나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34517 [1] 광주광역시 동구 금남로5가 154-1 금남로에이엠시티하이클래스 4층623호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남도감정 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 금남로4가 소재 「금남로4가역」북동측 인근에 위치한 금남로에이엠시티하이클래스 제4층 제623호로 주위는 업무시설, 오피스텔, 상업용건물, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하며, 인근에 지하철1호선(금남로4가역) 및 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 중 제4층 제623호로서, 외 벽: 콘크리트 위 페인팅 마감, 석재붙임 등, 내 벽: 벽지, 타일마감 등, 창 호: 샷시 등임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

일반적인 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스설비, 기계식주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 공동주택(아파트)업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남서측으로 아스팔트포장도로와 접하는 진입도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-주택임차권자 한국토지주택공사의 승계인인 채권자 서울보증보험 주식회사의 "매각시 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대해 잔존 임대차보증금 반환청구권 및 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다"는 확약서가 제출되어 집행법원이 이를 반영함
- 2025.12.16.자 부동산현황조사보고서에 의하면 관리비는 2025.11.21.까지 2,660,600원 미납된 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경34517 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 동구 금남로5가 154-1, 금남로에이엠시티하이클래스 4층 623호

용도: 오피스텔

감정가: 58,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 5.12㎡ (약 1.55평)

토지지분: 5.1234㎡ (약 1.55평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 24.49㎡ (약 7.41평)

건물지분: 24.4948㎡ (약 7.41평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

1.4. 특이사항

SGI 인수조건 변경, 대항력있는임차인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 금남로4가 소재 「금남로4가역」 북동측 인근에 위치하며, 주변은 업무시설, 오피스텔, 상업용건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 1호선 금남로4가역 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 단지 남서측으로 아스팔트 포장도로와 접하는 진입도로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본건 건물등기부 요약에 따르면, 말소기준권리(을5: 근저당, 2020-07-02)보다 선순위 권리는 존재하지 않으며, 경매개시결정등기(갑14: 강제경매, 2025-11-28)에 따라 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 다만, 현재 채권자(강제경매 신청인)는 서울보증보험주식회사입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수사항

임차인으로 한국토지주택공사가 등록되어 있으며, 보증금 60,000,000원, 차임 0원으로 확인됩니다. 전입일자는 2018-07-25, 확정일자는 2018-07-12입니다.

주목할 점은, 주택임차권의 승계인인 채권자 서울보증보험주식회사가 "매각 시 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대해 잔존 임대차보증금 반환청구권 및 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다"는 확약서를 제출하여 집행법원이 이를 반영하였습니다. 이에 따라 인수되는 보증금은 0원입니다.

3.3. 권리분석 요약

* 말소기준권리보다 선순위 권리 없음

* 경매로 인해 대부분의 등기사항이 소멸될 예정

* 임차인 관련 보증금 인수 부담 없음 (확약서 제출로 대항력 포기 및 말소 동의)

4. 상권분석

4.1. 상업시설 밀집 지역

본건이 위치한 금남로는 광주광역시의 주요 상업 및 업무 중심지 중 하나로, 오피스텔, 상업용 건물, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 배후수요가 풍부한 지역입니다. 지하철역과의 접근성도 우수하여 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 지하철 1호선 금남로4가역이 인접해 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 이동이 편리합니다. 또한, 상업지역에 위치하여 쇼핑, 외식, 금융 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주거환경

금남로 AM-City 하이클래스는 현대적인 오피스텔로, 일반적인 오피스텔의 편의 설비(급배수, 위생, 승강기, 소화전, 도시가스, 기계식 주차설비 등)를 갖추고 있어 쾌적한 주거 및 업무 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

2025.12. 16.자 부동산현황조사보고서에 따르면, 2025.11.21.까지 총 2,660,600원의 관리비가 미납된 상태입니다. 이 미납 관리비는 낙찰자가 부담해야 할 수 있으므로 입찰 전 확인이 필요합니다.

6.2. 임차권 관련 사항

비록 임차인이 대항력 포기 및 보증금 반환청구권 포기에 동의하였으나, 임차인 관련 법적 절차 및 서류상의 복잡성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본 건은 광주광역시 동구의 중심 상업 및 업무 지구에 위치하여 입지적 가치가 높습니다. 지하철역과의 접근성이 뛰어나며, 주변에 다양한 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 및 업무용으로 활용 가치가 높습니다.

가장 큰 이슈였던 대항력 있는 임차인과의 보증금 문제는 채권자(서울보증보험)의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없으므로, 리스크가 해소된 것으로 판단됩니다.

다만, 상당 금액의 관리비 미납분이 존재하므로, 이에 대한 명확한 인수 여부 및 금액을 사전에 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 도심 위치: 광주의 중심 지역으로 높은 임대수요 및 시세 상승 잠재력 보유

* 교통 편의성: 지하철역 및 버스정류장 인접으로 뛰어난 접근성

* 임차인 리스크 해소: 보증금 인수 부담이 없어 안정적인 투자가 가능

* 도시 인프라: 상업, 업무, 생활 편의시설 완비

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 58,000,000원이며, 최근 유사 물건의 매매 사례는 2025년 6월 4층 물건이 60,000,000원에 거래된 바 있습니다. 다만, 2025년 7월 5층 물건이 45,000,000원에 거래된 사례도 있어 가격 편차가 존재합니다.

대항력 있는 임차인 관련 리스크가 확약서로 해소된 점과, 향후 시세 상승 가능성을 고려할 때, 감정가 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 하지만 2,660,600원의 미납 관리비 부담을 감안하여, 예상 입찰가를 57,000,000원으로 제안합니다. 이는 최근 거래 사례 및 감정가와 유사하거나 약간 낮은 수준으로, 잠재적 리스크를 고려한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.