나이스옥션 법원경매 장흥 2025타경5363 [1] 전라남도 장흥군 장흥읍 행원리 908 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 만연 · 평가일 2025.12.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 장흥군 장흥읍 행원리 소재 '장흥군농업기술센터' 남측 인근에 위치하 며, 부근은 상업용부동산, 단독주택 및 농경지 등이 소재하는 국도주변 농경지대로, 주위환 경은 보통임.

교통상황

대상토지 또는 대상토지 인근까지 차량접근 가능하며, 동측으로 23번국도가 통과하고 있어 일반적인 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

일련번호 1~5) 부정형의 평지로, 답으로 이용중임. 일련번호 6) 사다리형의 평지로, 묵답으로 이용중임. 일련번호 7,8) 사다리형의 평지로, 전기타(잡종지)로 이용중임. 일련번호 9,21) 부정형의 평지로, 전으로 이용중임. 일련번호 10,12,13) 부정형의 평지로, 창고용지로 이용중임. 일련번호 15,16) 사다리형의 평지로, 전기타(창고부속토지)로 이용중임. 일련번호 17) 부정형의 평지로, 단독주택부지로 이용중임. 일련번호 18,19) 사다리형의 평지로, 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

대상물건은 동측으로 왕복5차로의 아스팔트포장도로가 개설되어 있으며, 남측으로 노폭 약 4미터의 콘크리트포장도로가 개설되어 있고, 대상물건 내부에 비포장도로와 일부 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 도시지역, 생산녹지지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(300m제한구역_도로 (돼지,닭,오리,메추리,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m 제한구역(소,사슴,양,말,염소,산양))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인 지역(0 - -)(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법> 일련번호 2,6,7) 도시지역, 자연녹지지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(100m제한구역_도 로(소,사슴,양,말,염소,산양,젖소))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구 역(300m제한구역_도로 (돼지,닭,오리,메추리,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m제한구역(소,사슴,양,말,염소,산양))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(0 - -)(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법> 일련번호 3,4,5) 도시지역, 자연녹지지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(300m제한구역_도 로 (돼지,닭,오리,메추리,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역( 300m제한구역(소,사슴,양,말,염소,산양))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립 승인지역(0 - -)(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법> 일련번호 8,9,10,12,17) 도시지역, 자연녹지지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(100m제한 구역_도로(소,사슴,양,말,염소,산양,젖소))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육 제한구역(300m제한구역(소,사슴,양,말,염소,산양))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(0 - -)(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법> 일련번호 13,16) 도시지역, 자연녹지지역, 도시계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(국도 23호선( 대로 3-3))(저촉), 가축사육제한구역(100m제한구역_도로(소,사슴,양,말,염소,산양,젖소))< 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m제한구역(소,사슴,양,말,염소 ,산양))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(0 - -)(수도법시행령 제 14조의3 1호)<수도법> 일련번호 15) 도시지역, 자연녹지지역, 도시계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(국도 23호선(대 로 3-3)), 가축사육제한구역(100m제한구역_도로(소,사슴,양,말,염소,산양,젖소))<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m제한구역(소,사슴,양,말,염소,산양)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(0 - -)(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법> 일련번호 18,19) 도시지역, 자연녹지지역, 도시계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(국도 23호선( 대로 3-3))(접합), 가축사육제한구역(100m제한구역_도로(소,사슴,양,말,염소,산양,젖소))< 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m제한구역(소,사슴,양,말,염소 ,산양))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(0 - -)(수도법시행령 제 14조의3 1호)<수도법> 알련번호 21) 도시지역, 자연녹지지역, 생산녹지지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(100m 제한구역_도로(소,사슴,양,말,염소,산양,젖소))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가 축사육제한구역(300m제한구역_도로(돼지,닭,오리,메추리,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 가축사육제한구역(300m제한구역(소,사슴,양,말,염소,산양))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(0 - -)(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 11(가) 철골조 강판지붕 단층 건물로, 벽체: 시멘트몰탈 위 페인트, 강판 등 마감, 일부 무벽체, 바닥: 콘크리트 마감임. 일련번호 14(나) 경량철골조 스레트지붕 단층 건물로, 벽체: 블럭쌓기, 판넬, 강판 등 마감, 일부 부벽체, 바닥: 콘크리트 마감임. 일련번호 20(다) 철근콘크리트조 및 철골조 및 조적조 철골판넬 및 스라브지붕 2층 건물로, 외벽: 벽돌쌓기 등 마감, 내벽: 시멘트몰탈 위 페인트, 타일, 벽지 등 마감, 일부 무벽체, 바닥: 인조석물갈기, 장판지깔기, 타일 등 마감, 창호: 새시창임. 일련번호 20(라) 공부상 '경량철골조 판넬지붕 단층 창고 12.6㎡'는 소재불명임.

