나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34464 [1] 전라남도 화순군 백아면 방리 산110-3 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2025.12.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전라남도 화순군 백아면 방리 소재 "송단저수지" 북측 근거리에 위치하며 주위는 농경지 및 임야 등으로 형성된 마을주변 산림지대임.

교통상황

대상물건 인근까지 차량 진출입이 가능하나, 대중교통상황은 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

부정형 완경사지로 자연림임.

인접 도로상태

지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300미터_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, (영산강·섬진강)폐수배출시설 설치제한지역<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

맹지.
경계가 불분명하여 측량요함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건 상세 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34464 (1)

소재지: 전라남도 화순군 백아면 방리 산110-3

용도: 임야

감정가: 33,000,000원

토지면적: 3300.00㎡ (약 998.25평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOO

주의사항

* 맹지임.

* 경계가 불분명하여 측량 필요함.

특수물건정보

해당사항 없음.

감정평가서 요약

토지감정요항표

* 위치 및 주위환경: 전라남도 화순군 백아면 방리 소재 "송단저수지" 북측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지 및 임야 등으로 형성된 마을 주변 산림지대임.

* 교통상황: 대상 물건 인근까지 차량 진출입은 가능하나, 대중교통 상황은 다소 불편함.

* 형태 및 이용상태: 부정형 완경사지로 자연림임.

* 인접 도로상태: 지적도상 맹지임.

* 토지이용계획 및 제한상태: 보전관리지역, 가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리 사육제한), 가축사육제한구역(2000미터_돼지 사육제한), 가축사육제한구역(300미터_소,말,양,사슴 사육제한), 가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한), 준보전산지, (영산강·섬진강)폐수배출시설 설치제한지역임.

임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

토지 등기부 요약

* 총 채권액: 51,708,523원

* 주요 권리 내역:

* 1995-06-02: 공유자전원의지분전부이전 (전주이씨완창대군15세손광엽공파종중)

* 2024-06-11: 소유권이전 (장종범)

* 2025-05-12: 가압류 (주식회사제이원시티, 금51,708,523원) - 말소기준권리

* 2025-12-04: 소유권이전 (차엔에프티에스주식회사, 매매, 금3,000,000원)

물건명세서 참고사항

* 작성일: 2026-03-24

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

* 비고: 맹지. 경계가 불분명하여 측량 요함.

1.1. 입지조건

* 위치: 전라남도 화순군 백아면 방리 소재 "송단저수지" 북측 근거리에 위치함.

* 주변 환경: 농경지 및 임야로 둘러싸인 마을 주변 산림지대에 속함.

* 도로 접근성:

* 차량 진출입은 가능하나, 지적도상 맹지이므로 실제 접근 및 이용에 제약이 따름.

* 대중교통 이용은 다소 불편한 편임.

* 지형 및 토지 상태: 부정형의 완경사지로 자연림으로 이루어져 있음.

1.2. 권리분석

* 본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOOOO임.

* 현재 등기부상 총 채권액은 51,708,523원임.

* 말소기준권리는 2025년 5월 12일 접수된 주식회사제이원시티의 가압류(금51,708,523원)임.

* 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정임. 다만, 등기부 외의 권리나 임차인의 권리 등은 별도 확인이 필요하나, 본 건의 경우 임차인 현황상 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됨.

* 2025년 12월 4일자로 차엔에프티에스주식회사가 300만원에 소유권을 이전받은 내역이 있으나, 이는 매각으로 소멸될 수 있음.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 전형적인 농림 지역의 임야로, 상업 및 주거 시설이 밀집한 일반 상권과는 거리가 멂.

* 주변은 농경지와 산림으로 이루어져 있어, 직접적인 상업 활동이나 임대 수익을 기대하기는 어려움.

* "송단저수지" 인근이라는 점은 자연 환경적 가치를 가질 수 있으나, 개발 제한 등으로 상권 형성은 제한적일 것으로 보임.

