나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52349 [1] 전라남도 광양시 광양읍 덕례리 1849 세미존서희스타힐스301동근린생활시설1 301동 지2층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고운감정 · 평가일 2025.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 광양읍 덕례리 소재 세미존서희스타힐스301동 근린생활시설 지2층 104호로서, 부근은 아파트단지및 상가로 형성되었음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 104호로서, 외벽 : 미장돌치장 등, 내벽 : 몰탈위페인트 등, 창호 : 샷시창임.

이용상태

근린생활시설임.

설비내역

위생설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 근린생활시설부지임.

인접 도로상태등

포장된 소로임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 외.

공부와의 차이

본건은 공부상 지2층이나, 도로에서 보면 현황 1층임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

대지권 미등기, 최저매각가격에 대지권 가격 포함됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경52349 (1)

소재지: 전라남도 광양시 광양읍 덕례리 1849 세미존서희스타힐스 301동 근린생활시설1 301동 지2층 104호

물건종류: 근린상가

감정가: 246,000,000원

토지면적: 0.00㎡

토지지분: 0㎡

건물면적: 50.79㎡ (약 15.36평)

건물지분: 50.7875㎡ (약 15.36평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 순천광양축산업협동조합

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕

준공일: 2023년 9월 1일 (사용승인일 기준)

건축물대장상 용도: 제2종근린생활시설

특이사항: 대지권 미등기, 공부상 지2층이나 현황 1층

1.1. 입지조건

본건은 전라남도 광양시 광양읍 덕례리에 위치하며, 주변은 아파트단지와 상가로 형성되어 있습니다.

차량 출입이 용이하며 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

인접한 도로는 포장된 소로입니다.

공부상으로는 지하 2층이나, 현황은 도로에서 볼 때 1층처럼 보이는 특징이 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 순천광양축산업협동조합의 임의경매로 진행됩니다.

말소기준권리는 2024년 6월 28일 접수된 순천광양축산업협동조합의 근저당권(210,000,000원)입니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다.

집합건물 등기부상 총 채권액은 270,000,000원입니다.

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

참고사항: 대지권이 미등기 상태이나, 분양 시 대지권이 포함되었으며 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있습니다. 부동산거래계약 신고필증상 대지권 비율은 57934분의 106.0514입니다.

1.3. 상권분석

본건은 아파트 단지 내 근린생활시설로, 주변 아파트 거주민을 주요 고객층으로 예상할 수 있습니다.

상가로서 안정적인 수요 확보가 가능한 입지로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

편의시설: 주변에 아파트 단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 환경: 아파트 단지 및 상가 밀집 지역입니다.

건축물: 철근콘크리트 구조로 안정적인 건물 상태를 유지하고 있습니다.

설비: 위생설비 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대지권 미등기: 등기부상 대지권이 등기되지 않은 점은 거래 및 활용에 있어 주의가 필요합니다. 다만, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있으므로 이에 대한 고려가 필요합니다.

공부상 지층 vs 현황 1층: 공부상 표기와 실제 이용현황 간 차이가 있어, 향후 인허가 또는 민원 발생 시 문제가 될 소지가 있습니다.

임대차 관계 미상: 현재 임대차 관계가 미상으로, 정확한 점유 현황 및 명도 협의가 필요할 수 있습니다. (단, 인수 보증금 합계는 0원이므로 보증금 인수 부담은 없습니다.)

1.6. 종합 의견

본건은 아파트 단지 내에 위치한 근린상가로, 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있는 물건입니다.

건물 자체의 구조나 입지조건은 양호하나, 대지권 미등기 및 공부상 층수와 현황 층수 불일치 등의 리스크 요소를 안고 있습니다.

이러한 리스크를 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

아파트 단지 내 고정 수요 확보 가능.

지하 2층이나 도로에서 1층처럼 보이는 현황은 고객 접근성 측면에서 긍정적으로 작용할 수 있습니다.

대지권 미등기이나, 최저매각가에 대지권이 포함되어 있어 권리 확보 측면에서 유리할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 246,000,000원을 기준으로, 앞서 언급된 잠재적 리스크(대지권 미등기, 공부상/현황 층수 불일치)를 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

인수 보증금이 없는 점은 긍정적인 요소입니다.

주변 시세 및 유사 물건 낙찰가 등을 추가적으로 파악하여 입찰가를 산정할 것을 권장합니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.