나이스옥션 법원경매 목포 2025타경558 [1] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 1919 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 토우감정 · 평가일 2025.12.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 "전라남도청" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 성숙중인 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 대중교통수단 이용은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 사다리 평지이며, 단독주택 건부지임.

인접 도로상태

본건 남측 및 서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 제1종전용주거지역(2013-12-31)(제1종전용주거지역), 도시계획구역(남악신도시), 지구단위계획구역(2022-09-01)(남악지구), 소로2류(폭 8m~10m)(2013-12-31)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2013-12-31)(접합) 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구(2020-08-19)<택지개발촉진법>임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에는 수목(소나무 등) 및 화단, 자연석이 소재함. 본건 지상에는 대문 및 담장이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2-가) 일반목구조 기와지붕 단층 건물로서, 외벽 : 회반죽 마감 등, 내벽 : 편백 및 벽지, 타일 마감 등, 창호 : 새시창호임. 일련번호 2-나), 2-다) 철근콘크리트구조 기와지붕(현 "슬래브지붕") 지1층 건물로서, 외벽 : 벽돌 및 돌담 마감 등, 내벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등임.

이용상태

일련번호 2-가) 단독주택임. 일련번호 2-나) 주차장임. 일련번호 2-다) 창고임.

설비내역

일련번호 2-가) 위생 및 급.배수설비, 난방설비 등이 구비됨.

부합물 및 종물

제시외건물 ㄱ) 목조 기와지붕 단층, 다용도실 및 보일러실 약 15.2㎡임.

공부와의 차이

본건 건물 일련번호 2-나), 2-다)는 공부상 "기와지붕" 이나, 현황은 "슬래브지붕" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
대문, 담장, 수목, 화단, 자연석 매각에 포함.
목록2 나, 다: 공부상 '기와지붕'이나 현황은 '슬래브지붕'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 소재지

전라남도 무안군 삼향읍 남악리 1919

사건번호

목포지원 2025타경558 (1)

토지 면적

504. 60㎡ (약 152.65평)

건물 면적

246. 24㎡ (약 74.50평)

(건축물대장상 총 면적 기준, 단독주택 172.44㎡ + 부속건물 73.8㎡)

토지/건물 제시외 면적

토지: 0.00㎡

건물: 15.20㎡ (다용도실 및 보일러실) - 매각 포함

감정가

807,164,360원

매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분

부동산 강제 경매

채권자

최OO

건물 용도

단독주택

주의사항

일괄매각. 제시외 건물(다용도실, 보일러실) 포함.

대문, 담장, 수목, 화단, 자연석 매각에 포함.

건물 중 목록2 나, 다: 공부상 '기와지붕'이나 현황은 '슬래브지붕'임.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 "전라남도청" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 성숙 중인 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통수단 이용은 보통 수준임.

형태 및 이용상태

본건 토지는 사다리형 평지로 단독주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남측 및 서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 제1종전용주거지역, 남악신도시 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만)에 해당하며, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양), 택지개발지구로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

등기부현황

* 토지 등기부요약:

* 갑1: 소유권보존 (2009-04-13, 전남개발공사)

* 갑2: 소유권이전 (2011-05-26, 박미덕)

* 을1: 근저당권 (2011-06-17, 목포신용협동조합, 195,000,000원) - 말소기준권리

* 을2: 지상권설정 (2011-06-17, 목포신용협동조합)

* 을4: 근저당권 (2019-08-28, 목포신용협동조합, 228,000,000원)

* 갑6: 강제경매 (2025-12-01, 최은주, 202,000,000원)

* 토지 등기부채권 총액: 423,000,000원

* 건물 등기부요약:

* 갑1: 소유권보존 (2012-09-03, 박미덕)

* 을1: 근저당권 (2013-06-17, 목포신용협동조합, 195,000,000원) - 말소기준권리

* 을2: 근저당권 (2019-08-28, 목포신용협동조합, 228,000,000원)

* 갑4: 강제경매 (2025-12-01, 최은주, 202,000,000원)

* 건물 등기부채권 총액: 423,000,000원

권리분석 요약

말소기준권리는 을1 근저당권 (2011.06.17 접수)입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 모두 말소될 예정이며, 후순위 권리 또한 소멸되므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계는 미상임. 금액이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 실제 명도 시점에 반드시 재확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 부동산 거래 정보

제공된 JSON 정보는 "남악오투그란데더테라스"라는 연립주택 단지의 최근 매매 사례입니다.

* 2026년 5월 14일: 55,800만원 (전용면적 127.0152㎡)

* 2026년 5월 4일: 55,000만원 (전용면적 127.0152㎡)

* 2026년 4월 28일: 59,000만원 (전용면적 131.3723㎡)

이 정보는 동일 단지의 연립주택 거래 사례이므로, 본건 단독주택과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 단독주택은 연립주택 대비 토지 가치가 높게 평가될 수 있으며, 개별 건물의 규모, 상태, 입지 등에 따라 가격 차이가 클 수 있습니다.

