나이스옥션 법원경매 목포 2025타경556 [1] 전라남도 무안군 일로읍 오룡리 190 풍경빌딩 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인산 · 평가일 2026.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 일로읍 오룡리 소재 "무안행복중학교" 남서측 인근에 위치한 "풍경빌딩 제1층 제105호 외 4개호" 로서, 주위는 아파트단지 및 상가혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

일련번호 1-가) ~ 5-마) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제1층 제105, 106호, 제2층 제201 ~ 203호로서, 외벽 : 드라이비트 및 인조석 마감 등, 내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 타일 마감 등, 창호 : 강화유리 및 새시창임.

이용상태

일련번호 1-가), 2-나) 근린생활시설(현 "공실")임. 일련번호 3-다) ~ 5-마) 음식점임.

설비내역

본건은 공동 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지이며, 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 9차선, 북측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -본건 일련번호 1-가), 2-나) 및 102 ~ 104호, 일련번호 3-다) ~ 5-마)는 벽체 구분 없이 각각 1개호로 이용중인"튼상가"임.

물건 비고

-집합건축물대장(표제부,갑)에 위반건축물(위반면적:384.8㎡, 위반내용:4층 용도변경)로 등재됨. 2026.7.9.자 무안군의 사실조회 회신에 의하면 이행강제금 현재 부과내역은 없으나, 현재 위반건축물로 적발되어 관련 행정절차 진행중이라고 함(첨부 무안군수 사실조회회신서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 전라남도 무안군 일로읍 오룡리 190 풍경빌딩 1층 101호에 소재하는 근린상가 물건으로, 사건번호는 목포지원 2025타경556 (1)입니다. 감정가는 286,000,000원이며, 토지 면적은 14.75㎡ (약 4.46평), 건물 면적은 37.86㎡ (약 11.45평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각되며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 용OOOOOO이며, 중복 병합 사건이라는 특이사항이 있습니다.

2. 입지조건

본건은 전라남도 무안군 일로읍 오룡리 소재 "무안행복중학교" 남서측 인근에 위치한 "풍경빌딩" 내 1층 101호입니다. 주변은 아파트 단지와 상가가 혼용된 지역으로 형성되어 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 본건의 남측으로는 왕복 9차선, 북측으로는 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

*임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 750,000원

* 전입일자(사업자등록일자): 2022-08-29

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2026-03-06

* 대항력: 없음

* 임차인 관련 주의사항: 임차인은 확정일자가 없어 대항력이 없으므로, 보증금 인수 부담은 없습니다.

*등기부 요약

* 소유권 보존: 오희숙 (접수일자: 2021-08-18)

* 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (권리금액: 253,200,000원, 말소기준권리) (접수일자: 2021-08-18)

* 압류: 무안군 (말소) (접수일자: 2025-11-14)

* 임의경매: 목포신용협동조합 (권리금액: 2,147,622,929원) (말소) (접수일자: 2026-02-13)

* 등기부 채권 총액: 253,200,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 물건은 근린생활시설 용도로, 주변이 아파트 단지와 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 일로읍 지역 내에서 배후 주거 단지를 기반으로 한 상권 형성이 예상됩니다. 현재 일부 호실은 음식점으로 운영 중이며, 본건 101호는 현재 공실 상태로 파악됩니다. 주변 상권은 주거민 및 유동인구를 대상으로 한 업종이 발달할 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 "무안행복중학교"가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 주변 상가 혼용 지역 내에 위치하므로 다양한 편의 시설 이용이 가능합니다. 또한, 대중교통 이용이 편리한 버스 정류장이 인접해 있으며, 차량 접근성이 좋은 도로망을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

*위반건축물 등재: 본건이 속한 건물은 집합건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다. 구체적으로 4층 용도변경으로 인해 384.8㎡의 위반 면적이 확인되었습니다.

*행정 절차 진행 중: 위반건축물과 관련하여 현재 관련 행정 절차가 진행 중이며, 이는 향후 원상 복구 명령이나 이행강제금 부과 등의 부담으로 이어질 수 있습니다. (2026.7.9.자 무안군 사실조회 회신 내용 참조)

*임차인 권리 미비: 현재 임차인은 확정일자가 없어 대항력이 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

*공실 리스크: 본건 101호는 현재 공실 상태이므로, 즉시 임대 수익을 기대하기 어렵고 공실 장기화에 대한 리스크를 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 무안군에 위치한 근린상가로, 입지 조건은 무난한 편입니다. 그러나 가장 큰 문제는 건물 자체에 위반건축물 사항이 등재되어 있고 관련 행정 절차가 진행 중이라는 점입니다. 이는 향후 재산권 행사에 상당한 제약을 가할 수 있으며, 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 관련 절차를 신중하게 진행해야 합니다. 현재 공실 상태이므로 공실 리스크 또한 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

*잠재적 상권 성장 가능성: 아파트 단지 및 상가 혼용 지역에 위치하여 배후 수요를 바탕으로 한 상권 발전 가능성이 있습니다.

*우수한 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 편리한 입지에 위치하고 있습니다.

*가격 경쟁력 확보 가능성: 위반건축물이라는 큰 리스크 요인을 감안할 때, 적절한 가격에 낙찰받을 경우 향후 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다. (단, 위반건축물 해소 여부가 관건입니다.)

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 286,000,000원을 기준으로 하되, 위반건축물로 인한 잠재적 비용(원상 복구 비용, 이행강제금 등), 명도 비용, 그리고 현재 공실 상태임을 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 특히, 위반건축물 관련 행정 절차의 구체적인 진행 상황과 예상되는 부담액을 정확히 파악하는 것이 필수적입니다. 또한, 주변 유사 물건의 실제 거래 가격 및 시세를 면밀히 조사하여 가격 결정을 내려야 합니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적인 요소입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.