나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52345 [1] 전라남도 광양시 중동 1686 성호아파트 102동 18층1807호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 조은감정 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 광양시 중동 소재 광양중동초등학교 동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

단지내 차량출입 용이하고 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 18층 건내 18층1807호(남향, 복도식)로서 외벽: 콘크리트벽체위 페인팅 내벽: 벽지도배, 타일붙임 등 창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 소방설비, 도시가스설비, 공용승강기 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 아파트건부지임.

인접 도로상태등

단지 북측 및 서측으로 공도와 연계되는 단지내도로 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 광로2류(폭 50m~70m)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(중동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경52345 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1686 성호아파트 102동 18층1807호

용도: 아파트

감정가: 74,000,000원

토지면적: 26.64㎡ (약 8.06평)

건물면적 (전용면적): 59.94㎡ (약 18.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사 추정)

1.1. 입지조건

* 위치: 전라남도 광양시 중동, 광양중동초등학교 동측 인근에 위치

* 주변 환경: 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대

* 교통: 단지 내 차량 출입이 용이하며, 대중교통 여건은 보통 수준임

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 강제경매 (등기부상 갑14, 2025-12-02)

* 인수되는 권리:

* 주택임차권: 박진우 (등기부상 을14, 2023-08-08 등기, 전입 2021-08-05, 확정 2021-08-05)

* 임차보증금: 74,000,000원

* 본 물건의 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 매수인은 임차인의 보증금 74,000,000원을 인수한다고 보아야 합니다.

1.3. 상권분석

* 주거지대: 아파트 단지, 학교, 근린생활시설이 밀집하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 유사 물건 거래 사례 (2026년 6월 기준):

* 전용면적 약 49.95㎡: 40,000,000원 (1층), 46,500,000원 (3층)

* 전용면적 약 59.94㎡: 59,500,000원 (11층)

* 본 물건은 전용면적 59.94㎡로, 최근 유사 면적 물건의 거래가(5950만원)를 고려할 때 시세 형성 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 18층 건물 내 18층 1807호 (남향, 복도식)

* 이용 상태: 아파트로 이용 중

* 설비 내역: 급배수, 위생, 난방, 소방, 도시가스, 공용승강기 등 기본 생활 설비 완비

* 아파트 정보:

* 아파트명: 성호1차

* 주소: 전라남도 광양시 중동 1686

* 사용승인일: 1998년 5월 9일

* 총 세대수: 1,362세대

* 최고층: 18층

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 74,000,000원의 임차보증금을 매수인이 인수해야 하므로, 실질적인 낙찰가 외 추가적인 자금 부담이 발생합니다.

* 감정가와 시세 괴리: 감정가(74,000,000원) 대비 최근 유사 면적 거래가(59,500,000원)가 낮게 형성되어 있어, 감정가 기준으로 입찰 시 손실 가능성이 있습니다.

* 신축 연도: 1998년식으로 연식이 있어 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 건물 구조: 복도식 구조로, 일부 수요층에서는 선호도가 낮을 수 있습니다.

* 주변 시설: 광양시 황금동 일대에서 주민들이 혐오시설 입지에 대한 반발 사례가 있으나, 본 물건 소재지인 중동 1686번지 주변에서 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 소각장 등)이 부동산 가치에 영향을 미치는 것으로 확인된 바는 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 74,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 점이 가장 큰 특징입니다. 이로 인해 실질적인 매수인의 자금 부담이 상당할 것으로 예상됩니다. 최근 유사 면적 아파트의 거래가는 감정가보다 낮게 형성되어 있어, 시세 및 인수 부담을 고려한 신중한 접근이 필요합니다. 주거지로서의 입지 조건은 양호하나, 연식과 복도식 구조 등은 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 주거지 내 입지: 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 밀집한 지역으로 기본적인 주거 환경은 양호합니다.

* 실거주 목적 시: 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 후, 장기적인 관점에서 시세 상승 시 수익을 기대할 수 있습니다.

* 단지 연식: 1998년식으로 향후 재건축 또는 리모델링 등의 가능성을 장기적 관점에서 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 74,000,000원

* 최근 유사 면적(59.94㎡) 거래가: 59,500,000원 (11층)

* 본 물건은 18층으로 11층 대비 가치 상승 요인이 있으나, 최근 거래가는 감정가보다 현저히 낮습니다.

* 매수인이 인수해야 하는 임차보증금: 74,000,000원

* 입찰가 산정 근거:

* 매수인의 총 투입 비용 = 입찰가 + 인수 보증금

* 최근 유사 면적 거래가(5950만원)를 기준으로 18층 가치를 감안하여 약 63,000,000원 수준으로 평가할 수 있습니다. 이 경우 총 투입 비용은 63,000,000원(입찰가) + 74,000,000원(인수 보증금) = 137,000,000원이 됩니다.

* 이는 최근 거래가 대비 약 74,000,000원 (123% 이상) 상승한 금액으로, 시장 상황과 투자 위험을 고려할 때 감정가 또는 그 이상으로 입찰하는 것은 신중해야 합니다.

* 투자 위험을 최소화하고 수익성을 확보하기 위해서는 50,000,000원 ~ 60,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다. (예: 입찰가 50,000,000원 시 총 투입 비용 124,000,000원, 입찰가 60,000,000원 시 총 투입 비용 134,000,000원)

* 본 예상 입찰가는 시장 상황 및 추가적인 권리 분석 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.