나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34552 [1] 광주광역시 서구 금호동 268-1 금호동진흥더루벤스 제206동 제2층 제204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동문 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 금호동 소재 '만호초등학교' 북동측 인근에 위치하는 아파트('금호동 진흥더루벤스' 제206동 제2층 제204호)로서 주위는 아파트단지, 근린상가 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까치 차량접근 가능하고, 일반적인 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층~지상15층건 중 제2층 제204호로서 외벽 : 모르타르위 페인팅 등 내벽 : 벽지, 타일 등 창호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

급배수, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 아파트단지부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

주위로 왕복 2~3차선 상당의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-06-07)(아이위드유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역( 유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(홉스쿨유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(유치원)<교육환경 보호 에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임. 기호(2) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호 구역(2016-06-07)(아이위드유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(유치원)< 교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34552 (1)

소재지: 광주광역시 서구 금호동 268-1 금호동진흥더루벤스 제206동 제2층 제204호

용도: 아파트

감정가: 717,000,000원

토지면적: 85.96㎡ (약 26.00평)

토지지분: 85.9575㎡ (약 25.99평)

건물면적: 136.24㎡ (약 41.21평) (공급면적 기준)

건물지분: 136.235㎡ (약 41.21평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 광주광역시 서구 금호동에 위치하며, '만호초등학교' 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 아파트 단지, 근린상가 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타납니다.

2.2. 교통

본건까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 도로

단지 주변으로 왕복 2~3차선 포장도로에 접해 있습니다.

3. 건물 정보

3.1. 구조 및 마감

본 건물은 철근콘크리트 구조, 철근콘크리트 지붕을 갖춘 지하 1층~지상 15층 건물 중 제2층 제204호입니다. 외벽은 모르타르 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시로 마감되었습니다.

3.2. 이용 상태

현재 아파트로 이용 중입니다.

3.3. 설비 내역

급배수, 위생, 난방, 승강기, 소화전 설비 등이 구비되어 있습니다.

4. 토지 정보

4.1. 형상 및 이용 상태

토지는 부정형의 아파트 단지 부지로 이용 중입니다.

5. 토지이용계획 및 제한상태

5.1. 기호 (1) (토지)

도시지역, 제1종일반주거지역, 도로, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로2류(폭 15m~20m) 등의 용도지역 및 지구에 해당하며, 상대보호구역(아이위드유치원, 유치원, 홉스쿨유치원), 절대보호구역, 비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있습니다.

5.2. 기호 (2) (건물에 부속된 토지)

도시지역, 제1종일반주거지역, 상대보호구역(아이위드유치원, 유치원), 비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있습니다.

6. 권리분석

6.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 4월 11일 접수된 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권 (권리금액: 720,000,000원)입니다.

6.2. 등기부 요약

* 갑6: 2011-08-09 소유권이전5번신탁등기말소 (권리자: 박효경)

* 갑7: 2014-08-01 소유권이전 (권리자: 방진영, 매매)

* 을8: 2023-04-11 근저당권 (권리자: 수협엔피엘대부주식회사, 권리금액: 720,000,000원, 말소기준권리)

* 갑8: 2023-10-06 소유권이전청구권가등기 (권리자: 김연수, 매매예약)

* 갑11: 2025-10-24 압류 (권리자: 북광주세무서장, 압류(징세과-티 70078)) - 말소 예정

* 갑12: 2025-12-04 임의경매 (권리자: 목포수산업협동조합, 권리금액: 606,890,796원) - 말소 예정

6.3. 말소되지 않는 권리

매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (물건명세서 참고사항: 지상권개요 - 비고: 없음)

6.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

7. 상권분석

본 물건은 아파트 단지와 근린상가가 혼재하는 지역에 위치하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 인근 학교 및 주거 단지로 인해 생활 편의시설 이용이 용이하며, 상업 활동 역시 일정 수준 이상으로 이루어질 것으로 예상됩니다.

8. 생활정보

* 교육시설: 만호초등학교가 인근에 위치하며, 금호중앙중학교, 광주서석고등학교 등 다수의 학교가 주변에 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 병원, 은행, 마트, 식당 등 생활에 필요한 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

9. 잠재적 리스크

* 군사시설 보호구역: 본 토지는 비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있어 군사 작전상 필요한 행위에 제한을 받을 수 있습니다.

* 취득 관련 제한: 초등학교, 유치원 등 교육환경 보호구역으로 지정된 지역이 다수 존재하여, 교육 관련 법규에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후도: 2011년 등기부상 신탁 설정 내역이 있어 건물 준공 시점 등을 고려한 내구연한 및 유지보수 상태 확인이 필요할 수 있습니다. (건축물표제부 요약 정보가 제공되지 않아 정확한 준공 연도는 확인 불가)

10. 종합 의견

광주광역시 서구 금호동에 위치한 아파트 물건으로, 초등학교 등 교육시설과 다양한 생활 편의시설이 인접해 있어 주거 환경이 양호합니다. 교통 접근성도 무난한 편이며, 아파트 단지 내 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공할 것으로 보입니다. 다만, 군사시설 보호구역 및 교육환경 보호구역에 해당되는 점은 향후 건축이나 개발 시 고려해야 할 사항입니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매로 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계는 비교적 명확합니다.

11. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 학교 및 편의시설 인접으로 생활이 편리하며, 아파트 단지 내 위치하여 주거 만족도가 높을 것으로 기대됩니다.

* 역세권은 아니지만, 주요 도로 인접으로 차량을 이용한 이동이 용이합니다.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 과정이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

12. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 717,000,000원입니다. 예상 입찰가는 시장 조사, 주변 시세, 물건의 현 상태, 낙찰 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 해당 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어려우며, 추가적인 현장 조사 및 시세 분석이 필수적입니다. 총 등기부채권액은 720,000,000원(근저당) + 606,890,796원(임의경매 신청액)으로, 감정가를 참고하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.