나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34536 [1] 광주광역시 광산구 월곡동 538-2 상가동 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신광감정 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 월곡동 소재 "하남중학교"동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지 및 상가 등이 혼재하는 지대로서 주위환경 등은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제2층 제203호로서 외 벽 : 타일붙임 등 내 벽 : 벽지마감 등 창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

본건은 상가로 이용 중입니다.

설비내역

본건 기본적인 공용 위생 및 급.배수설비 등이 구비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 일단의 부정형 토지로서 상업용 건부지입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 내 포장도로와 접하는 진입로 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2019-12-27)(접합), 도로(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 택지개발지구(완료)<택지개발촉진법> 전통상업보존구역(유통산업발전법)입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경34536 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOO

* 특이사항: 재매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 광주광역시 광산구 월곡동 538-2 상가동 2층203호

* 용도: 근린상가

* 토지면적: 16.69㎡ (5.05평)

* 건물면적: 33.95㎡ (10.27평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정 및 평가

* 감정가: 68,000,000원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 광주광역시 광산구 월곡동 소재 "하남중학교"동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지 및 상가 등이 혼재하는 지대로서 주위환경 등은 보통시 됩니다. 인근에 다양한 상가, 편의점, 음식점 등이 분포하고 있으며, 주거단지와 상업시설이 혼재된 지역 특성을 보입니다. 인근 대규모 상업 시설까지 차량으로 약 10-15분 거리에 위치합니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량진입 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2019-12-27)(접합), 도로(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 택지개발지구(완료)<택지개발촉진법> 전통상업보존구역(유통산업발전법)입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본 상 소유권 이전, 근저당, 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등 다수의 권리 변동이 있었으나, 말소기준권리인 주월새마을금고의 근저당(2023.04.26.접수)보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-11-11

* 대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 권리 인수 및 소멸 여부

본 경매물건은 말소기준권리 이후의 모든 권리가 매각으로 소멸하는 대상입니다. 또한, 상기 임차인은 대항력이 없어 경매 후 건물 명도에 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 월곡동 일대는 아파트 단지가 밀집된 배후 주거지를 기반으로 하며, 단지 내 상가 및 근린 상가들이 업종별로 입점하여 지역 주민의 편의를 제공하고 있습니다.

4.2. 상권 잠재력

주거 밀집 지역의 고정 수요를 바탕으로 안정적인 상권 형성이 가능하며, 향후 지역 개발 및 신규 수요 유입에 따라 추가적인 성장 잠재력을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 다양한 상가, 편의점, 음식점 등이 분포하고 있으며, 주거단지와 상업시설이 혼재된 지역 특성을 보입니다. 인근 대규모 상업 시설까지 차량으로 약 10-15분 거리에 위치합니다.

5.2. 교육시설

본건 동측 인근에 하남중학교가 위치하며, 초등학교 및 고등학교 등 다수의 교육시설이 차량 이동이 용이한 거리에 분포합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 물건

본건은 재매각 물건으로, 최초 입찰 당시 유찰 등의 사유가 있었을 것으로 추정됩니다. 정확한 재매각 사유 파악 및 추가적인 정보 확인이 필요합니다.

6.2. 건물 노후화

건물 사용승인일이 1992년으로, 현재(2026년 기준) 약 34년의 건축 연식을 가지고 있습니다. 장기적인 건물 관리 및 유지보수에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

6.3. 지역 규제

토지이용계획 상 비행안전제6구역(전술)에 포함되어 있어, 향후 건축이나 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본건은 광주광역시 광산구 월곡동에 소재한 근린상가로, 총 4층 건물 중 2층 203호입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 건물면적 33.95㎡(약 10.27평)의 비교적 소형 상가입니다.

7.2. 매각 특징

말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되며, 임차인 또한 대항력이 없어 권리관계가 깨끗한 물건입니다. 재매각 물건이라는 점은 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 강점

* 배후 주거단지의 고정 수요 확보 가능

* 하남중학교 인근으로 유동 인구 기대

* 주변 개발 가능성 및 향후 상권 활성화 잠재력

8.2. 향후 전망

주거 밀집 지역 상가로서의 안정적인 임대 수익 기대 가능성이 있으며, 지역 경제 활성화에 따른 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 물건의 예상 입찰가는 인수할 보증금이 없다는 점과 감정가 68,000,000원을 기준으로 산정합니다. 주변 시세 및 물건의 현황, 재매각 사유 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

9.2. 적정 입찰가 제안

감정가 68,000,000원을 기준으로, 낙찰 희망가는 54,400,000원 ~ 68,000,000원 사이에서 검토해 볼 수 있습니다. (감정가의 80% ~ 100%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.