이용상태

일련번호 11(가) 창고로 이용중임. 일련번호 14(나) 창고로 이용중임. 일련번호 20(다) 1층은 주유소사무실 및 캐노피, 2층은 숙소로 이용중임.

설비내역

일련번호 20(다)에 일반적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 '지적및건물개황도' 참조. - 기호 ㄱ) 조적조 및 철골조 슬래브지붕 단층, 창고, 약 225㎡ 기호 ㄴ) 철파이프조 강판지붕 단층, 작업장, 약 78㎡ 기호 ㄷ) 철파이프조 스레트지붕 단층, 가추, 약 50㎡ 기호 ㄹ) 목조 및 조적조 강판지붕 단층, 주택, 약 90㎡ 기호 ㅁ) 경량철골조 강판지붕 단층, 물치장, 약 24㎡ 기호 ㅂ) 조적조 판넬지붕 단층, 주택일부, 약 35.8㎡ 기호 ㅅ) 철파이프조 비닐지붕, 비닐하우스, 약 44㎡

공부와의 차이

일련반호 11(가) 공부상 용도는 '동물관련시설'이나, 현황은 '창고'로 이용중임. 일련번호 14(나) 공부상 용도는 '수리점'이나, 현황은 '창고'로 이용중임. 일련번호 20(라) 공부상 '경량철골조 판넬지붕 단층 창고 12.6㎡'는 소재불명임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 건물 포함
- 농지취득자격증명 제출요(매각결정기일까지 미제출시 보증금 미반환, 원상회복 명령이 발하여질 가능성 있음 2026. 7. 8.자 사실조회서 참조)
- 목록9: 지상의 수목(조경수 감정가 3,000,000원)포함
- 목록11: 공부상 용도는 '동물관련시설'이나 ,현황은 '창고'로 이용중임
- 목록 12.~13 : 두필지 일단지의 토지(일부 도시계획도로 저촉)
- 목록 14: 공부상 용도는 '수리점'이나, 현황은 '창고'로 이용중임
-목록 16: 일부 도시계획도로 저촉
- 목록 17: 지상의 수목(조경수 감정가 6,000,000원)포함, 제시외 건물 내 저온저장고 이전이 가능하여 감정평가에서 제외
- 목록 18.~19: 두필지 일단지의 토지, 지상의 수목(소나무, 동백나무등 감정가 9,000,000원) 포함
- 목록 20.: 공부상 경량철골조 판넬지붕 단층 창고 12.6㎡은 소재불명
- 목록 21.: 지상의 수목(등나무 등 감정가 9,000,000원)포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 장흥지원 2025타경5363 (1)

소재지: 전라남도 장흥군 장흥읍 행원리 908

용도: 근린시설 (일부 공부상 상이)

감정가: 5,433,264,140원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (농협)

1.2. 토지 현황

토지 면적: 30,639.00㎡ (약 9,270.95평)

토지 지분: 30,639㎡ (약 9,270.95평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 현황

건물 면적: 1,582.02㎡ (약 478.58평)

건물 지분: 1,582.02㎡ (약 478.58평)

건물 제시외 면적: 552.80㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각 (제시외 건물 포함)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 전라남도 장흥군 장흥읍 행원리 소재 '장흥군농업기술센터' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 국도변 농경지대로 상업용 부동산, 단독주택, 농경지 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

대상 토지로는 차량 접근이 가능하며, 동측으로 23번 국도가 통과하고 있어 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 동측에는 왕복 5차로의 아스팔트 포장도로가, 남측에는 노폭 약 4미터의 콘크리트 포장도로가 접해 있습니다. 물건 내부에는 비포장도로가 있으며, 일부 맹지 구간도 존재합니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 부정형 및 사다리형의 평지로, 답, 묵답, 잡종지, 전, 창고용지, 창고부속토지, 단독주택부지, 상업용건부지 등으로 다양하게 이용되고 있습니다. 일부 토지는 도시계획도로에 저촉되는 부분이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2022년 5월 19일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)입니다. 이보다 후순위인 서울보증보험주식회사, 농업협동조합중앙회, 전남신용보증재단, 정남진장흥농업협동조합의 가압류 및 본건 경매를 신청한 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 및 임의경매는 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 등기부 채권액은 약 41억 5930만원 규모입니다.