1.4. 생활정보

* 기본적인 생활 편의시설은 해당 소재지에서 접근 가능한 읍면 소재지나 화순군 시내를 이용해야 할 것으로 보임.

* 대중교통 이용이 불편하여 자가용이 필수적인 지역임.

* 자연 녹지 지역으로 쾌적한 환경을 누릴 수 있으나, 편의시설 접근성은 낮음.

1.5. 잠재적 리스크

* 맹지: 본 물건은 지적도상 도로에 접하지 않아 법적 맹지에 해당함. 토지 이용 및 건축 행위에 심각한 제약이 따르며, 통행로 확보를 위한 별도의 절차나 비용이 발생할 수 있음.

* 경계 불분명 및 측량 필요: 정확한 경계 확인을 위한 측량이 필수적이며, 이에 따른 추가 비용이 발생함. 측량 결과에 따라 실제 이용 가능 면적이 달라질 수 있음.

* 토지 형상 및 경사: 부정형의 완경사지로서 토지 활용에 제약이 있을 수 있음.

* 토지 이용 규제:

* 보전관리지역, 준보전산지로 지정되어 있어 개발 행위가 엄격히 제한됨.

* 다양한 범위의 가축사육 제한 구역에 포함되어 있어 축산업 관련 시설 설치가 불가능함.

* (영산강·섬진강)폐수배출시설 설치제한지역으로 지정되어 있어 관련 시설 설치 불가.

* 차량 접근성: 인근까지 차량 진출입은 가능하나, 맹지 및 경사지 특성상 실제 이용에는 어려움이 예상됨.

1.6. 종합의견

본 물건은 전라남도 화순군 백아면의 한적한 산림 지역에 위치한 임야로서, "송단저수지" 인근의 자연 환경을 갖추고 있으나, 지적도상 맹지이며 경계가 불분명하여 측량이 필요한 상태임. 또한, 부정형의 완경사지이며 보전관리지역, 준보전산지, 각종 가축사육제한구역, 폐수배출시설 설치제한지역 등에 묶여 있어 토지 이용 및 개발에 상당한 제약이 따르는 물건임. 대중교통 이용이 불편하며, 기본적인 생활 편의시설과의 접근성도 낮음.

1.7. 투자포인트

* 저렴한 감정가: 넓은 면적에 비해 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있어, 향후 토지 활용 가능성을 고려한 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있음.

* 자연 친화적 입지: "송단저수지" 인근의 쾌적한 자연 환경은 전원생활, 주말 농장, 또는 자연 휴양 관련 시설 등으로의 활용 가능성을 제시함 (단, 각종 규제 확인 필수).

* 향후 개발 가능성: 지자체의 도시계획 변경이나 토지 이용 규제 완화 시, 맹지 해소 및 경계 확정 후 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있음 (장기적 관점).

1.8. 예상입찰가

본 물건은 맹지, 경계 불분명, 완경사지, 엄격한 토지 이용 규제 등 여러 가지 중대한 리스크 요인을 내포하고 있어 신중한 접근이 필요함. 제시된 감정가 33,000,000원을 기준으로, 이러한 리스크를 충분히 반영하여 입찰가를 산정해야 함. 일반적으로 경매에서 이러한 물건의 경우 감정가의 60% ~ 70% 수준에서 입찰을 고려할 수 있으나, 실제 입찰가는 현장 조사, 주변 시세, 법률적 검토 결과, 본인의 투자 성향 및 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함. 맹지 해소를 위한 비용, 측량 비용, 향후 개발 비용 등을 감안하여 보수적인 접근이 권장됨.

주변 시설 검색 결과

화순군 백아면 방리 산110-3 주변은 주로 산림과 농경지로 구성되어 있으며, 인근에는 송단저수지가 위치하여 자연 경관이 양호한 지역임. 대규모 상업 시설이나 주거 단지는 형성되어 있지 않으며, 전형적인 농촌 및 산간 지역의 특성을 보임. 검색 결과, 인근 지역에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았으나, 자연 환경을 저해할 수 있는 폐수배출시설 설치제한지역에 포함되어 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.