나이스옥션 법원경매 광주 2025타경7647 [1] 광주광역시 광산구 쌍암동 682-1 에이엠시티5차 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은진 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 도시형생활주택은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 광주우편집중국 서측 인근에 위치 하고 주위는 주로 상업·업무용 부동산으로 이루어진 상업·업무지대로서 주위환경은 보통 입니다.

교통상황

본건 공동주택단지까지 차량 접근 가능하고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 안에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상12층 건물 내 5층 502호로서 외벽 : 콘크리트 위 페인트칠, 돌붙임 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 창호 : 새시창

이용상태

도시형생활주택입니다.

설비내역

일반적인 위생설비와 급배수설비, 도시가스보일러, 스프링클러, 소화전, 승강기 설치되어 있으며 주차장은 1층 자주식입니다.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로서 주상용 건물(도시형생활주택과 근린생활시설)부지입니다.

인접 도로상태등

본건 공동주택부지 남측으로 폭 약12m의 포장도로에 접하고 북측으로 폭 약10m의 보행자도로에 접하며 남측 도로를 통해 차량 출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 공동주택 부지는 중심상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구 역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07) <건축법>, 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

토지 을구 5번 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경7647 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 쌍암동 682-1 에이엠시티5차 5층502호

용도: 도시형생활주택

감정평가액: 84,000,000원

토지면적: 11.16㎡ (약 3.38평)

건물면적: 33.14㎡ (약 10.03평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상12층 건물 내 5층 502호

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 우OOO (우리은행 추정)

주요특이사항: 별도등기, 공동담보

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 광주우편집중국 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 주로 상업·업무용 부동산으로 이루어진 상업·업무지대입니다.

교통상황

본건 공동주택단지까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통수단이 운행 중인 시가지 내에 위치하여 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다.

토지 및 도로상태

토지는 장방형의 평지로서 주상용 건물(도시형생활주택과 근린생활시설) 부지로 이용되고 있습니다. 부지는 남측으로 폭 약12m의 포장도로, 북측으로 폭 약10m의 보행자도로에 접하며, 남측 도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 공동주택 부지는 중심상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m)에 접하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구)로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

임차인 현황

* 임차인: 김은희

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-07-06

* 확정일자: 2018-06-28

* 배당신고일자: 2026-02-02

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

집합건물 등기부 요약

말소기준권리: 2013-08-16 접수된 우리은행 근저당권(을1)입니다.

본 건 부동산의 권리 중 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 등은 모두 말소될 예정입니다.

총 채권액: 9,194,182,150원

물건명세서 참고사항

* 작성일: 2026-07-09

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

* 비고: 토지 을구 5번 별도등기 있음.

4. 상권분석

본건이 소재한 쌍암동 지역은 광주광역시 북부의 첨단지구 내에 위치하며, 상업지역이 발달하여 '시리단길'이라 불리는 복합 문화·상업 공간이 형성되어 있습니다. 더 시너지 첨단, 포플레이 첨단, 보이저 첨단 등 다양한 상업시설과 F&B 매장이 밀집해 있어 MZ세대 등 젊은층이 많이 찾는 지역으로, 상권 활성화가 잘 되어 있는 편입니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 주변 상업지역 내 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 주거환경: 도시형생활주택 단지로, 주변에 상업·업무 시설이 밀집해 있어 주거 환경 자체는 일반적인 수준으로 평가됩니다.

* 공공시설: 인근에 쌍암공원 등 녹지 공간이 있어 여가 활동을 즐길 수 있습니다.

* 건축물 정보: 2013년 8월 준공된 철근콘크리트 구조의 건물로, 총 119세대 규모입니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 별도등기: 물건명세서 상 '토지 을구 5번 별도등기 있음'이라고 명시되어 있습니다. 이 별도등기의 구체적인 내용과 매각 후 인수 여부에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 9,194,182,150원에 달하여, 감정가 84,000,000원에 비해 매우 높습니다. 이는 채무 관계가 복잡하거나 담보 가치 대비 채무액이 큰 경우일 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 주차 공간: 건물당 주차 대수가 0.29대로, 세대당 주차 공간이 매우 부족합니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 광산구 첨단지구 내 상업·업무 밀집 지역에 위치한 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 여건이 우수합니다. 최근 유사 면적대의 실거래가가 감정가 수준 또는 그 이상에서 형성되고 있어 시세 측면에서 긍정적입니다. 특히 임차인이 대항력이 없어 낙찰 시 인수해야 할 보증금이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 토지 별도등기와 높은 채권 총액은 추가적인 확인과 신중한 접근이 요구됩니다. 주차 공간이 부족한 점은 생활의 불편 요소로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 첨단지구 내 상업·업무 중심지에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 양호한 교통망: 차량 접근 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 임차인 인수 부담 없음: 임차인 김은희 씨가 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 시세 대비 합리적 감정가: 최근 실거래가 추이를 고려할 때 감정가가 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

* 활발한 상권: '시리단길'로 불리는 지역 상권은 젊은 층 유입이 많아 상업 시설 및 주거지 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 84,000,000원입니다.

동일 단지 내 유사 면적(33.14㎡)의 최근 실거래가(2023년-2024년)는 78,000,000원에서 125,000,000원까지 다양하게 분포하고 있습니다. 특히 2024년 8월 30일에는 6층 물건이 86,250,000원에 거래되었으며, 2024년 6월 21일에는 9층 물건이 125,000,000원에 거래된 기록이 있습니다.

임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없으므로 (인수 보증금 합계 0원), 감정가를 기준으로 낙찰가율 100% ~ 115% 수준을 예상해 볼 수 있습니다.

토지 별도등기의 구체적인 내용 확인이 필수적이나, 이를 고려하더라도 최근 실거래가 범위 내에서 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 90,000,000원 ~ 100,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.