나이스옥션 법원경매 광주 2024타경4887 [1] 전라남도 화순군 도곡면 쌍옥리 263-7 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2024.06.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 화순군 도곡면 쌍옥리 소재 "옥계마을" 동측 인근에 위치하며, 주위는 지방도변을 따라 자연마을, 농경지 및 소규모 점포 등의 농촌지대로서 주위환경은 무난함.

교통상황

인접 및 근접하여 차량접근 가능하고, 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1,2)는 2필 일단의 부정형 평지로서 축사부지로 이용중이고, 일련번호(3)은 사다리 평지로서 전으로 이용중이며, 일련번호(4)는 사다리 평지로서 전(휴경농지)으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1,2)는 왕복2차선 아스팔트포장도로에 접하고, 일련번호(3,4)는 맹지로서 일련번호(1,2)를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1) 생산관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300미터_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2019-04-01)(접도구역)<도로법>.
■ 일련번호 2) 생산관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300미터_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2019-04-01)(접도구역)<도로법>.
■ 일련번호 3) 생산관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300미터_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
■ 일련번호 4) 생산관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300미터_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

본건 일련번호(1,2)는 공부상 지목이 "답, 전"이나 현황 축사건부지 등으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

본건(가)는 일반철골구조 판넬지붕 단층 건으로서,
벽체 : 판넬 등 마감
바닥 : 콘크리트 마감
창호 : 새시창호임.
본건(나)는 경량철골구조 판넬지붕 단층 건으로서,
외벽 : 징크판넬 등 마감
내벽 : 벽지 도배 등 마감
창호 : 새시창호임.

이용상태

본건(가) : 동·식물관련시설로서 현황 창고 등으로 이용중임.
본건(나) : 동·식물관련시설로서 현황 사무실(공실) 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 본건(나) 건물에 난방시설 구비됨.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함(지상에 소재한 저온저장고 1동은 매각 제외)
-목록 3,4지상의 수목 매각 제외
-농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 광주지방법원 2024타경4887 (1)

소재지: 전라남도 화순군 도곡면 쌍옥리 263-7

용도: 동물 및 식물 관련시설

감정가: 640,470,800원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 2546.00㎡ (약 769.47평)

건물면적: 755.00㎡ (약 228.14평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 7.60㎡

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항

유치권, 농지취득자격증명, 법정지상권, 공동담보

1.5. 주의사항

- 일괄매각. 제시외 건물 포함 (단, 지상에 소재한 저온저장고 1동은 매각 제외)

- 목록 3, 4 지상의 수목 매각 제외

- 농지취득자격증명 필요 (미제출 시 보증금 몰수)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 전라남도 화순군 도곡면 쌍옥리 소재 "옥계마을" 동측 인근에 위치하며, 주위는 지방도변을 따라 형성된 자연마을, 농경지 및 소규모 점포 등이 혼재하는 농촌지대로서 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

인접 및 근접하여 차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 및 형태

일련번호 (1, 2)는 2필지가 일단의 부정형 평지로서 현재 축사 부지로 이용 중입니다. 일련번호 (3)은 사다리형 평지로서 전(밭)으로 이용 중이며, 일련번호 (4)는 사다리형 평지로서 휴경 상태인 전(밭)으로 이용 중입니다.

2.4. 도로 상태

일련번호 (1, 2) 토지는 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 직접 접해 있습니다.

일련번호 (3, 4) 토지는 맹지로서, 일련번호 (1, 2) 토지를 통하여 출입해야 합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

대상 토지는 모두 생산관리지역에 속하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

- 개, 닭, 오리, 메추리 사육 제한 거리: 1000미터 이내 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

- 돼지 사육 제한 거리: 2000미터 이내 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

- 소, 말, 양, 사슴 사육 제한 거리: 300미터 이내 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

- 젖소 사육 제한 거리: 500미터 이내 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

또한, 접도구역으로 지정되어 있습니다 (2019-04-01 기준, 도로법).

2.6. 공부와의 차이

본건의 토지 공부상 지목은 일련번호 (1) 답(논), 일련번호 (2) 전(밭)으로 되어 있으나, 현황은 축사 부지 등으로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 태정기초건설주식회사.정순태

보증금: 200만원

차임: 10만원

전입일자(사업일자): 2021-12-20

대항력: 없음

비고:

3.2. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 '지상권'이 명시되어 있으나, 쌍옥리 263-8 지상에 소재한 목록 5 건물을 위한 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다.

3.3. 등기부 현황 (말소기준권리: 2017-02-09, 농업협동조합자산관리회사 근저당)

3.3. 1. 토지 등기부 요약

* 접수일자: 2014-11-17 / 권리종류: 소유권이전청구권가등기 / 권리자: 김웅택

* 접수일자: 2017-02-09 / 권리종류: 근저당권 / 권리자: 농업협동조합자산관리회사 / 권리금액: 220,800,000원 (말소기준권리)

* 접수일자: 2022-06-24 / 권리종류: 소유권이전 (상속) / 권리자: 김은애외 3명

* 접수일자: 2023-08-07 / 권리종류: 가압류 / 권리자: 농협은행주식회사 / 권리금액: 26,216,795원 (말소)

* 접수일자: 2024-06-05 / 권리종류: 소유권이전 (지분 전부) / 권리자: 최석환외 1명 (상속)

