나이스옥션 법원경매 순천 2025타경709 [1] 전라남도 여수시 해산동 298-20 의료시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 해산동 소재「해산교차로」남서측 인근에 위치하며, 주위는 상업용, 농경지, 자연림 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 통과하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 2,3)은 일단지로서 부정형의 상업기타(의료시설)로 이용중임. 본건 4,6,7)은 부정형의 자연림임. 본건 5)는 부정형의 도로(진입로) 등으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 2,3)은 일단지로서 남서측으로 포장도로가 개설되어 있음. 본건 4)는 남서측으로 포장도로가 개설되어 있음. 본건 5)는 남서측의 포장도로와 접속되어 자체 도로(진입로)로 이용중임. 본건 6)은 지적도상 맹지임. 본건 7)은 서측으로 포장도로(본건 5)가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

<본건 2> 토지이용계획확인원상, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>임. <본건 3,6> 토지이용계획확인원상, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 준보전산지<산지관리법>임. <본건 4> 토지이용계획확인원상, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 준보전산지<산지관리법>임. <본건 5> 토지이용계획확인원상, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>임.

제시목록 외의 물건

「지적 및 건물개황도」참조.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

㉠ 임대관계는 미상임. ㉡ 본건 2,3)은 용도상 일단의 상업기타(의료시설)로 이용중이며, 사회적ㆍ경제적ㆍ행정적 측면에서 합리적이고 가치형성측면에서 타당하다고 인정되는 등 용도상 불가분의 관계에 있다고 판단되어 일단의 토지로 평가하였음. ㉢ 본건 4,6,7)은 임야로 부지 지상에 자생하는 입목 등은 별도의 경제적 가치가 없으며, 임지와 입목이 일체로 거래되는 관행 등을 고려하여 입목을 토지에 포함하여 평가하였음. ㉣ 본건 5)는 현황 본건 2,3)의 도로(진입로) 등으로 이용중인 바 현황대로 평가하였음. ㉤ 본건 지상에 제시외건물(ㄱ,ㄴ)이 소재하고 있어 개략적인 실측에 의해 면적 사정하여 평가하였으니 경매 진행시 소유권 및 일괄경매 여부는 재확인하시기 바람. ㉥ 본건 지상에 전기차충전설비 2식이 설치되어 있으나 이동 또는 철거가 용이할 것으로 판단되어 평가제외하였으니 참고하시기 바람. ㉦ 본건 2) 지상에 LPG저장탱크 및 이동식컨테이너가 소재하나 이동 또는 철거가 용이할 것으로 판단되어 평가제외하였으니 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 1-가)는 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 의료시설 건으로. 외 벽: 석재붙임 및 판넬마감 등, 내 벽: 인테리어 마감, 벽지, 타일마감 등, 창 호: 샷시 등임.

이용상태

의료시설(요양병원)으로 이용중임.

설비내역

일반적인 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 냉·난방설비, 소방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

「지적 및 건물개황도」참조.

공부와의 차이

㉠ 공부상 "지하1층"은 현황 "지상1층"으로 이용중임. ㉡ 건물 등기사항전부증명서상 4층 면적은 "993㎡"이나 2025.3.17에 증축되어 현황 건축물대장상 4층 면적은 "1,072.2㎡"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

