.

* 인접 도로 상태

* 단지 4면으로 도로에 접하고 있으며, 남측과 동측으로 단지 진입로가 개설되어 있습니다.

* 토지이용계획

* 제2종일반주거지역 및 자연녹지지역으로 지정되어 있습니다.

* 혐오시설 정보

* 현재 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 해당 물건 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 파악되지 않습니다.

3. 권리분석

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* 말소기준권리

* 을구 3번 전세권설정등기 (2023년 2월 2일 등기)가 말소기준권리이며, 이는 매수인에게 인수됩니다.

* 인수되는 권리

* 을구 3번 전세권설정등기: 65,000,000원 (매수인 인수)

* 대항력 있는 임차인: 김훈 (보증금 65,000,000원, 전입/확정일자 2023년 1월 9일)

* 임차인 김훈 씨의 보증금은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 인수되는 총 금액 (최대): 130,000,000원 (전세권 65,000,000원 + 임차보증금 65,000,000원)

* 말소되는 권리

* 갑구 6번 강제경매개시결정등기 (채권자: 김훈)는 말소됩니다.

* 기타 권리들은 말소기준권리 하위에 해당하여 경매 절차에 따라 말소될 것으로 예상됩니다.

* 특별매각조건

* 신청채권자가 전세사기 피해자 관련 결정문을 제출하여, 전세사기 피해자 지원 및 주거 안정에 관한 특별법에 따른 우선매수권이 있습니다.

* 임차인 김훈 씨의 우선매수신고는 1회에 한하며, 매수보증금 미납 시 다음 매각기일에는 우선매수청구권을 행사할 수 없습니다.

4. 상권분석

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* 해당 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 인근에 NC백화점과 같은 쇼핑센터가 있어 주거 편의성이 높습니다.

* 주변에 학교와 관공서 등이 소재하여 안정적인 주거 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

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* 교통

* 차량으로의 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설

* NC백화점을 비롯한 다양한 상업시설, 학교, 관공서 등이 근거리에 위치하여 생활이 편리합니다.

* 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등의 복리시설이 있습니다.

* 건물 상태

* 리모델링이 완료된 아파트로, 내부 상태는 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

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* 인수되는 권리 부담

* 선순위 전세권 (65,000,000원) 및 대항력 있는 임차인의 보증금 잔액 인수 가능성 (최대 65,000,000원)으로 인해 총 130,000,000원의 금액이 매수인에게 추가적으로 부담될 수 있습니다.

* 미납 관리비

* 566,350원 (2025년 12월 22일 기준)의 미납 관리비가 있으며, 이는 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수 신고

* 공유자가 우선매수권을 행사할 가능성이 있습니다.

* 특별매각조건

* 임차인(전세사기 피해자)의 우선매수권 행사 관련 특별 조건이 존재합니다.

* 토지이용계획

* 자연녹지지역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

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* 본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하며 주거 환경이 양호하나, 1.3억원에 달하는 상당한 금액의 인수 부담이 있는 권리 관계를 포함하고 있습니다.

* 특히 선순위 전세권과 대항력 있는 임차인의 존재는 매수인이 신중하게 고려해야 할 핵심 리스크 요인입니다.

* 미납 관리비, 공유자 우선매수, 특별매각조건 등 추가적인 고려사항도 존재합니다.

* 리모델링이 완료되었다는 점은 긍정적이나, 인수되는 금액을 포함한 총 실질 취득 비용을 면밀히 계산하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

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* 대규모 아파트 단지 내 위치로 인한 안정적인 주거 수요 확보가 가능합니다.

* 주변의 쇼핑센터, 학교 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 리모델링이 완료되어 즉시 거주가 가능할 수 있습니다.

* (주의) 인수되는 권리 총액 130,000,000원을 충분히 감안한 입찰 전략이 필수적입니다.

9. 예상 입찰가

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* 시세 분석

* 최근 인근에서 거래된 유사 면적(37.388㎡)의 아파트 매매가는 50,000,000원 수준입니다.

* 본 물건의 전용면적 37.39㎡를 기준으로 볼 때, 실질적인 부동산 가치는 약 40,000,000원에서 50,000,000원 사이로 추정됩니다.

* 예상 입찰가

* 본 물건은 '인수 보증금'을 제외하고 예상 입찰가를 산정합니다. 따라서 부동산 자체의 시장 가치를 기준으로 제시합니다.

* 예상 입찰가: 50,000,000원

* (참고) 상기 예상 입찰가는 부동산 자체의 가치에 기반한 것이며, 실제 총 취득 비용은 예상 입찰가에 인수되는 권리 (약 130,000,000원) 및 미납 관리비 등을 합산하여 산정해야 합니다. 따라서 최종 투자 비용은 180,000,000원 이상이 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.