나이스옥션 법원경매 순천 2025타경714 [1] 전라남도 순천시 조례동 766 시대아파트 103동 7층706호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 조례동 소재 "서해골드빌아파트" 북측 인근에 위치하고 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건 아파트단지까지 제반차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하고 있어 일반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하3층 지상 17층 건물로서 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 내벽 : 벽지, 타일마감 등 창호 : 새시창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필 일단의 부정형 완경사지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 남측으로 노폭 약 8m의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 조례동 766 : 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 근린공원(저축), 소로1류(폭 10m~12m)( 저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(주거지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역 2. 조례동 758-15, 769-1, 769-2 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(주거지역(전축종 제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역 3. 조례동 758-17 : 제1종전용주거지역, 제2종일반주거지역가축사육제한구역(주거지역(전축 종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

전세사기피해자 임차인 우선매수권 있음,특별매각조건(임차인 우선매수신고는 1회에 한함) 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

순천지원 2025타경714 (1)

1.2. 소재지

전라남도 순천시 조례동 766 시대아파트 103동 7층706호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

62,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 13.82㎡ (약 4.18평)

* 토지지분: 13.82㎡ (약 4.18평)

* 건물면적: 37.39㎡ (약 11.31평)

* 건물지분: 37.388㎡ (약 11.31평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

김OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 조례동 소재 "서해골드빌아파트" 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 3층, 지상 17층 건물 중 7층에 위치합니다.

* 외벽: 몰탈 위 페인팅 등

* 내벽: 벽지, 타일마감 등

* 창호: 새시창

2.4. 이용상태

현재 아파트로 이용 중입니다.

2.5. 설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.6. 토지 형상 및 이용상태

5필지의 일단으로 구성된 부정형 완경사지로, 아파트 부지로 이용 중에 있습니다.

2.7. 인접 도로상태

동측 및 남측으로 노폭 약 8m의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

* 조례동 766번지 일대: 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 근린공원(저축), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역, 중점경관관리구역

* 기타 인접 필지: 제2종일반주거지역, 제1종전용주거지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역

3. 권리분석

3.1. 채권자

김OO

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김 (김승현)

* 보증금: 73,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 05월 19일

* 확정일자: 2022년 05월 19일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2024년 03월 29일

* 비고: 전세사기 피해자 등 결정문 제출 (특별매각조건 있음)

3.3. 등기부 요약

* 집합건물 등기부상 소유권이전: 뉴코아임대주식회사 (2002.04.26), 윤애경 (2021.08.12, 매매 53,053,000원)

* 주택임차권: 김승현 (2024.03.29 접수, 73,000,000원, 말소기준권리인 근저당보다 후순위이나 대항력 있음. 인수 대상.)

* 근저당권: 고세정 (2023.04.25 접수, 19,900,000원, 말소기준권리)

* 강제경매: 김승현 (2025.12.02 접수, 78,280,000원, 말소)

* 압류: 동화성세무서장 (2025.12.18 접수, 말소)

3.4. 등기부채권 총액

92,900,000원

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 대항력 있는 임차인 김승현의 임대차보증금 73,000,000원은 매각으로 소멸되지 않습니다.

* 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않는 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.6. 특이사항

* 신청채권자는 전세사기 피해자 등 결정문을 제출하여, 「전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」에 따른 우선매수권이 있습니다.

* 특별매각조건: 전세사기 피해자인 임차인의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금 미납으로 실효되는 경우, 해당 임차인은 다음 매각기일에서 우선매수청구권을 행사할 수 없습니다. (우선매수권은 1회에 한함)

4. 상권분석

* 본 물건은 순천시 조례동의 아파트 밀집 지역에 위치하고 있으며, 주변에 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* 서해골드빌아파트와 인접해 있어 공동주택 밀집 지역의 특성을 보입니다.

* 대중교통 이용이 가능한 위치에 있어 기본적인 접근성은 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

* 아파트명: 시대아파트

* 동/호수: 103동 7층 706호

* 주소: 전라남도 순천시 조례동 766번지 (비봉2길 22)

* 사용승인일: 1995년 06월 22일

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 3층, 지상 17층 (본건 7층)

* 해당 세대 정보:

* 전용면적: 37.39㎡ (약 11.31평)

* 분양면적: 정보 부족 (일반적으로 전용면적보다 15-25% 큼)

* 단지 정보 (전체):

* 총 세대수: 2,794세대

* 총 동수: 9동

* 총 주차 대수: 361대 (지상 3대, 지하 30대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터

5.2. 주변 편의시설

* 교육시설: 인근에 초등학교, 중학교 등 교육기관이 소재할 것으로 예상됩니다 (세부 확인 필요).

* 교통시설: 시내버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 기타: 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설 (폐기물 처리 시설, 공장 밀집 지역 등)은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 보증금 인수

* 임차인 김승현의 보증금 73,000,000원 전액이 배당에서 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 추가로 인수해야 하는 위험이 있습니다.

* 임차인의 배당률 및 잔여 보증금 액수를 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

6.2. 전세사기 피해자 우선매수권 행사

* 임차인이 전세사기 피해자로 지정되어 우선매수권을 행사할 수 있어, 일반 입찰자가 예상치 못한 변수에 직면할 수 있습니다.

* 우선매수권 행사로 인한 경쟁 또는 협상 과정이 필요할 수 있습니다.

6.3. 건물 노후화

* 1995년 사용승인된 건물로, 준공 후 약 30년이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 순천시 조례동에 위치한 아파트로, 대항력 있는 임차인이 존재하며 해당 임차인이 전세사기 피해자로 지정되어 우선매수권을 행사할 수 있는 특수한 상황입니다. 임차인의 보증금 73,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 있어, 철저한 권리분석과 배당표 확인이 필수적입니다. 또한, 전세사기 피해자 관련 특별매각조건을 면밀히 검토해야 합니다. 교통 및 주변 환경은 보통 수준이나, 건물 노후화는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 전세사기 피해 임차인의 우선매수권 행사를 통해 시세 대비 유리한 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 임차인의 보증금 인수 금액을 고려하더라도, 총 매수 비용이 주변 시세보다 낮을 경우 매력적인 투자 대상이 될 수 있습니다.

* 순천시 조례동 지역의 아파트 시장 동향 및 향후 개발 계획 등을 고려한 장기적 관점에서의 투자가 유효합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 62,000,000원이나, 주변 시세는 37.39㎡ (약 11.31평) 기준 80,000,000원 ~ 110,000,000원 선으로 추정됩니다.

또한, 대항력 있는 임차인의 보증금 73,000,000원이 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

'인수 보증금'을 제외하고 계산하라는 지침에 따라, 현재 '인수 보증금 합계'가 0원으로 표시된 점을 감안하여, 감정가 대비 적정 할인율과 시장 가치를 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 70,000,000원 ~ 85,000,000원 범위로 제안합니다.

이는 감정가보다 높고 시세보다 낮은 수준에서, 임차인 보증금 인수 위험을 감안한 보수적인 접근입니다. 최종 입찰가는 배당표 분석 결과, 임차인 배당 현황, 경매 참여자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.