나이스옥션 법원경매 광주 2025타경7562 [1] 전라남도 나주시 남평읍 평산리 142-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영광 · 평가일 2025.12.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 남평읍 평산리 소재 '어전마을" 내에 위치하며, 부근은 자연부락 등으로 형성된 근교농촌지대를 이룸.

교통상황

본건이 소재하는 어전마을까지는 차량통행 용이하나 본건에 이르는 진입로 협소하여 교통 여건 다소 불편함.

형태 및 이용상태

기호1) 유사 사다리형의 단독주택부지임. 기호3) 도로부지임.

인접 도로상태

북서측과 남서측으로 노폭 약 3미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

기호3) 공부상 지목은 대이나 현황 도로임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층(사용승인일: 2006.9.5)으로 외벽: 치장벽돌쌓기 등 내벽: 벽지, 타일마감 등 창호: 새시창 등임.

이용상태

단독주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 시설되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 건물개황도 및 사진용지와 같이 부합물이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

소유자가 거주하고 있는 것으로 탐문됨.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 지상에 식재된 수목 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경7562 (1)

소재지: 전라남도 나주시 남평읍 평산리 142-2

용도: 단독주택

건축물 사용승인일: 2006년 9월 5일

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 나OOOOOOOO (나주동부새마을금고로 추정)

중복병합사건, 일괄매각. 제시외 건물 및 지상 식재 수목 포함 매각.

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 305,350,920원

토지면적: 624.00㎡ (약 189평)

건물면적: 98.94㎡ (약 30평)

건물 제시외면적: 56.80㎡ (약 17평)

1.3. 등기부채권 요약

등기부채권 총액: 200,526,316원

말소기준권리: 2019년 7월 4일 근저당권 (나주동부새마을금고, 98,800,000원)

모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 전라남도 나주시 남평읍 평산리에 위치한 '어전마을' 내에 소재하며, 근교 농촌지대를 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 소재 마을까지 차량 통행은 용이하나, 본건으로 이르는 진입로가 협소하여 교통 여건은 다소 불편할 수 있습니다.

2.3. 토지 및 도로상태

토지(기호1)는 유사 사다리형의 단독주택 부지이며, 기호3)은 현황 도로로 이용 중입니다. 북서측 및 남서측으로 노폭 약 3미터 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 소멸주의 원칙 적용

말소기준권리인 2019년 7월 4일자 근저당권보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 인수해야 할 유치권, 등기되지 않은 물권 등은 확인되지 않았습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 홍승기

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021년 3월 15일

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 인수할 보증금은 0원입니다.

3.3. 권리 분석 종합

제공된 정보에 따르면, 낙찰자는 인수해야 할 별도의 부담이나 보증금이 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 경매 진행 과정에서 변동사항이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 최신 권리 분석 내용을 확인해야 합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본건이 위치한 평산리 어전마을은 근교 농촌지대로, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 나주 제2강변도시 개발 사업 등이 추진되고 있어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

구체적인 편의시설 정보는 부족하나, 근교 농촌 지역의 특성상 기본적인 생활 편의 시설은 마을 인근에 위치할 것으로 예상됩니다. 병원, 대형마트 등은 차량을 이용한 이동이 필요할 것으로 보입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 진입로 협소

본건으로 이르는 진입로가 협소하여 차량 통행 및 건물 이용에 불편이 예상됩니다.

5.2. 토지 이용 제한

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 관한 사항은 관련 법규에 따라 제한받을 수 있습니다.

5.3. 제시외 건물 및 수목

일괄매각 대상에 제시외 건물과 지상 수목이 포함되어 있습니다. 수목은 파산자 김삼례의 배우자 강석민 소유이나, 매각 동의서가 제출되어 매각에 포함되었습니다. 이에 대한 추후 분쟁 가능성을 고려해야 합니다.

5.4. 현황 도로

공부상 지목은 '대'이나 현황 도로로 이용되는 부분이 있어, 토지의 실제 이용 가치에 대한 추가 확인이 필요합니다.

5.5. 중복병합사건

중복병합사건으로 진행 중이므로, 경매 절차상의 복잡성이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

전라남도 나주시 남평읍 평산리에 위치한 단독주택 물건으로, 근교 농촌 지역의 특성을 지니고 있습니다. 2006년에 건축된 건물이며, 토지 624㎡, 건물 98.94㎡, 제시외 56.80㎡를 포함한 일괄 매각 대상입니다. 권리 분석상 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 진입로 협소, 제시외 건물 및 수목 포함 매각, 현황 도로 부분 등은 고려해야 할 사항입니다. 나주시 남평읍 지역은 '남평 제2강변도시' 개발 등 지역 발전 사업이 추진되고 있어 향후 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 토지와 건물을 일괄 매각하므로 주택 신축 및 부지 활용이 가능합니다.

* 제1종일반주거지역에 속하여 주거지로서의 가치를 보유하고 있습니다.

* 나주 남평 지역의 개발 계획에 따른 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석

제공된 정보를 바탕으로 주변 시세와 토지·건물의 면적, 감정가를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

나주 지역 단독주택의 평균 매매가는 지역별, 면적별 편차가 크지만, 최근 자료에 따르면 2024년 기준 대략 2억 6천만원에서 4억 5천만원 수준으로 조사되었습니다. 특히 100평 이상의 넓은 대지를 가진 단독주택의 경우 2억 6천만원 이상에서 거래되는 사례가 있습니다. 본건의 토지 면적은 189평으로 상당한 규모입니다.

감정가: 305,350,920원

토지: 624㎡ (약 189평)

건물: 98.94㎡ (약 30평) + 제시외 56.80㎡ (약 17평)

8.2. 예상 입찰가 범위

현재 정보만을 기반으로 한 분석이므로, 정확한 시세 조사를 위해서는 현장 방문 및 주변 부동산과의 상담이 필수적입니다.

진입로 협소, 근교 농촌 지역이라는 점, 그리고 감정가가 3억원대임을 감안할 때, 감정가 대비 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

토지 189평, 건물 30평 + 제시외 17평이라는 점을 고려하면, 평당 단가를 보수적으로 산정 시 150만원~200만원 (토지), 400만원~500만원 (건물) 수준을 예상해 볼 수 있습니다.

예상 감정가는 약 3억 5천만원 ~ 4억 5천만원 범위 내외로 추정됩니다.

현 시세 및 시장 상황을 반영하여, 본건의 예상 입찰가는 2억 5천만원 ~ 2억 9천만원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 권유합니다. 실제 낙찰가는 경매 당시 경쟁 상황, 물건의 현 상태, 권리 관계 등 다양한 요인에 의해 결정됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.