나이스옥션 법원경매 광주 2025타경7494 [1] 전라남도 나주시 노안면 유곡리 133-4 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남문감정 · 평가일 2025.12.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 노안면 유곡리 소재"현애원"남측 인근[일련번호 1), 2)]에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지 등이 소재하는 지방도 주변농경지대 로서 주위환경은 보통임.

교통상황

일련번호 1), 2) 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1), 2)) 부정형 평지로서 답(휴경지)으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1), 2) 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1), 2) 자연녹지지역, 가축사육제한구역(800m제한구역_닭, 오리, 메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 맹지임
- 농지취득자격증명 필요(미제출시 매수신청보증금 몰수함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1. 사건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경7494 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 노안농업협동조합

매각 대상: 토지 (답)

1.1. 2. 물건 현황

소재지: 전라남도 나주시 노안면 유곡리 133-4

토지 면적: 2129.00㎡ (약 644평)

건물 면적: 없음

감정가: 112,837,000원

1.2. 입지조건

1.2. 1. 소재지 및 주변 환경

본건은 전라남도 나주시 노안면 유곡리 소재 "현애원" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 농경지 등이 소재하는 지방도 주변 농경지대로 구성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2. 교통 상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 등기부 현황

등기부등본 상 소유권은 임은량, 양은성(증여)으로 확인됩니다. 말소기준권리인 노안농업협동조합의 근저당이 2022년 5월 12일에 설정되었으며, 채권 최고액은 84,000,000원입니다. 현재 진행 중인 임의경매는 노안농업협동조합에 의해 2025년 12월 3일에 개시되었습니다. 등기부 채권 총액은 84,000,000원입니다.

1.3. 2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 3. 말소기준권리 및 소멸 대상

본 건의 말소기준권리는 노안농업협동조합의 근저당권(2022-05-12)이며, 경매 절차를 통해 해당 권리 및 그 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 그 세부 내용에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 전라남도 나주시의 농경지대로서, 주변 지역은 농업 활동 및 일부 단독주택이 혼재하는 지역입니다. 따라서 상업 활동을 위한 별도의 상권 형성은 되어 있지 않습니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 농지이므로 주거지로서의 직접적인 편의시설과의 접근성은 낮습니다. 다만, 인근 지역의 편의시설 및 생활 기반 시설은 차량 이동을 통해 이용 가능한 수준으로 판단됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 맹지: 본건은 도로에 직접 접하지 않는 맹지이므로, 토지 이용 및 건축을 위해서는 맹지 해소 방안 마련이 반드시 필요합니다.

* 농지취득자격증명 필수: 농지법에 따라 농지 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 이를 미제출할 경우 매수 신청 보증금이 몰수되는 불이익이 발생하므로 주의해야 합니다.

* 개발제한구역: 본 건은 개발제한구역으로 지정되어 있어, 토지 이용 및 개발에 중대한 제약이 따릅니다.

* 가축사육제한구역: 닭, 오리, 메추리 등 특정 가축의 800m 이내 사육이 제한되는 구역입니다.

* 주변 환경: 본건 인근 지역에 혐오시설이나 악취, 소음 등 생활에 불편을 초래할 수 있는 시설에 대한 정보는 추가적인 외부 검색 결과에서도 명확히 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 나주시 노안면 유곡리 소재 답 토지로, 감정가는 112,837,000원, 토지 면적은 2129.00㎡(약 644평)입니다. 권리관계는 말소기준권리인 근저당을 포함하여 모두 소멸될 것으로 예상되어 권리상 문제는 없어 보입니다. 그러나 맹지, 농지취득자격증명 필수, 개발제한구역 지정 등 토지 이용 및 개발에 있어 상당한 제약이 따르는 점을 고려해야 합니다. 주변은 농경지와 단독주택이 혼재된 지역으로 교통은 보통 수준입니다.

1.8. 투자 포인트

* 농지 취득 및 활용: 농지법의 요건을 충족하여 농업 목적 또는 농지 관련 투자 대상으로 고려할 수 있습니다.

* 개발제한구역 해제 가능성: 장기적인 관점에서 개발제한구역의 해제 또는 완화 가능성을 검토해볼 가치가 있습니다.

* 주변 시세 비교: 해당 지역의 농지 실거래가 및 시세와 비교하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건은 맹지이며 농지취득자격증명이 필수인 동시에 개발제한구역으로 지정되어 있어, 토지 이용 및 개발에 제약이 많으므로 신중한 접근이 필요합니다. 인수되는 권리가 없다는 점은 긍정적이나, 맹지 해소 비용, 농지취득자격증명 발급 절차 및 시간, 개발제한구역 해제 가능성 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 주변 실거래가 분석, 개발 가능성 등에 대한 심층적인 추가 분석이 요구됩니다.

단순 참고용으로, 보수적인 접근 시 감정가(112,837,000원) 및 채권 총액(84,000,000원)을 기준으로 하되, 맹지 및 개발제한구역의 제약을 감안하여 80,000,000원 ~ 90,000,000원 수준을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 이는 시장 상황 및 추가 분석 결과에 따라 크게 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.