나이스옥션 법원경매 광주 2025타경7685 [1] 광주광역시 북구 중흥동 348-1 6층601호 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 광주광역시 북구 중흥동 소재 ‘효동초등학교’ 남서측 인근에 위치하는 (통칭)좋은사람들 6층 601호로서, 주위는 일반주택, 다가구주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건 단지내 차량진출입이 가능하고, 시내버스승강장 인근이므로 일반적인 교통조건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 6층 중 6층 601호로서, 외벽 : 치장유리 및 드라이비트 마감 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창호 : 새시창호임.

이용상태

주택(방, 거실, 주방, 욕실 등)

설비내역

급·위생설비 되어 있으며, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로 주거용오피스텔 및 단독주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측과 북측으로 노폭 약 8미터정도의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경7685 (1)

* 소재지: 광주광역시 북구 중흥동 348-1 6층601호

* 용도: 집합건물의 업무시설(주택으로 이용 중)

* 감정가: 173,000,000원

* 토지면적: 30.88㎡ (약 9.34평)

* 건물(전용)면적: 74.70㎡ (약 22.60평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 서OOOOOO

1.1. 입지조건

물건은 광주광역시 북구 중흥동에 위치하며, 효동초등학교 남서측 인근입니다.

주변은 일반주택, 다가구주택, 아파트단지 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 환경이 무난한 편입니다.

단지 내 차량 진출입이 가능하며, 시내버스 승강장이 인근에 있어 일반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

현재 등기부상 말소기준권리는 2016년 5월 11일 접수된 서방새마을금고의 근저당권(126,000,000원)입니다.

본 경매로 인해 근저당권, 압류(북광주세무서장, 광산세무서장), 임의경매개시결정 등기 등은 모두 말소될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

* 임차인 현황

임차인: 유

보증금: 145,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2016-05-24

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: 2026-01-14

대항력: 없음

인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

물건이 위치한 중흥동 일대는 주거지와 상업시설이 혼합된 지역입니다.

인근에 초등학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있으며, 다양한 근린생활시설을 통해 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 6층에 위치하며, 2016년 5월 사용승인되었습니다.

내부에는 방, 거실, 주방, 욕실 등이 갖추어진 주택으로 이용 중이며, 급·위생 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 소방 설비 등이 구비되어 있습니다.

주변에는 효동초등학교가 있어 교육 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축물대장상 주요 용도는 업무시설이나, 실제 주택으로 이용 중인 점은 현황 조사 시 확인이 필요합니다.

인근 유사 건물들의 건축 연도가 1980년대인 반면, 본 물건이 포함된 집합건물의 사용승인일은 2016년으로 비교적 신축입니다. 하지만, 감정가가 최근 유사 면적 거래 사례보다 높게 책정되어 있어, 입찰 시 시세 반영 여부를 신중히 검토해야 합니다.

임차인 유선희 씨는 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 건물(2016년 사용승인)에 해당하는 주택으로, 주거 및 교통 여건이 무난한 입지에 소재하고 있습니다.

대항력 있는 임차인이 없어 권리 분석상 부담이 적습니다.

다만, 감정평가액이 최근 유사 실거래가 대비 높게 책정된 점은 입찰 시 주의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 2016년 사용승인으로 비교적 신축인 건물입니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 주거 및 교통 환경이 양호합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 173,000,000원입니다. 최근 주변의 유사 면적(60~67㎡) 및 건축 연도가 오래된(1980년대) 다세대/연립주택 거래 사례 가격이 84,500,000원에서 92,000,000원 수준으로, 감정가가 시세 대비 높은 것으로 분석됩니다.

해당 물건은 2016년에 사용승인된 비교적 신축 건물이라는 장점이 있으나, 실제 시장 거래가격을 고려할 때 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 125,000,000원에서 140,000,000원 범위로 제안합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 해당 건물의 정확한 상태 및 주변 시세 변동을 면밀히 추가 분석하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.