* 접수일자: 2024-06-11 / 권리종류: 임의경매 / 권리자: 농협은행 / 권리금액: 168,248,084원 (말소)

총 등기부채권액: 247,016,795원

3.3. 2. 건물 등기부 요약

* 접수일자: 2017-01-17 / 권리종류: 소유권보존 / 권리자: 박금희

* 접수일자: 2017-02-09 / 권리종류: 근저당권 / 권리자: 농업협동조합자산관리회사 / 권리금액: 220,800,000원 (말소기준권리)

* 접수일자: 2024-06-05 / 권리종류: 소유권이전 (상속) / 권리자: 최석환외 1명

* 접수일자: 2024-06-11 / 권리종류: 임의경매 / 권리자: 농협은행 / 권리금액: 168,248,084원 (말소)

총 등기부채권액: 220,800,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 화순군 도곡면은 넓은 농경지와 산지가 혼재된 지역으로, 지석천이 흐르고 있습니다. 도곡면은 화순고인돌유적, 도곡온천지구, 클럽900 골프장 등 관광 자원이 있으며, 농공단지도 운영 중입니다. 주요 농산물로는 파프리카, 토마토, 멜론 등이 생산됩니다.

4.2. 주변 시설

대상 물건은 지방도변에 위치하여 접근성은 양호하나, 주위 환경은 자연마을, 농경지, 소규모 점포 등이 있는 농촌 지역입니다. 가까운 교육시설로는 화순도곡중학교가 있습니다.

4.3. 혐오시설 검토

주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설의 직접적인 언급은 발견되지 않았습니다. 다만, 화순군 내에서는 가축분뇨처리시설이나 동물 장묘 시설 건립 관련 주민 반대 사례가 보고된 바 있어, 향후 지역 사회와의 갈등 가능성을 염두에 둘 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 대규모 상업시설이나 편의시설은 부족한 것으로 보이며, 소규모 점포들이 일부 존재할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 화순교통 버스가 도곡면 내 노선을 운행하고 있으며, 일부 노선은 도곡온천까지만 운행합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 신고

2024년 9월 2일, 윤재권으로부터 공사대금 14,578,700원에 대한 유치권 신고가 접수되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 신청 채권자는 유치권 배제를 신청한 상태입니다.

6.2. 법정지상권 성립 여부 불분명

물건명세서에 따르면, 쌍옥리 263-8번지 지상에 소재한 목록 5번 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 소유권 행사 및 건물 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 농지취득자격증명 필요

대상 토지의 공부상 지목은 답, 전이나 현황은 축사 부지 등으로 이용되고 있어, 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

6.4. 공부상 지목과 현황 불일치

토지 공부상 지목은 답, 전이나 실제로는 축사 부지 등으로 이용되고 있어, 추후 용도 변경 또는 원상복구 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

6.5. 타인 소유 토지상 건물 소재

목록 5번 건물의 부속건물(40㎡) 및 제시외 건물(2㎡)은 매각 외 타인 소유 토지인 도곡면 쌍옥리 263-8번지 지상에 소재하고 있습니다. 이는 해당 부분의 철거 또는 별도의 합의가 필요할 수 있음을 시사합니다.

6.6. 가축사육제한구역

대상 토지는 생산관리지역으로, 다수의 가축사육제한구역에 해당합니다. 특히 돼지(2000m), 소/말/양/사슴(300m) 등 사육 제한 거리가 존재하여, 관련 업종 영위 시 신중한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 화순군 도곡면의 농촌 지역에 위치한 동물 및 식물 관련시설 용도의 토지 및 건물입니다. 감정가는 6억 4천여만 원 수준입니다.

입지상으로는 차량 접근이 용이한 지방도변에 위치하나, 전반적으로 농경지와 자연마을이 어우러진 농촌 지역입니다.

권리 분석상, 임차인은 대항력이 없으며, 등기부상의 권리들은 대부분 말소될 예정이나, 유치권 및 법정지상권의 성립 여부가 불분명하여 인수될 가능성을 배제할 수 없습니다. 또한, 일부 건물이 타인 소유 토지에 걸쳐 있어 추가적인 검토가 필요합니다.

현황과 공부상 지목의 불일치, 농지취득자격증명 필요 등 명확한 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 현장 조사와 법률적 검토가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 농촌 지역 내 축사 활용 가능성

현재 축사 부지로 이용 중이며, 동물 및 식물 관련시설 용도로 건축물이 존재하므로, 관련 업종으로의 재활용 또는 신규 사업 추진 시 잠재력이 있습니다.

8.2. 광주 인근 지역 접근성

광주광역시와 인접한 지역에 위치하여, 지역 개발 또는 연계 사업 추진 시 유리할 수 있습니다.

8.3. 재건축/신축 가능성

현황과 공부상 지목 불일치 및 일부 건물 소유권 관련 이슈가 있으나, 명확한 권리 관계 정립 후에는 용도 변경 또는 신축을 통한 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 640,470,800원을 기준으로, 제반 권리 분석 및 현황 조사 결과를 고려할 때, 본 건의 잠재적 리스크(유치권, 법정지상권, 타인 토지상 건물 등)와 농지취득자격증명 필요성 등을 감안하여, 보수적으로 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 448,329,560원 ~ 512,376,640원 범위에서 신중하게 결정하시기를 권고드립니다.

(본 입찰가 산정은 제공된 정보만을 기반으로 하였으며, 실제 시장 가치 및 추가적인 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.