나이스옥션 법원경매 광주 2025타경7395 [1] 광주광역시 북구 청풍동 520-2 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써치감정 · 평가일 2025.12.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 북구 청풍동 소재 청풍학생야영장 남측 인근에 위치하고, 주위는 마을 주변 주상, 농경지 혼용 지대입니다.

교통상황

간선도로변으로 도로 접근성, 대중교통 등 무난합니다.

형태 및 이용상태

부정형의 평지이고, 현 나지상태입니다.

인접 도로상태

포장된 소로 한면에 접하고, 도로상태 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

개발제한구역, 자연녹지지역이고, 이상은 토지이용계획확인서에 의합니다.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경7395 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 김

* 매각대상: 토지

* 특이사항: 공동담보,

1.2. 물건 현황

* 소재지: 광주광역시 북구 청풍동 520-2

* 용도: 대지

* 토지면적: 7332.00㎡ (약 2218.18평)

* 건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

* 이용상태: 현 나지 상태, 부정형 평지

1.3. 감정평가 내역

* 감정가: 2,661,516,000원

* 평당 감정가: 약 1,200,000원/㎡ (약 3,966,000원/평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 광주광역시 북구 청풍동 소재 청풍학생야영장 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 마을 주변 주상복합, 농경지가 혼용되는 지대입니다.

* 주변에 대규모 상업시설이나 주거단지는 부족하며, 자연환경이 비교적 잘 보존된 지역입니다.

* 현재까지 주변에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 간선도로변에 접하고 있어 차량을 이용한 도로 접근성이 양호합니다.

* 대중교통 이용 역시 무난한 편으로 파악됩니다.

* 물건지에는 포장된 소로에 한 면이 접하고 있어 도로 상태는 양호합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한

* 본 토지는 개발제한구역 및 자연녹지지역으로 지정되어 있습니다.

* 이러한 용도지역 지정으로 인해 건축 행위나 토지 이용에 있어 상당한 제한이 따를 수 있으며, 향후 개발 사업 추진 시에는 관련 법규 및 규제를 면밀히 검토해야 합니다.

* 현행법상으로는 농업, 임업, 소규모 공익 시설 설치 등 제한적인 용도만 허용될 가능성이 높습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기사항 요약

* 소유권 변동: 1997년 증여(신은섭), 2009년 협의분할에 의한 상속(신기춘), 2021년 매매(유한회사알앤이테크)를 거쳐 현재 소유자에게 이전되었습니다.

* 근저당권: 광주중앙신용협동조합 (12억), 김건형 (2.2억), 김용남 (15억) 등 다수의 근저당권이 설정되었으나 모두 말소 예정입니다.

* 지상권: 광주중앙신용협동조합 명의의 지상권이 설정되었으나 말소 예정입니다.

* 압류: 북구청 명의의 압류가 설정되었으나 말소 예정입니다.

* 임의경매 개시결정: 채권자 김용남에 의한 임의경매가 2025년 11월 25일에 개시되었으며, 채권액은 1,618,082,191원입니다.

* 근저당권부채권질권: 시그니처메이커스주식회사 명의로 4억원의 질권이 설정되었으나 말소 예정입니다.

* 등기부상 총 채권액(말소 예정 금액 포함)은 2,920,000,000원입니다.

3.2. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2021년 6월 30일 접수된 광주중앙신용협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

* 이 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리

* 등기사항 증명서 상의 모든 권리(근저당, 지상권, 압류, 임의경매개시결정 등)가 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

* 따라서 매수인이 인수하게 되는 별도의 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 등기부 및 관련 서류상 명시된 임차인이 없으며, 인수해야 할 보증금 또한 없습니다.

* 다만, 감정평가서 상 임대내역은 미상으로 기재되어 있어, 혹시 모를 유치권 등의 가능성은 배제할 수 없습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 본 물건 주변은 농경지와 소규모 주거 단지가 혼재된 지역으로, 본격적인 상업 지구와는 거리가 있습니다.

* 인근의 청풍학생야영장은 특정 계절이나 시기에 유동인구를 유발할 수 있으나, 상권 활성화에 미치는 영향은 제한적일 것으로 보입니다.

* 주변 개발 계획 등은 현재 가시화된 것이 없어, 단기적인 상권 변화 가능성은 낮습니다.

5. 생활정보

* 주변에 대규모 병원, 학교, 대형마트 등 생활 편의시설은 부족한 것으로 보입니다.

* 가장 가까운 편의 시설을 이용하기 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

* 자연 녹지 지역 및 개발 제한 구역이라는 특성상, 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있다는 장점이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 개발제한구역 및 자연녹지지역으로 지정되어 있어, 토지의 건축 및 개발에 대한 법적 제약이 매우 큽니다.

* 향후 용도 변경이나 개발 허가가 이루어질 가능성이 낮거나, 상당한 시간이 소요될 수 있습니다.

* 인근에 대규모 개발 계획이나 수요가 뒷받침되지 않는다면, 토지로서의 활용 가치가 제한적일 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 광주광역시 북구 청풍동에 위치한 대규모 토지(나지)로, 현재는 개발이 제한된 지역에 속해 있습니다.

* 등기부상 권리 관계는 복잡했으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸 예정이며 인수할 임차인도 없어 권리 분석상의 리스크는 낮습니다.

* 다만, 개발제한구역과 자연녹지지역이라는 용도 규제가 향후 토지 이용 및 가치 상승에 상당한 제약 요인이 될 것입니다.

* 장기적인 관점에서 개발 제한 완화 가능성을 염두에 두거나, 농업적 활용 등 특정 목적을 가진 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 광주광역시 북구에 위치한 넓은 면적의 토지를 확보할 수 있는 기회입니다.

* 권리 관계가 명확하여 매수 후 추가적인 법적 부담이 적습니다.

* 미래의 도시 계획 변경이나 규제 완화 시 잠재적인 개발 가치를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 2,661,516,000원

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 건은 현재 감정가 대비 현저히 낮은 금액으로 입찰이 진행될 가능성이 있습니다.

* 총 채권액(2,920,000,000원)이 감정가를 초과하지만, 이는 매각으로 소멸되는 금액이므로 입찰가 산정에 직접적인 영향을 주지는 않습니다.

* 투자를 결정하기 전에 해당 지역의 토지 시세, 향후 개발 가능성, 투자 목적(실수요, 장기 투자 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 물건 상태 확인 및 주변 토지 시세 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.