㉠ 임대관계는 미상임. ㉡ 기호 1-가)의 4층 의뢰면적은 "993㎡"이나 2025.3.17.에 증축되어 현황 "1,072.2㎡"이며, 전체 면적 대비 증축면적이 미미하여 일괄평가하였음. ㉢ 기호 1-가)에 식재되어있는 수목과 주출입구 부근에 설치되어 있는 나무데크는 건물에 포함하여 평가하였으니 참고하시기 바람.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록1 공부상 지하1층은 현황 지상1층으로 이용중
- 목록1 건물의 4층 공부상 면적은 “993㎡”이나, 2025. 3. 17.에 증축되어 현황상 “1,072.2㎡”이며, 전체 면적 대비 증축면적이 미미하여 일괄평가함, 감정가는 증축면적을 포함한 가격임, 증축부분 매각 포함
- 목록1 식재되어 있는 수목과 주된 출입구 부근에 설치되어 있는 나무데크는 건물에 포함하여 평가, 감정가는 수목 및 나무데크 포함한 가격임, 수목 및 나무데크 매각 포함
- 목록2.3 용도상 일단의 상업기타(의료시설)로 이용중, 용도상 불가분의 관계에 있다고 판단되어 일단의 토지로 평가함
- 목록3 지상에 제시외건물 정자 및 기계실 소재함, 각 매각 포함
- 목록3 지상에 전기차충전설비 2식이 설치됨, 매각 제외
- 목록3 지상에 LPG저장탱크 및 이동식컨테이너가 소재함, 각 매각 제외
- 목록4,6,7 지상에 자생하는 입목 등은 토지에 포함하여 평가함, 입목 등 매각 포함
- 목록5 현황상 물건2,3의 도로(진입로) 등으로 이용중
- 목록6 맹지
- 목록10 지상에 일부 유실수가 식재되어 있으나 토지에 포함하여 평가함, 유실수 매각 포함
- 목록10 맹지
- 목록10 지상에 가묘 또는 파묘 여부가 불분명한 분묘가 소재, 분묘기지권 성립 여지 불분명, 최저매각가격은 분묘 소재로 소유권 제한시 가격임
- 목록10 지상에 철구조물 및 물탱크 등이 소재, 매각 제외
- 목록11 지상과 인접지(여수시 해산동 298-19) 지상에 이동식컨테이너 철구조물 물탱크 등이 소재, 매각 제외, 정확한 경계침범 여부는 측량을 요함
- 이 사건 토지들과 인근 토지의 지적경계가 불분명함, 지적경계복원측량을 요함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 순천지원 2025타경709 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 안OOO

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 중복병합사건: 해당

* 감정가: 13,315,346,600원

1.2. 물건 현황

* 소재지: 전라남도 여수시 해산동 298-20

* 용도: 의료시설 (요양병원으로 이용 중)

* 토지 면적: 21,692.00㎡ (약 6,562.28평)

* 건물 면적: 5,317.80㎡ (약 1,608.63평) (제시외 건물 면적 105.60㎡ 포함)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 의료시설

1.3. 특이사항 및 주의사항

* 일괄매각 대상임.

* 목록1 건물 공부상 지하1층은 현황 지상1층으로 이용 중임.

* 목록1 건물 4층은 공부상 면적 993㎡이나, 2025년 3월 17일 증축되어 현황 1,072.2㎡이며, 증축 부분은 감정가에 포함되어 매각 대상에 포함됨.

* 목록1 건물 관련 수목 및 나무 데크는 건물에 포함하여 평가되었으며 매각 대상에 포함됨.

* 목록2, 3 토지는 용도상 일단의 의료시설로 평가되었으며, 용도상 불가분의 관계로 일괄 평가됨.

* 목록3 지상에 제시외 건물(정자, 기계실)이 소재하며 매각 포함.

* 목록3 지상 전기차충전설비 2식은 매각 제외.

* 목록3 지상 LPG저장탱크 및 이동식컨테이너는 매각 제외.

* 목록4, 6, 7 지상 자생 입목 등은 토지에 포함하여 평가 및 매각 대상에 포함됨.

* 목록5은 현재 목록2, 3의 도로(진입로)로 이용 중임.

* 목록6, 10은 맹지임.

* 목록10 지상 유실수 등은 토지에 포함하여 평가 및 매각 대상에 포함됨.

* 목록10 지상에 가묘 또는 파묘 여부가 불분명한 분묘가 소재하며, 분묘기지권 성립 여지 불분명. 최저매각가격은 분묘 소재로 인한 소유권 제한 시 가격임.