3.2. 임차인 분석 및 권리관계

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 강

보증금: 10,000,000원

차임: 300,000원

전입/사업일자: 없음

확정일자: 있음

배당신고일자: 2026-02-11

대항력: 없음

* 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2022-01-05

확정일자: 있음

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2022-06-15

확정일자: 있음

대항력: 없음

* 주식회사폴리그라스대표 양

보증금: 0원

차임: 1,000,000원

전입/사업일자: 2024-01-08

확정일자: 있음

대항력: 없음

* 케이비산업농업회사법인주식회사대표 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2021-07-22

확정일자: 있음

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

말소기준권리: 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (2022.05.19.)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권은 말소기준권리보다 선순위가 아니면 소멸될 것으로 보이며, 제공된 정보상 별도 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 장흥읍 행원리 일대는 국도를 접한 농경지와 함께 일부 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역입니다. 대규모 토지를 바탕으로 향후 지역 개발 가능성을 배제할 수 없으나, 현재로서는 농경지 비중이 높은 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

물건 인근에 '장흥군농업기술센터'가 위치하고 있어 관련 지원 시설 이용이 용이할 수 있습니다. 23번 국도에 인접해 있어 장흥군 내 주요 지역 및 인근 도시로의 이동이 가능합니다. 구체적인 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)은 장흥읍 중심 시가지로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다. (주변 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

본 물건은 토지 면적이 넓어 농지에 해당하며, 매수인은 매각 결정 기일까지 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금 미반환 및 원상회복 명령 등 불이익이 발생할 수 있으므로, 사전 준비가 필수적입니다.

6.2. 임차인 관련

대항력 있는 임차인 김 과 케이비산업농업회사법인주식회사대표 김 이 존재합니다. 이들의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있으므로 명도 과정이나 잠재적 인수 부담 발생 가능성에 대해 면밀한 확인 및 주의가 필요합니다.

6.3. 물건 현황 관련

* 공부상 용도와 현황이 다른 부분이 있습니다. 목록 11은 '동물관련시설'이나 '창고'로, 목록 14는 '수리점'이나 '창고'로 이용 중입니다.

* 목록 20의 경량철골조 판넬지붕 단층 창고 12.6㎡은 공부상 등재되었으나 소재 불명 상태입니다.

* 지상의 수목(조경수, 소나무, 동백나무, 등나무 등) 및 제시외 건물(저온저장고 포함)은 감정가에 포함되어 있으나, 일부 저온저장고는 이전 가능하여 감정에서 제외되었습니다.

6.4. 토지 이용 제한

물건 일부 토지(목록 12~13, 16)가 도시계획도로에 저촉되며, 전반적으로 도시지역, 생산/자연녹지지역, 가축사육제한구역(축종 및 거리별 상이), 공장설립승인 지역 등에 해당하여 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 장흥군 농경지 지역 내 국도를 접한 대규모 토지 및 근린시설로, 감정가는 약 54억 3천만원입니다. 채권 총액이 감정가를 상회하여 유찰 가능성이 있으나, 농지 취득자격증명 제출 필수, 대항력 있는 임차인 존재 등 명도 및 권리 관계에 대한 철저한 사전 조사가 요구됩니다. 공부상 내용과 현황이 다른 부분, 도시계획도로 저촉 등도 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 광대한 토지 면적: 향후 개발 또는 사업 확장 잠재력이 높습니다.

* 국도변 입지: 물류, 유통, 근린생활시설 등 사업 접근성이 양호합니다.

* (확인 필요) 명확한 인수 보증금이 없어, 임차인 관련 문제 해결 시 인수 부담이 상대적으로 적을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계가 0원이므로, 예상 입찰가는 인수 보증금과 무관하게 결정될 것입니다. 본 물건의 잠재적 리스크(농지 취득, 대항력 있는 임차인, 공부상 불일치, 도로 저촉 등)를 면밀히 분석하고, 향후 시세 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 전략적으로 산정해야 합니다. 감정가와 채권 총액을 고려할 때, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 바탕으로 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.