나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34456 [1] 광주광역시 광산구 쌍암동 676-3 첨단센트럴파크2차 201동 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 '첨단종합병원' 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 오피스텔, 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하고 있습니다.

교통상황

본건 단지까지 차량 진입 가능하고, 인근에 버스정류장이 위치하고 있습니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 중 3층 302호로서,(사용승인일 : 2018.03.15) 외벽 : 저층부 석재붙임, 중고층부 몰탈위 페인팅 내벽 : 벽지마감, 타일붙임 창호 : PVC새시창입니다.

이용상태

오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링 클러설비, 가스설비, 기계식 주차설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서 주상용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 폭 15미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 도로(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역 (2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고 높이 제한지역(2019-03-07)<건축법>, 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기타사항 : -.

물건 비고

- 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조에 의해 전세사기 피해자의 우선매수권 있음
- 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34456 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

1.2. 물건 현황 (토지, 건물, 면적)

소재지: 광주광역시 광산구 쌍암동 676-3 첨단센트럴파크2차 201동 3층302호

용도: 오피스텔

토지면적: 10.78㎡ (약 3.26 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 49.24㎡ (약 14.90 평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 171,000,000 원

집행 법원: 광주지방법원

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공유자우선매수신고, 공동담보, 대항력있는임차인

주의사항:

* 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조에 의해 전세사기 피해자의 우선매수권 있음.

* 오피스텔로 이용중임.

특수물건정보: 공유자우선매수신고, 공동담보, 대항력있는임차인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 '첨단종합병원' 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 오피스텔, 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 단지까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2023년 4월 20일 접수된 주식회사지에프5홀딩스의 근저당권(을9)이며, 채권액은 13,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 을구 순위 10번의 주택임차권(정다슬, 2024년 6월 19일 등기, 보증금 160,000,000원)이 있으며, 이는 매수인에게 인수됩니다.

등기부채권 총액은 173,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 정다슬

보증금: 160,000,000 원

차임: 0 원

전입일자: 2020년 6월 17일

확정일자: 2020년 5월 13일

배당신고일자: 2024년 6월 19일

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조에 따른 우선매수권이 있을 수 있으며, 보증금 160,000,000원은 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 을9 (2023-04-20, 근저당, 13,000,000원)

매각으로 소멸되는 권리: 근저당권(을9), 압류(갑3), 강제경매(갑4) 등.

매수인에게 인수되는 권리: 주택임차권(을10, 정다슬, 160,000,000원).

3.4. 채무 총액 및 경매 채권자

등기부채권 총액: 173,000,000원

강제경매 개시 결정 채권자: 정다슬 (174,610,410원)

채권자 (사건): 정OO

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 업무 시설

본건 소재지는 오피스텔, 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 복합 상업 및 주거 지역입니다. 인근의 '첨단종합병원' 및 관련 시설들을 통해 배후 수요가 예상됩니다.

4.2. 지역 개발 계획 및 용도

본건 토지는 중심상업지역, 방화지구, 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구)로 지정되어 있어, 체계적인 개발 및 상업 활동이 가능한 지역입니다. 또한, 건축법상 최고 높이 제한 지역에 해당합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보 (구조, 완공일, 설비)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 중 3층 302호입니다.

사용승인일: 2018년 3월 15일

내외관: 외벽은 저층부 석재붙임, 중고층부 몰탈위 페인팅 마감이며, 내벽은 벽지마감, 타일붙임, 창호는 PVC새시창으로 되어 있습니다.

설비: 위생 및 급배수, 난방, 승강기, 소화전, 화재탐지 및 경보, 스프링클러, 가스, 기계식 주차 설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 생활 편의 시설 (추정)

오피스텔, 아파트 단지, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 또한, 인근 병원 및 상업 시설을 통해 다양한 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.3. 인접 도로 및 토지 이용 현황

토지 형상은 정방형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중이며, 남측으로 폭 15미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크 (대항력, 전세사기)

본건에는 대항력 있는 임차인(정다슬)이 존재하며, 보증금 160,000,000원은 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다. 이는 낙찰가의 상당 부분을 차지할 수 있는 부담 요인이 됩니다. 또한, 전세사기 피해자로서 우선매수권 행사 가능성이 있어, 입찰 진행 시 변수가 될 수 있습니다.

6.2. 법적 및 행정적 리스크 (토지이용계획)

본건 토지는 중심상업지역, 방화지구, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률상 가축사육제한구역, 건축법상 최고 높이 제한 지역, 산업입지 및 개발에 관한 법률상 국가산업단지에 해당합니다. 이러한 용도 제한 및 규제 사항을 사전에 충분히 인지해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

임대 관계는 미상으로, 공실 위험이나 명도 관련 추가적인 고려가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 광산구의 중심 상업 및 업무지구에 위치한 오피스텔로, 도심 접근성이 양호하고 편의시설 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 160,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높으며, 전세사기 피해자로서의 우선매수권 행사 가능성 또한 잠재적 리스크 요인으로 작용합니다. 이러한 부담 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 광주 첨단지구 중심 상업지역 내 위치하여 향후 가치 상승 잠재력 보유.

* 편리한 교통 환경 및 다양한 편의시설 접근성 우수.

* 저평가 가능성: 높은 인수 보증금으로 인해 경매 시장에서 주목도가 낮을 수 있으나, 향후 임대 수요 확보 시 수익률 기대 가능.

* 전세사기 피해자 우선매수권: 임차인이 우선매수권을 행사하지 않을 경우, 협상 여지를 통해 유리한 조건 확보 가능성.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건 감정가는 171,000,000원입니다. 주변 오피스텔 시세를 종합적으로 고려할 때, 유사 면적대의 실거래가는 감정가와 유사하거나 약간 상회할 것으로 예상됩니다. [별도 시세 조사 필요]

9.2. 입찰가 산정 근거

본건의 가장 큰 특징은 160,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수입니다. 이는 매수인이 추가적으로 부담해야 할 금액으로, 입찰가 산정 시 반드시 고려되어야 합니다. "예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 원칙에 따라, 본건의 입찰가는 실질적인 매수인이 부담해야 하는 순수 투자금액을 중심으로 산정해야 합니다.

즉, 총 투자비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치 및 감정가를 크게 상회하지 않도록 보수적으로 접근해야 합니다.

9.3. 최종 예상 입찰가

본건의 높은 인수 보증금(160,000,000원)과 전세사기 피해자 우선매수권 등의 특수성을 감안할 때, 보수적인 접근이 필수적입니다.

감정가 171,000,000원에서 인수 보증금 160,000,000원을 제외한 금액을 기준으로 산정할 때, 실질적인 입찰가는 11,000,000원에 형성될 수 있습니다. 그러나 이는 법원의 최저매각가격 및 유찰 가능성 등을 고려하지 않은 이론적인 수치이며, 실제 입찰가는 본건의 낙찰률, 경쟁 상황, 임차인과의 협상 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가를 15,000,000원에서 30,000,000원 사이로 제안하며, 임차인과의 협상 및 법원 진행 상황을 면밀히 주시한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.