* 목록10 지상 철구조물 및 물탱크 등은 매각 제외.

* 목록11 지상 및 인접지(여수시 해산동 298-19)에 소재하는 이동식컨테이너, 철구조물, 물탱크 등은 매각 제외. 경계 침범 여부는 측량 필요.

* 본건 토지들과 인근 토지의 지적경계가 불분명하여 지적경계복원측량이 요구됨.

* 중복병합사건, 분묘기지권, 공동담보 물건임.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

* 본건은 전라남도 여수시 해산동에 위치하며, 「해산교차로」에서 남서측 인근 지역임.

* 주위는 상업용지, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지대임.

2.2. 교통 및 접근성

* 본건 및 인근까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로가 통과하여 일반적인 교통 상황은 양호한 편임.

* 목록5 토지는 현재 본건의 주요 진입로로 이용 중이며, 남서측 포장도로와 접해 있음.

* 목록2, 3 토지는 일단지로 남서측 포장도로에 접해 있음.

* 목록4 토지 역시 남서측 포장도로에 접해 있음.

* 목록7 토지는 서측 포장도로(목록5)와 접해 있음.

* 다만, 목록6 및 목록10 토지는 지적도상 맹지임.

2.3. 토지이용계획 및 제한

* 본건 토지들은 대부분 자연녹지지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 준보전산지 등에 해당될 수 있음.

* 토지이용계획확인원상 각 필지별로 상이한 제한사항이 있을 수 있으므로, 정확한 확인이 필요함.

3. 권리분석

3.1. 소유권 및 말소기준권리

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2021년 6월 11일자 엠씨아이대부주식회사의 근저당권 (을14)임.

* 건물 등기부상 말소기준권리 역시 2021년 6월 11일자 엠씨아이대부주식회사의 근저당권 (을1)임.

* 경매 신청 채권자는 안OOO이며, 강제경매 개시 결정 등기(2025년 12월 1일)가 존재함.

* 모든 후순위 권리(근저당, 가압류, 강제경매, 임의경매 등)는 매각으로 인해 말소될 것으로 예상됨.

3.2. 임차인 현황

* 김 (보증금 400,000,000원, 차임 60,000,000원, 전입 2024-11-15, 대항력 없음)

* 주식회사청우이안 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-12-11, 대항력 없음)

* 황 (보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-11-05, 확정 2024-11-05, 대항력 없음)

* 총 인수 보증금: 0원

* 상기 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 파악되며, 보증금은 인수되지 않을 것으로 보임.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 목록10 지상 분묘 관련 분묘기지권 성립 여지 불분명. 이는 매각으로 소멸되지 않을 수 있는 권리임.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

* 본건이 위치한 여수시는 남해안의 중심 관문을 담당하는 국제해운도시이자, 천혜의 해양관광 자원을 보유한 관광휴양도시로서의 위상을 가지고 있음.

* 국가산업단지와 해양관광이 연계되는 지역으로, 종합적인 관광 개발이 예상되는 지역임.

* 여수시는 '여수만 르네상스 종합발전계획' 등을 통해 해양치유, 마라톤 대회, 국제 웹드라마 영화제 개최 등 다양한 사업을 추진하며 해양관광 산업을 육성하고 있음.

4.2. 주변 상업시설 및 용도

* 주위 환경은 상업용지, 농경지, 자연림이 혼재하는 지역으로, 본건은 의료시설(요양병원)로 이용 중임.

* 주변에 해산교차로가 있어 교통의 요지이며, 이는 상업시설 이용에 긍정적인 영향을 줄 수 있음.

* 여수시 전체적으로는 관광 중심의 상권이 발달해 있으며, 특정 지역은 산업 단지 관련 상권도 형성되어 있음.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 차량 접근성이 양호하며, 인근에 간선도로가 있어 시내외 이동이 편리함.

