나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51728 [1] 전라남도 영암군 도포면 원항리 406 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산해감정 · 평가일 2025.12.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 영암군 도포면 원항리 소재 원목마을내에 위치하며, 부근은 농촌자연마을, 농경지 등으로 형성된 순수농촌지역임.

교통상황

본건까지 소형차량 접근 가능하며, 순수농촌지역에 소재하여 일반적인 교통상황은 보통정도임.

형태 및 이용상태

부정형으로 단독주택부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 폭 약4m 정도의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(250m제한구역(소,젖소,그외가축/닭,오리, 메추리/돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

지상에 감나무1주가 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층건으로 외벽: 적벽돌 치장쌓기, 몰탈위 페인팅, 몰탈마감 내벽: 미장목재 및 벽지마감 외 창호: 목재 및 샤시창임.

이용상태

단독주택

설비내역

난방설비 되어 있으나 정상적인 작동여부는 미상임.

부합물 및 종물

기호(ㄱ~ㄹ) 개략적으로 실측하여 평가하였음.

공부와의 차이

공부상 소재지번이 '406번지'이나, 현황은 '405, 406번지' 양지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본 건물은 장기간 공실상태인 것으로 탐문조사됨.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 수목(감나무) 포함.
목록 1: 일부가 타지상(405번지)에 걸쳐 소재함.
제시외 건물 ㄱ, ㄷ: 일부가 타지상(407, 405번지)에 걸쳐 소재함.
제시외 건물 ㄹ: 전부가 타지상(405번지)에 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 목포지원 2025타경51728 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

감정가: 18,958만 7900원 (189,587,900원)

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 영암군 도포면 원항리 406번지 (현 주소: 전라남도 영암군 원목길 58)

용도: 단독주택

토지 면적: 172.00㎡ (약 52.04평)

건물 면적 (주택): 60.00㎡ (약 18.15평)

건축물 정보: 시멘트벽돌조, 시멘트기와지붕, 단층, 1990년 4월 11일 건축

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

일괄 포함 물건: 제시외 건물, 수목(감나무 1주)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 102.90㎡

목록 1: 일부가 타지상(405번지)에 걸쳐 소재함.

제시외 건물 ㄱ, ㄷ: 일부가 타지상(407, 405번지)에 걸쳐 소재함.

제시외 건물 ㄹ: 전부가 타지상(405번지)에 소재함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 영암군 도포면 원항리 소재 원목마을 내에 위치하며, 부근은 농촌 자연마을 및 농경지로 형성된 순수 농촌 지역입니다.

2.2. 교통상황

소형 차량 접근이 가능하며, 순수 농촌 지역에 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본건 북동측으로 폭 약 4m 정도의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

토지 등기부상 소유권은 이영근, 곽병기를 거쳐 주식회사홈앤홈으로 이전되었습니다.

말소기준권리는 2021년 11월 29일 접수된 김윤범 근저당권(8,000,000원)입니다.

본건과 관련된 등기부채권 총액은 8,000,000원입니다.

건물 등기부 또한 유사한 소유권 이전 내역과 말소기준권리를 가지고 있습니다.

3.2. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

탐문 조사 결과, 건물은 장기간 공실 상태로 추정됩니다.

명확한 임차인 정보가 없으나, 실제 점유자가 있을 경우 명도에 시간이 소요될 수 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로, 본 건 건물을 위하여 매각 외 토지에 법정지상권 성립 여부가 불분명한 점이 있습니다.

이는 향후 소유권 행사 및 건물 관리에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 리스크입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 영암군 도포면은 전형적인 농촌 지역으로, 지역 상권은 주로 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 점포 위주로 형성될 것으로 예상됩니다.

대규모 상업 시설이나 유흥 시설은 기대하기 어렵습니다.

4.2. 주변 상업시설

인근 도포면 소재지의 기본적인 마트, 농협, 관공서 등은 접근 가능하나, 영암군 중심 시가지나 목포시까지는 이동이 필요합니다.

주변 부동산 시세 정보를 종합적으로 볼 때, 본건과 유사한 단독주택의 거래 사례는 많지 않으며, 주로 농경지 및 전원주택 단지 내 물건들이 거래되는 경향을 보입니다.

4.3. 잠재적 개발 가능성

지역 특성상 대규모 개발보다는 농촌 생활권 유지를 위한 기반 시설 정비가 주를 이룰 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

도포면 소재지에 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 약국 등)이 일부 갖추어져 있습니다.

좀 더 다양하고 현대적인 편의시설을 이용하기 위해서는 차량으로 영암읍 또는 목포시 등 인근 도시로 이동해야 합니다.

5.2. 교육시설

도포면에 초등학교, 중학교가 소재하고 있으나, 본건과의 거리 및 통학 편의성은 확인이 필요합니다.

5.3. 주변 혐오시설

주변 지도 검색 결과, 본건으로부터 직접적인 영향을 줄 만한 혐오 시설(폐기물 처리장, 대규모 공업 단지 등)은 확인되지 않았습니다.

다만, 농촌 지역의 특성상 인근에 축사 등 가축 사육 시설이 존재할 수 있으며, 이는 가축사육제한구역 정보와 연관될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태 및 이용

건물이 장기간 공실 상태로, 내부 수리 및 관리가 필요할 수 있습니다.

난방 설비의 정상적인 작동 여부가 불확실합니다.

주택 본 건물 외 제시외 건물들이 주변 필지(405, 407번지)에 걸쳐 있어, 경계 문제 및 토지 이용에 복잡성이 따를 수 있습니다.

특히 제시외 건물 ㄹ은 전부가 타 지상에 소재하여 철거 또는 이전 문제 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

본 토지는 계획관리지역, 자연취락지구에 속하며, 가축사육제한구역(250m 이내)으로 지정되어 있어 토지 이용 및 신축 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

6.3. 법정지상권 불분명

매각으로 소멸되지 않는 권리 중 법정지상권 성립 여부가 불분명한 점은 해당 토지를 제3자가 소유하고 있을 경우 발생할 수 있는 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 영암군 도포면의 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 감정가는 1억 8천여만 원입니다.

토지/건물 일괄 매각이며, 제시외 건물 및 수목도 포함됩니다.

건물의 일부 및 제시외 건물이 타 필지에 걸쳐 소재하는 점, 법정지상권 성립 여부가 불분명한 점은 주요 리스크 요인입니다.

장기간 공실 상태로 추정되어 내부 수리가 필요할 수 있습니다.

도시 지역보다는 농촌 지역의 특성을 감안한 투자 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

소액으로 단독주택을 취득할 수 있는 기회입니다.

주변 시세 대비 저평가될 경우, 농촌 지역의 거주 또는 세컨드하우스 용도로 활용 가능성이 있습니다.

제시외 건물 및 타 지상 소재 문제를 해결하고 토지 경계를 명확히 한다면 활용 가치를 높일 수 있습니다.

지역 토지 이용 규제(계획관리, 자연취락) 내에서의 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 189,587,900원입니다.

등기부채권 총액은 8,000,000원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

영암군 도포면 지역의 단독주택 시세는 지역적 특성과 개별 물건의 상태에 따라 편차가 크지만, 일반적으로 농촌 지역 단독주택의 경우 감정가보다 낮은 수준에서 낙찰되는 경향을 보입니다.

본건은 제시외 건물들의 타지상 소재, 법정지상권 불분명 등 다소 복잡한 권리 및 현황상의 문제가 존재하므로, 이를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 및 현황을 종합적으로 고려했을 때, 감정가 대비 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 약 132,711,530원 ~ 151,670,320원 (감정가 189,587,900원 기준)

정확한 시세 확인 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.