나이스옥션 법원경매 광주 2025타경7678 [1] 광주광역시 북구 운암동 425-3 운암동425-3공동주택((주)좋은건설김경미)주건축물 1동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 운암동 소재 "광주지방기상청" 남동측 인근에 위치하는 다세대주택 502호(전유면적: 69.52㎡/대체로 남향/계단식)이고, 주위는 연립주택, 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

주건축물 1동 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 다세대주택 건 내 5층 502호이고 대체로 남향의 계단식 구조임. (사용승인:2018.05.10) 외벽 : 시멘트몰탈 위 도장계 마감, 대리석 및 치장벽돌 붙임 등 마감, 내벽 : 벽지, 타일 등 마감, 창호 : 샷시창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

대상 구분건물(다세대주택)은 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 6미터 정도의 아스팔트 포장도로 및 남측으로 노폭 약 4미터 정도의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 철도보호지구<철도안전법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

광주지방법원 2025타경7678 (1)

소재지

광주광역시 북구 운암동 425-3, 운암동425-3공동주택((주)좋은건설김경미) 주건축물 1동 5층 502호

용도

다세대주택

감정가

211,000,000원 (2억 1,100만원)

면적

토지 면적: 52.49㎡ (약 15.88평)

토지 지분: 52.49㎡ (약 15.88평)

건물 면적: 69.52㎡ (약 21.03평)

건물 지분: 69.52㎡ (약 21.03평)

매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분

부동산 임의경매

채권자

서OOOOOO

건축물 정보

건축년도: 2018년 05월 10일 (사용승인일)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 다세대주택

전유부: 5층 502호 (전유면적 69.52㎡)

1.1. 입지조건

본건은 광주광역시 북구 운암동 소재 "광주지방기상청" 남동측 인근에 위치하는 다세대주택 502호입니다. 주위는 연립주택, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서 일반적인 주위환경은 보통입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

1.1. 1. 주변 환경 분석

* 본건은 광주광역시 북구 운암동에 위치하며, 주변 지역은 주거용 건물이 밀집한 지역입니다.

* 인근에 광주지방기상청이 있어 지역의 주요 지표로 활용됩니다.

* 주택지대가 형성되어 있어 조용한 생활 환경을 기대할 수 있습니다.

1.1. 2. 교통 접근성

* 차량으로 본건까지 접근이 용이하며, 내외부 도로망이 잘 갖추어져 있습니다.

* 인근에 다수의 버스 노선이 운행되는 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

을구 1번 근저당권 (접수일자: 2018.06.20, 채권자: 서방새마을금고, 채권금액: 159,600,000원)

등기부 요약

* 소유권 보존 및 이전: 주식회사 좋은건설에서 김경미로 매매를 통해 이전되었으며, 총 등기부채권액은 159,600,000원입니다.

* 근저당권, 압류 등 다수의 권리 설정이 확인됩니다.

* 가장 빠른 접수일자를 가진 을구 1번 근저당권이 말소기준권리가 됩니다.

* 본 경매개시결정은 채권자 서방새마을금고에 의해 2025.12.04일 접수된 임의경매(2025타경7678)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 개요는 비어 있으며, 일반적으로 임의경매는 말소기준권리 이하 모든 권리를 소멸시킵니다.)

임차인 현황

* 임차인 현황에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 이용상태에 '다세대주택으로 이용 중임'이라고 명시되어 있으나, 임대 관계는 미상입니다. 다만, 인수할 보증금이 없다는 점은 낙찰자에게 유리한 조건입니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업지구와는 다소 거리가 있으나, 지역 내에서 필요한 소비 활동은 충분히 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 본건 인근의 근린생활시설 및 운암동 지역의 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 시내외 이동이 편리합니다.

* 교육시설: 주택가 밀집 지역으로, 주변에 학교(초, 중, 고)가 위치할 가능성이 높으며, 정확한 학군은 현장 확인이 필요합니다.

* 환경: 전반적으로 주거지역으로서 정비된 환경을 갖추고 있으나, 상세한 혐오시설 유무는 현장 답사를 통해 확인하시는 것이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 주변 시세와의 괴리: 제공된 최근 매매 정보 JSON에 따르면, 본건과 유사한 조건의 인근 건물(2013년식)의 매매가가 10,500만원에서 1,250만원 수준으로 확인됩니다. 본건의 감정가는 21,100만원으로, 건축 연식(2018년식)을 고려하더라도 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 이는 감정가가 실제 시장 가격을 과대평가했거나, 비교 대상 물건의 특성이 현저히 다르기 때문일 수 있습니다. 면밀한 시세 조사가 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 철도보호지구, 토지구획정리사업지구, 전통상업보존구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임대 관계는 미상이나, 인수 보증금이 0원이므로 임차인과의 직접적인 보증금 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 점유 관계 및 명도 절차는 현장 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2018년 신축된 비교적 신축 건물의 다세대주택으로, 입지 및 접근성은 무난한 편입니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 예상되며, 인수할 임차인의 보증금도 없어 명도 관련 부담은 적습니다. 그러나 제공된 주변 시세 정보와 감정가의 상당한 괴리가 존재하므로, 낙찰 후 보유 또는 매도 시 시세 변동 및 재평가에 대한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2018년에 준공된 건물로, 연식이 짧아 노후화에 따른 수리비용 부담이 적습니다.

* 넓은 전용면적: 69.52㎡의 전용면적으로, 2~3인 가구가 거주하기에 적합한 공간을 제공합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 소유권 관련 복잡성을 줄여줍니다.

* 인수되는 보증금 없음: 임차인 관련 추가적인 금전적 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 21,100만원이며, 이는 2018년식 건물임을 감안한 최신 감정가로 판단됩니다. 그러나 제공된 최근 매매 JSON 정보를 분석한 결과, 유사한 조건의 인근 2013년식 연립주택이 10,500만원 ~ 12,500만원에 거래된 것으로 나타났습니다. 이는 본건의 감정가 대비 현저히 낮은 수준으로, 실제 시장 가치와의 차이가 클 수 있음을 시사합니다.

이러한 시세 정보를 고려할 때, 감정가(21,100만원)를 기준으로 하되, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

비교적 신축인 점과 감정가를 반영하여, 보수적인 예상 입찰가는 감정가의 90%~97% 수준을 고려할 수 있습니다.

권장 입찰가 범위: 18,000만원 ~ 20,500만원

최종 권장 입찰가: 약 19,500만원

이는 현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려한 예상치이며, 실제 입찰 시에는 철저한 현장 조사, 주변 부동산 시세 재확인, 그리고 경쟁 상황을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 특히, 제공된 JSON 데이터의 시세와 감정가의 괴리를 가장 주의 깊게 분석해야 할 부분입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.