나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34535 [1] 광주광역시 광산구 월곡동 538-2 상가동 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오늘 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 월곡동 소재 "어등초등학교" 북측 인근 "하남부영아파트" 상가동 내에 위치하며, 부근은 대규모 아파트단지와 단독주택, 각종 판매시설, 학교시설 등으로 형성된 주거지대임.

교통상황

간선도로변에 소재하여 본건까지 차량출입 용이하고, 인근으로 도로망이 정비되어 있어 일반적인 교통상황은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층건 내 2층 202호(사용승인일:1992.05.26)로서, 외벽 : 타일 치장, 내벽 : 몰탈위페인팅 등 창호 : 새시창 등임.

이용상태

상가임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급.배수설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 상가부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 왕복 4차선, 동측으로 왕복 4-5차선의 아스팔트 포장도로에 2면이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제6구역, 택지개발지구(완료), 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대여부는 미상이며, 본 상가는 1개호이나 내부는 구획되어 현재 2개호 구조로, 1개호는 물건 등이 적치되어 있는 것으로 외관상 조사되고, 1개호는 창문에 입간판((주)조은)은 부착되어 있으나 별첨 "사진용지"와 같이 공실상태임.

물건 비고

상가는 1개호이나 현황 2개호로 구획 됨. 1개호는 공실. 1개호는 물건 등 적치 됨

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 광주지방법원에서 진행 중인 2025타경34535 (1)호 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 광주광역시 광산구 월곡동 538-2 상가동 2층 202호이며, 용도는 근린상가입니다.

감정평가액은 138,000,000원입니다.

토지 면적은 33.37㎡ (약 10.1평)이며, 건물 면적은 67.90㎡ (약 20.5평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

본 건의 채권자는 주OOOOOO이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

건축물 구조는 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 2층 202호이며, 사용승인일은 1992년 5월 26일입니다.

토지이용계획상으로는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제6구역, 택지개발지구(완료), 전통상업보존구역(유통산업발전법)으로 지정되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 광주광역시 광산구 월곡동 소재 "어등초등학교" 북측 인근에 위치한 "하남부영아파트" 상가동 내에 자리하고 있습니다.

주변 환경은 대규모 아파트 단지와 단독주택, 각종 판매시설, 학교시설 등이 어우러진 전형적인 주거지대입니다.

교통 상황은 간선도로변에 소재하여 차량 출입이 용이하며, 인근 도로망이 잘 정비되어 있어 일반적인 교통 상황은 편리한 편입니다. 남측으로 왕복 4차선, 동측으로 왕복 4-5차선의 아스팔트 포장도로에 2면이 접해 있습니다.

토지 형상은 사다리형으로, 공동주택(아파트) 및 상가부지로 이용되고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2022년 10월 21일 접수된 주월새마을금고의 근저당권 (채권액 72,000,000원)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 및 이전 등기 이력이 있으며, 이후 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등이 순차적으로 등기되었고, 이들 대부분은 말소 예정 또는 말소된 상태입니다.

등기부채권 총액은 610,481,388원입니다.

임차인 현황에 따르면, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 아파트 단지 내 상가로, 주변 배후수요가 풍부한 지역에 위치하고 있습니다.

주거지대 내 근린상가로서, 지역 주민들의 일상생활과 관련된 업종(마트, 세탁소, 음식점, 학원 등)에 적합할 것으로 예상됩니다.

인근에 어등초등학교가 위치하여 학생 및 학부모 유입 가능성도 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 어등초등학교 북측 인근에 위치하며, 대규모 아파트 단지 내에 속해 있어 주거 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주변에 다양한 상업시설과 학교가 분포하여 생활 인프라가 잘 갖추어진 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

상가는 1개 호실이나 현황 2개 호실로 구획되어 있으며, 이 중 1개 호실은 공실, 다른 1개 호실은 물건이 적치된 상태로 활용도가 저하되어 있습니다. 향후 임대 활성화를 위한 적극적인 계획이 필요합니다.

건축물 사용승인일이 1992년으로 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

토지이용계획상 '비행안전제6구역'에 포함되어 있어, 향후 증축, 대수선 등 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 광주광역시 광산구 월곡동 소재의 아파트 단지 내 근린상가로, 풍부한 배후수요를 기반으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

다만, 현재 상가의 내부 구획 및 활용 상태, 건물 노후화, 비행안전구역 지정 등은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 적극적인 임대 관리 및 활용 방안을 수립한다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

아파트 단지 내 상가로서 고정적인 배후수요 확보가 용이합니다.

어등초등학교 인근으로 유동인구 유입 가능성이 있습니다.

주변 도로망이 잘 정비되어 있어 접근성이 우수합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 138,000,000원입니다.

권리분석 상 인수할 임차보증금이 없고, 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰 시 권리관계는 깨끗할 것으로 판단됩니다.

다만, 앞서 언급된 상가의 현황, 건물 노후화, 비행안전구역 등의 제한사항을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

시세, 주변 유사 물건 낙찰가, 경매 시장 상황 등을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

일반적으로 이러한 물건의 경우, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가가 형성되기도 하나, 본 물건의 특성을 감안하여 보수적인 접근이 유효할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.