나이스옥션 법원경매 군산 2025타경627 [1] 전북특별자치도 군산시 옥산면 당북리 1048 군산대광로제비앙아파트 104동 17층1702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현대 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 옥산면 당북리 소재 '당북초등학교' 북서측 인근에 위치하며 주변은 아파트, 근린생활시설, 주거나지 및 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고 인근에 대중교통시설이 위치하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 중 17층 1702호로 외벽 : 돌붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창호 : 샷시창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역, 광로2류(폭50-70미터)(접합), 소로2류(폭8-10미터)(접합), 중로1류(폭20-25미터)(접합), 중로2류(폭15-20미터)(접합), 가축사육제한구역(모든축종사육제한), 교육환경보호구역(유치원), 상대보호구역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임 기타 : - -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 군산지원 2025타경627 (1)

소재지: 전북특별자치도 군산시 옥산면 당북리 1048 군산대광로제비앙아파트 104동 17층 1702호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 옥

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 270,000,000원

토지면적: 43.61㎡ (약 13.19평)

건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전북특별자치도 군산시 옥산면 당북리 소재 '당북초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트, 근린생활시설, 주거나지 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로 형성되어 있습니다.

인접 도로상태는 본건 서측 및 남측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로를 통하여 차량 접근이 용이합니다.

토지 이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역, 광로2류(폭50-70미터), 소로2류(폭8-10미터), 중로1류(폭20-25미터), 중로2류(폭15-20미터)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(유치원), 상대보호구역에 해당합니다.

주변에서 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량으로의 출입이 가능하며, 인근에 대중교통시설이 위치하고 있어 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 05월 30일 접수된 옥산농업협동조합의 근저당권 (을3) 입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(가압류, 임의경매 등)는 본 매각으로 인해 소멸됩니다. 소유권 이전 및 보존 등기 등은 매각으로 인해 새로운 소유주에게 이전됩니다.

등기부채권 총액은 373,596,260원 입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수되는 보증금은 없으며, 총 합계는 0원입니다.

다만, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구

임차인의 보증금 및 월세 등 계약 내용이 미상인 경우, 인수 여부 및 명도 과정에 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 주거지 및 농경지가 혼재하는 지역으로, 주거 및 생활 편의시설이 일부 분포하고 있습니다. 주변의 개발 계획 및 상권의 성장 가능성은 제한적이나, 지역 내에서의 안정적인 수요는 유지될 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 군산대광로제비앙

주소: 전북특별자치도 군산시 옥산면 당북리 1048

사용승인일: 2017년 12월 19일

단지 구성: 총 5개동, 471세대

전용면적 (단지 전체): 39,862.2098㎡

총 면적 (단지 전체): 51,635.34㎡

주차대수: 총 147대 (지상 4대, 지하 11대 - 단지 내 총 주차대수 기준)

단지 내 최고층: 29층, 최저층: 1층 (해당 동 최고층 25층)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 있습니다.

5.2. 편의시설 및 교육시설

* 교육시설: 단지 인근에 당북초등학교가 위치하고 있으며, 유치원 및 상대보호구역에 해당합니다.

* 생활편의시설: 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대규모 상업시설과의 접근성은 다소 낮을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

임대 관계가 미상인 점은 명도 및 세입자 관련 예상치 못한 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

6.2. 입지 관련 리스크

토지이용계획상 가축사육제한구역에 포함되어 있어 축산업 관련 활동에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 전북 군산시 옥산면에 위치한 군산대광로제비앙 아파트 17층 물건으로, 신축 연차가 비교적 짧고 기본적인 생활 인프라 접근이 가능한 단지입니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 소멸될 예정으로 명확하며, 임차인 관련 정보 미확인이 주요 리스크 요소로 파악됩니다. 주변 환경 및 교통 여건은 무난한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2017년 준공으로 비교적 최신 건물에 속합니다.

* 명확한 권리관계: 경매 절차를 통해 권리가 정리되는 점은 투자 안정성을 높입니다.

* 안정적인 주거 환경: 아파트 단지로 구성된 지역으로 기본적인 주거 수요가 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보를 종합적으로 고려할 때, 본건과 유사한 면적(84.99㎡)의 아파트 거래는 2026년 6월 255,000,000원 (21층), 2026년 7월 260,000,000원 (19층), 2026년 7월 248,000,000원 (13층) 수준에서 이루어졌습니다.

본건의 감정가는 270,000,000원으로, 최근 실거래가 평균 약 254,333,000원보다 높습니다.

17층이라는 층수는 중간 정도에 해당하므로, 최근 실거래가 상단부 또는 감정가 하단을 고려한 입찰 전략이 유효할 것으로 판단됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 260,000,000원에서 270,000,000원 사이에서 결정하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 시장 상황, 법원 진행 절차, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.