나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34524 [1] 광주광역시 북구 두암동 329 반석힐라 제101동 제1층 제119호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 두암동 소재 '광주풍향초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 및 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 및 주차가 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

기호1-(가)는 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하2층 ~ 지상11층 건물 중, 제101동 제1층 제119호로서, 외벽 : 페인트마감 등 내벽 : 벽지마감, 타일붙임마감 등 창호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

기호1-(가)는 아파트(방1, 주방 및 식당, 욕실1)로 이용 중입니다.

설비내역

기호1-(가)는 상하수도시설에 의한 급ㆍ배수설비, 도시가스시설에 의한 난방설비, 소방설비(화재탐지 및 경보설비, 소화전설비 등), 승강기설비, 전기설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 자루형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지는 북동측으로 노폭 약 8m 내외의 아스팔트포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 두암동 소재 '광주풍향초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근 및 주차가 가능하며, 대중교통 이용 편의성을 포함한 전반적인 교통 상황 역시 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경34524 (1)

소재지: 광주광역시 북구 두암동 329 반석힐라 제101동 제1층 제119호

용도: 아파트

감정가: 46,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO (서울보증보험)

3.2. 권리관계

본건의 말소기준권리는 2017년 12월 11일 접수된 남광주농업협동조합의 가압류(갑11)입니다. 이보다 선순위의 권리는 없는 것으로 보이며, 본 경매 절차를 통해 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

본건에는 한국토지주택공사(양수인: 서울보증보험주식회사)가 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금 65,000,000원에 대항력이 있습니다. 전입일자는 2017년 05월 29일, 확정일자는 2017년 05월 22일입니다.

다만, 물건명세서상 제출된 한국토지주택공사 작성의 낙찰조건부 임대차승계 이의제기 확약서에 따라, 경매 신청 채권자가 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 기존 임대인에게 임대차 승계에 대한 이의를 제기함으로써 매수인에게 임대인 지위가 승계되지 않도록 하고, 매수인에 대해 임대차 관계의 존속을 주장하거나 잔존 보증금을 청구하지 않을 것임을 확약하였습니다.

이에 따라 본 건 매수인은 해당 임차인의 임대차 관계를 승계하거나 임차인의 보증금을 추가로 인수할 의무가 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 토지이용계획

본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접하고 있습니다. 또한, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 유통산업발전법에 따른 전통상업보존구역에 해당합니다.

4.2. 주변 시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설 등이 마련되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

본건은 철근콘크리트조 평슬래브지붕의 지하2층 ~ 지상11층 건물 중 제101동 제1층 제119호로, 사용승인일은 2000년 02월 21일입니다.

외벽은 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 시공되었습니다.

내부 이용 상태는 방 1개, 주방 및 식당, 욕실 1개로 구성된 아파트입니다.

설비로는 상하수도, 도시가스 난방, 소방설비, 승강기, 전기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 면적 정보

토지 면적: 26.41㎡ (약 7.99평)

건물 전용 면적: 31.77㎡ (약 9.61평)

(참고: 본건의 분양면적은 별도 명시되지 않았으나, 건물면적 31.77㎡를 기준으로 판단할 수 있습니다.)

5.3. 아파트 단지 정보

아파트명: 반석힐라아파트

주소: 광주광역시 북구 두암동 329

총 세대수: 181세대

주차 가능 대수: 총 130대

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

대항력 있는 임차인이 존재하나, 임대차 승계 및 보증금 인수 의무가 없는 확약서가 제출되어 매수인의 직접적인 금전 부담은 없습니다. 그러나 임대차 관계의 최종 정리 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

6.2. 기타

제시된 정보 외에 특별한 주의사항이나 특이사항은 명시되지 않았습니다. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 두암동에 위치한 반석힐라아파트 1층입니다. 최근 실거래가격을 고려할 때 감정가가 적정 수준으로 판단되며, 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 있음에도 불구하고 임대차 승계 및 보증금 인수 의무가 없다는 점입니다. 이는 권리 분석상 큰 장점으로 작용하며, 매수인의 추가적인 부담을 현저히 줄여주는 요소입니다. 아파트 자체는 2000년식으로 연식이 있으나, 기본적인 주거 편의 시설은 잘 갖추어져 있습니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인 존재하나, 보증금 인수 의무 없음 (0원).

* 최근 실거래가와 유사한 감정가로 가격 메리트 기대 가능.

* 광주 북구의 주거 지역 내 위치하여 기본적인 수요 기대.

* 토지 및 건물 일괄매각으로 명확한 소유권 확보 가능.

9. 예상 입찰가

현재 파악된 최근 실거래가는 2026년 4월~5월 사이 4,600만원에서 4,800만원 사이에 형성되어 있습니다. 감정가 4,600만원을 기준으로, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 시장가 수준에서 적극적인 입찰을 고려할 수 있습니다. 1층이라는 점을 감안하더라도, 권리상 부담이 없다는 점을 감안하여 47,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.