나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52373 [1] 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 205동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부윤 · 평가일 2025.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 '광양중진초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 지하 1층, 지상 24층 건물 내 제2층 제204호로서, 외벽: 페인팅 마감. 내벽: 벽지도배, 타일 붙임 등 마감. 창호: 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건이 소재하는 단지 내 도로와 외곽공도가 상호연계되어 있어 본건 단지로의 차량출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

(1)중동 1665 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한 구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(광양중진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>. (2)중동 1666 제3종일반주거지역, 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한 역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>. (3)중동 1667 제3종일반주거지역, 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>. (4)중동 1669 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대 보호구역(광양중진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 순천지원 2025타경52373 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 205동 2층204호

용도: 아파트

감정가: 64,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 19.50㎡ (약 5.90평)

건물면적: 59.79㎡ (약 18.09평) - 전용면적 기준

*분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.

1.3. 특이사항

선순위임차권, 대항력있는임차인, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전라남도 광양시 중동에 소재하며, '광양중진초등학교' 서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 단지, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건 단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장 및 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 건물 및 토지 상태

건물은 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 지하 1층, 지상 24층 건물 내 제2층 제204호로, 외벽은 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 새시 창호로 되어 있습니다. 토지는 4필지가 일단의 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 내 도로와 외곽 공도가 상호 연계되어 차량 출입이 가능합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 인접 도로로는 중로1류(폭 20~25m), 중로2류(폭 15~20m), 광로2류(폭 50~70m) 등이 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(광양중진초등학교)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

광주지방법원 순천지원의 강제경매개시결정(2025타경52373)이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 을구 순위 5번 주택임차권등기(2023.06.13.)가 존재합니다. 해당 임차인의 임대차보증금은 76,000,000원이며, 전입일자는 2021.06.10., 확정일자는 2021.05.24.입니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 76,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-06-10

확정일자: 2021-05-24

배당신고일자: 2023-06-13

대항력: 있음 (인수 대상)

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-11-15

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

대항력: 있음

주의: 보증금 및 차임 금액이 미상인 임차인이 존재하므로, 이에 대한 인수 여부 및 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 등기부 요약

소유권 이전 이력이 다수 확인되며, 2021년 6월 4일 권치영 씨로 매매를 통한 소유권 이전이 등기되었습니다. 2023년 6월 13일 김대하 씨의 주택임차권(76,000,000원)이 '인수'로 등기되었으며, 2025년 12월 2일 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정(말소기준권리)이 등기되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 생활 환경

본 물건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로 학교, 소규모 근린생활시설, 공원 등이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 접근성 및 교통망

대중교통 이용이 가능한 버스 정류장과 주요 도로로의 접근성이 양호하여 지역 내 이동 및 광역 교통 이용이 비교적 편리한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

해당 지역은 주거 밀집 지역으로, 초등학교와 인접해 있어 자녀가 있는 가구의 주거 환경으로 적합할 수 있습니다.

5.2. 편의시설

단지 내 또는 인근에 위치한 근린생활시설을 통해 기본적인 식료품 구매 및 생활 서비스 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

선순위 대항력 있는 임차인 김대하 씨의 보증금 76,000,000원은 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 금액입니다. 또한, 또 다른 대항력 있는 임차인 김현조 씨의 보증금 및 차임 정보가 미상으로, 인수 부담이 추가될 가능성이 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

토지이용계획상 가축사육제한구역 및 절대보호구역(광양중진초등학교) 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용이나 개발에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

6.3. 감정가 대비 높은 인수 보증금

감정가(64,000,000원)보다 인수해야 할 임차인 보증금(76,000,000원)이 높아, 낙찰받더라도 상당한 추가 비용이 발생할 수 있는 점은 주의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광양시 중동에 위치한 아파트로, 학교 및 생활 편의시설과의 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금(76,000,000원)이 감정가(64,000,000원)를 초과하므로, 매수인은 실질적으로 상당한 인수 금액을 부담하게 됩니다. 또한, 보증금 정보가 미확인된 대항력 있는 임차인이 추가로 존재하여 리스크가 가중될 수 있습니다. 이러한 점들을 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 광양시 중동 지역의 아파트로서, 지역 내에서의 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

* 광양중진초등학교 인근에 위치하여 교육 환경에 민감한 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

* 건물 및 단지 내 도로 상태 양호, 기본적인 편의시설 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 64,000,000원이나, 인수해야 할 임차인 보증금이 76,000,000원임을 감안할 때, 예상 입찰가는 해당 인수 보증금을 제외한 금액으로 산정해야 합니다. 주변 시세를 고려할 때, 대략적인 시장 가치가 70,000,000원에서 85,000,000원 사이라고 가정할 경우, 인수 보증금을 제외한 실질적인 낙찰가는 4,000,000원 (예: 시장가 80,000,000원 - 인수 보증금 76,000,000원) 수준으로 고려해 볼 수 있습니다. 하지만 이는 매우 보수적인 접근이며, 최종 입찰가는 임차인과의 협상, 시장 상황, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 총 실질 부담액은 낙찰가와 인수 보증금을 합한 금액이 됨을 명심해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.