* 여수시 내 주요 관광지로는 오동도, 진남관, 향일암, 여수해상케이블카 등이 있으며, 시티투어버스 등을 이용하여 접근 가능함.

* 대중교통으로는 KTX 여수엑스포역이 있으며, 이는 타 지역과의 연계성을 높여줌.

* 지역 내 편의시설에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요하나, 여수시는 다양한 관광 및 문화 시설을 보유하고 있음.

* 다만, 본건 소재지인 해산동 자체의 생활 편의 시설(병원, 학교, 마트 등)에 대한 상세 정보는 추가 조사가 필요함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 및 권리 관련 리스크

* 중복병합사건으로 경매 절차가 복잡하게 진행될 수 있음.

* 목록10 토지에 소재한 분묘로 인해 분묘기지권이 성립될 경우, 토지 이용에 제약이 발생할 수 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리일 수 있음.

* 지적 경계가 불분명하여 측량이 요구되며, 이는 향후 토지 분할이나 활용 시 문제가 될 수 있음.

* 목록11 토지의 경계 침범 가능성 및 인접 토지와의 분쟁 소지가 있음.

6.2. 물리적 및 이용 관련 리스크

* 일부 토지(목록6, 10)가 맹지여서 외부 도로와의 직접적인 연결이 어려울 수 있음.

* 공부상 지하1층이 현황 지상1층으로 이용 중이며, 4층 증축 부분 등 건물 현황과 공부상 내용의 차이가 존재함.

* 매각 제외 대상 물건(전기차 충전 설비, LPG 저장 탱크, 이동식 컨테이너 등)에 대한 명확한 처리 및 인수인계가 필요함.

* LPG 저장탱크, 이동식 컨테이너 등이 소재하나 평가에서 제외되었으므로, 매수 후 별도 처리가 필요할 수 있음.

6.3. 환경 및 민원 리스크

* 여수시의 경우, 갈등 유발 예상 시설(장례식장, 동물 화장장 등) 관련 주민 민원 발생 사례가 있으며, 본건 주변에 유사 시설이 있는지 확인이 필요함.

* 자연녹지지역, 가축사육제한구역 등의 토지이용계획으로 인해 향후 건축 행위 등에 제한이 따를 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 여수시에 위치한 의료시설(요양병원)로, 넓은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 강제경매 사건입니다. 감정가는 약 133억 원이며, 의료시설로서의 운영 가능성과 개발 잠재력을 갖추고 있습니다. 주변의 해산교차로 인접성과 도로 접근성은 양호한 편이나, 일부 토지의 맹지, 지적 경계 불분명, 분묘기지권 성립 가능성 등 여러 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 또한, 중복병합사건이라는 특성상 경매 절차의 복잡성을 고려해야 합니다. 임차인들의 대항력은 없는 것으로 파악되어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 매각으로 소멸되지 않는 권리인 분묘기지권 여부는 반드시 면밀히 조사해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 토지(약 6,562평)와 건물(약 1,608평)을 갖춘 의료시설로서, 규모의 경제를 통한 운영 및 확장 잠재력이 높음.

* 여수시가 추진하는 '여수만 르네상스 종합발전계획' 등 지역 개발 계획 수혜 가능성.

* 의료 시설 수요 증가 추세에 따른 요양병원으로서의 안정적인 운영 기대.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 인한 개발 잠재력 고려 가능.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 13,315,346,600원입니다.

* 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 상기 언급된 잠재적 리스크(분묘기지권, 맹지, 경계 불명확성, 중복병합사건 등)를 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 권리분석상 인수할 보증금이 없으므로, 입찰가 산정 시 보증금 인수액은 고려하지 않아도 됩니다.

* 입찰 참여 전, 현장 방문을 통해 건물의 상태, 주변 시세, 토지 이용 현황, 분묘의 정확한 위치 및 상태 등을 철저히 조사하고, 법률 전문가와 상담 후 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.