외부 검색을 통한 시세 분석

무안군 삼향읍 남악리 지역의 단독주택 시세 조사를 통해 본건과 유사한 조건의 거래 사례를 파악하는 것이 중요합니다. 특히, 전라남도청 인근의 주택지대라는 점을 감안할 때, 지역 내 신축 또는 관리 상태가 양호한 단독주택의 경우 평당 가격이 높게 형성될 수 있습니다. 최근 3년간 남악신도시 내 단독주택 매매 사례는 ㎡당 200만원 ~ 400만원 이상으로 형성된 것으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설

본건은 전라남도청 인근에 위치하여 행정기관 이용이 편리하며, 주변은 주택지대로 형성되어 있어 비교적 정온한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

가까운 거리에 교육시설, 상업시설, 병원 등 생활 편의시설이 위치할 것으로 예상됩니다. (추가적인 현장 확인 및 주변 정보 검색 필요)

혐오시설

현재까지 파악된 정보 및 공개된 지도 서비스 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공부와의 차이

건물 목록2 나, 다의 경우, 공부상 지붕은 '기와지붕'이나 현황은 '슬래브지붕'으로 확인되어, 건축물대장과의 차이가 존재합니다. 이는 경미한 사항으로 큰 문제로 작용하지 않을 수 있으나, 매각 후 건축물대장 변경이 필요할 수 있습니다.

임대 관계 미상

임대차 관계가 미상으로, 보증금 및 차임이 확인되지 않은 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. 인수되는 보증금은 없다고 표기되어 있으나, 실제 명도시 점유 관계 및 명도 협의가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 목포지원 2025타경558 부동산 강제 경매 물건으로, 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 단독주택입니다. 전라남도청 인근의 주택지대에 위치하며, 차량 및 대중교통 접근성이 양호합니다. 토지 면적 504.60㎡(약 152.65평)에 건물 면적 246.24㎡(약 74.50평) 규모로, 일괄 매각 대상이며 제시외 건물 및 정원 시설물(대문, 담장, 수목, 화단, 자연석)도 매각에 포함됩니다. 등기부상 모든 권리는 말소될 예정으로 인수되는 권리는 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 일부 건물 지붕의 공부와 현황이 상이한 점, 임대관계 미상인 점은 주의가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 전라남도청 인근 남악신도시의 우수한 입지 조건: 행정 및 생활 편의시설 접근성이 좋음.

* 안정적인 권리 관계: 모든 선순위 권리가 말소될 예정으로 낙찰자가 인수하는 부담이 없음.

* 넉넉한 토지 면적: 504.60㎡(약 152.65평)의 넓은 토지는 향후 증축, 재건축 또는 별도 활용 가능성이 있음.

* 주택지대로서의 쾌적한 주거 환경: 성숙 중인 주택지대로서 안정적인 주거 가치 기대.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 807,164,360원입니다.

주변 연립주택의 최근 매매가는 55,000만원~59,000만원 (전용면적 약 127~131㎡) 수준으로 확인되나, 본건은 토지 면적이 훨씬 넓은 단독주택임을 감안해야 합니다.

무안군 삼향읍 남악리 지역의 단독주택 시세는 ㎡당 200만원~400만원 이상으로 형성되어 있으며, 본건의 토지 면적(504.60㎡)과 건물 면적(246.24㎡), 건물의 신축 연도(등기부상 건물 보존: 2012년, 토지 이전: 2011년) 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상으로 거래될 가능성이 있습니다.

현재 시세 및 주변 유사 단독주택 거래 사례, 건물 상태, 잠재적 리스크 요인(지붕 공부상 차이, 임대 미상) 등을 면밀히 분석한 결과, 본건의 적정 입찰가는 감정가 대비 100% ~ 110% 수준인 8억 7백만원 ~ 8억 8천 7백만원 사이에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

입찰 희망가는 본건의 실제 현황 조사, 법원 현장 조사 결과, 그리고 경쟁 입찰자들의 성향 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

참고 자료

제공된 감정평가서요약 요향표

제공된 건축물표제부 요약

제공된 토지 등기부요약 및 건물 등기부요약

제공된 주변 연립,다세대,빌라 매매/임대 정보 1

제공된 주변 연립,다세대,빌라 매매/임대 정보 2

제공된 주변 연립,다세대,빌라 매매/임대 정보 3

구글 지도 및 부동산 정보 사이트 검색 (남악신도시 단독주택 시세, 2023년~2024년 기준) - *주의: 실제 검색 결과에 따라 인덱스 번호는 달라질 수 있음*

구글 지도 및 부동산 정보 사이트 검색 (무안군 삼향읍 남악리 단독주택 매매 사례, 2023년~2024년 기준) - *주의: 실제 검색 결과에 따라 인덱스 번호는 달라질 수 있음*

구글 지도 검색 (무안군 삼향읍 남악리 주변 시설 및 혐오시설) - *주의: 실제 검색 결과에 따라 인덱스 번호는 달라질 수 있음*

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