나이스옥션 법원경매 순천 2025타경702 [1] 전라남도 여수시 오림동 404-5 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 오림동 소재 '여수종합버스터미널' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설, 대형마트 및 근린생활시설 등이 소재하는 노선상가지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 시외버스터미널이 소재 하는 등 제반 교통 사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 왕복4차선, 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스콘 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2022-07-07), 소로3류(폭 8m미만)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

지적 및 건물 개황도 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 숙박시설로서, 외벽 : 드라이비트마감, 치장적벽돌쌓기 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 인테리어 마감 등, 창호 : 하이새시창임.

이용상태

지하층은 노래방 및 보일러실로, 1층은 점포 및 단독주택으로, 2층 ~ 4층은 숙박시설로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 및 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물 옥상에 창고가 소재함(건물개황도 참조).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함, 목록 2. 건물 옥상 소재 옥탑(계단실, 물탱크 등) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

순천지원 2025타경702 (1)

1.2. 소재지

전라남도 여수시 오림동 404-5

1.3. 용도

숙박시설

1.4. 감정가

1,975,762,000원

1.5. 토지면적

370. 90㎡ (약 112.20평)

1.6. 건물면적

980. 90㎡ (약 296.72평)

(증축 면적 포함 시 총면적 1,020.02㎡)

1.7. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.8. 경매구분

부동산 임의경매

1.9. 채권자

케이씨유엔피엘대부주식회사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 오림동 소재 '여수종합버스터미널' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설, 대형마트 및 근린생활시설 등이 소재하는 노선상가지대임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 시외버스터미널이 소재하는 등 제반 교통 사정은 보통인 편임.

2.3. 인접 도로상태

동측으로 왕복 4차선, 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스콘 포장도로에 접하고 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2022-07-07), 소로3류(폭 8m미만)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을16 (토지), 을17 (건물) 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (접수일자: 2024-05-31)

3.2. 인수되는 권리

목록 2. 건물 전라남도 여수시 오림동 404-5 건물 을구 순위 11번 전세권설정등기(2021.02.05.)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨.

또한, 대항력 있는 임차인 김동철, 오선주, 인영선이 존재하므로 보증금 인수 여부 및 배당 여부에 따라 추가 부담이 발생할 수 있음.

3.3. 임차인 현황

* 김동철: 보증금 30,000,000원, 차임 300,000원, 전입/확정일자 2016-10-05, 배당신고일자 2025-12-31, 대항력 있음.

* 오선주: 보증금 30,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2018-03-20, 배당신고일자 2025-12-31, 대항력 있음.

* 인영선: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-01-21, 대항력 있음. (건물 전세권자이기도 함)

* 정시온: 보증금 30,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2024-11-07, 대항력 없음.

3.4. 총 인수 보증금 (대항력 있는 임차인)

110,000,000원 (김동철, 오선주, 인영선)

3.5. 채권자 정보

케이씨유엔피엘대부주식회사 (근저당권 설정)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 '여수종합버스터미널' 인근에 위치하며, 주위로 숙박시설, 대형마트, 근린생활시설 등 다양한 상업시설이 밀집해 있음.

4.2. 경쟁 환경

주변에 유사 숙박시설 및 다양한 상업시설이 존재하여 경쟁 환경은 형성되어 있으나, 버스터미널 인근이라는 입지적 장점을 활용할 수 있음.

4.3. 유사 시설 현황

주변에 대형마트, 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대로, 숙박시설 외에도 다양한 업종의 점포들이 영업 중인 것으로 파악됨.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

여수종합버스터미널, 대형마트 등 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호함.

5.2. 교육시설

인근에 초등학교, 중학교 등 교육시설이 분포하고 있음. (추후 현장 확인 필요)

5.3. 의료시설

여수시내 종합병원 및 의원급 의료기관 이용 가능. (추후 현장 확인 필요)

5.4. 혐오시설

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 파악되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 권리

등기부상 전세권 1건(인영선, 50,000,000원)이 말소되지 않고 인수되므로, 이에 대한 추가적인 재정 부담이 발생할 수 있음.

6.2. 임차인 문제

대항력 있는 임차인 3명(김동철, 오선주, 인영선)의 총 보증금 110,000,000원이 인수될 수 있으며, 특히 전세권자이기도 한 인영선 임차인과의 관계 정리가 중요함. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

6.3. 제시외 건물

건물 옥상에 소재한 옥탑(계단실, 물탱크 등)이 매각에 포함됨.

7. 종합 의견

본 물건은 여수종합버스터미널 인근에 위치한 숙박시설로, 교통 및 편의시설 접근성이 우수하며 상업지역 내 입지 조건을 갖추고 있음. 다만, 감정가 대비 채권 총액이 높은 편이며, 말소되지 않는 전세권 및 대항력 있는 임차인들이 다수 존재하여 인수되는 보증금에 대한 면밀한 분석과 신중한 접근이 요구됨. 제시외 건물도 매각에 포함되므로 현황을 정확히 파악해야 함.

8. 투자 포인트

* 여수종합버스터미널 인근 역세권 입지로 유동인구 및 잠재적 고객 확보 용이.

* 상업지역에 위치하여 다양한 업종으로의 용도 변경 가능성 보유.

* 건축물대장상 면적 대비 실제 증축 면적이 포함되어 있어 활용 가치 증대.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 물건의 감정가, 주변 시세, 권리 관계, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 건은 대항력 있는 임차인 및 인수되는 전세권으로 인해 인수 보증금(110,000,000원)이 추가적으로 발생하므로, 입찰가 산정 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

이하 인수 보증금을 제외한 입찰가 산정 예시는 다음과 같습니다.

감정가: 1,975,762,000원

최적 입찰가 산정 비율 (예시): 80%

예상 입찰가: 약 1,580,000,000원

총 예상 비용 (입찰가 + 인수 보증금): 약 1,690,000,000원.

(상기 금액은 일반적인 산정 예시이며, 실제 입찰 시에는 전문가와 상담 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.