나이스옥션 법원경매 남원 2025타경30282 [1] 전북특별자치도 남원시 산내면 대정리 805-1 일성지리산콘도미니엄 2층 204호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전북특별자치도 남원시 산내면 대정리 소재 '산내면사무소' 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 농가주택, 농경지, 임야 및 숙박시설 등이 혼재하는 지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 소재하는 전체동까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

일련번호 1(가) - 철근콘크리트조 평스라브지붕 12층 중 제2층 제204호 건물로서, 외벽: 시멘트 몰탈 위 페인팅 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 창호: 새시창호임.

이용상태

콘도미니엄으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 및 편의시설 등이 소재함.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지로서, 기준시점 현재 상업용건부지(숙박시설부지)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 단지 북동측에 소재하는 간선도로와 연결된 주출입로를 통하여 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2023-12-15) 가축사육제한구역(2018-12-14)(상대제한지역500m(모든축종 제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2008-12-26)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(2023-02-13)(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

본건은 공부상 2층으로 표기되어 있으나 현황 1층에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기타: 출입문 외부표식은 '104호'로 표기되어 있음.

물건 비고

1. 지분매각.
2. 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남원지원 2025타경30282 (1)

소재지: 전북특별자치도 남원시 산내면 대정리 805-1 일성지리산콘도미니엄 2층 204호

용도: 숙박시설 (관광숙박시설)

감정가: 3,400,000원

토지면적: 37.19㎡ (약 11.25평)

토지지분: 3.719㎡ (약 1.12평)

건물면적: 46.08㎡ (약 13.94평)

건물지분: 4.608㎡ (약 1.39평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 기OOOOO

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고

주의사항: 1. 지분매각. 2. 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함.

공부상 층수 vs 현황 층수: 공부상 2층이나, 현황 1층에 소재함.

건물 외부 표기: 출입문 외부 표식은 '104호'로 표기되어 있음.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 전북특별자치도 남원시 산내면 대정리 소재 '산내면사무소' 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 농가주택, 농경지, 임야 및 숙박시설 등이 혼재하는 지대로 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건이 소재하는 전체 동까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

* 인접 도로상태: 본건의 단지 북동측에 소재하는 간선도로와 연결된 주출입로를 통하여 진출입함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 가축사육제한구역(상대제한지역 500m, 모든 축종 제한), 역사문화환경보존지역, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(가축분뇨배출시설 신축 제한)임.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 (2010.06.17) 기술신용보증기금 근저당 573,600,000원. 해당 권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리:

* 갑16 (2004.02.19) 이광남 지분 가압류 (장대성 외 4명) 채권액 1,835,185,279원.

* 갑17 (2004.04.23) 이광남 지분 압류 (역삼세무서).

* 갑18 (2005.08.26) 이광남 지분 압류 (동수원세무서).

* 갑21 (2009.12.22) 이광남 지분 압류 (남원시).

* 상기 권리들은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 채무입니다. 따라서 인수되는 채무 총액은 1,835,185,279원 이상으로 추정됩니다.

* 임차인 현황:

* * 일성콘도미니엄지리산점: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 특수물건정보: 지분매각, 공유자우선매수신고 (매각으로 소멸되지 않는 권리 없음)

4. 상권분석

* 위치적 특성: 본건은 전북 남원시 산내면 대정리에 위치하며, 지리산 국립공원과 실상사, 뱀사골 등 주요 관광지와 인접해 있어 관광객을 대상으로 하는 숙박시설로서의 입지를 가집니다.

* 주변 시설: 산내면사무소가 인근에 위치하고 있어 기본적인 행정 서비스를 이용하기 용이합니다. 지역 커뮤니티 공간, 마을 카페, 책방 등이 운영되고 있으며, 지리산 둘레길 코스와도 가깝습니다.

* 상권 활성화 요인: 지리산권 관광객 수요 및 귀농·귀촌 인구의 증가로 지역 내 소비 활동이 이루어지고 있습니다.

* 혐오시설 정보: 현재 파악된 정보로는 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

5. 생활정보

* 교통: 본건이 소재하는 지역까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로가 있어 기본적인 교통망은 확보되어 있습니다. 다만, 대중교통 이용 시 산내면 주요 버스정류장에서 시간표 확인이 필요하며, 남원역과는 약 23.6km 떨어져 있습니다.

* 주변 편의시설: 산내면사무소와 같은 행정시설과 함께 지역 주민 및 관광객을 위한 마을 카페, 식당, 관광 안내 시설 등이 있습니다.

* 주거 환경: 주위 환경은 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 전반적으로 조용하고 자연 친화적인 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각: 본건은 토지 및 건물 지분 매각으로 진행되므로, 낙찰자는 전체 소유권이 아닌 일부 지분만을 취득하게 됩니다. 이는 향후 공유물 분할, 관리 방안 협의 등 추가적인 절차 및 이해관계 조정을 필요로 할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰받은 금액과 동일한 가격으로 해당 지분을 공유자에게 매도해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. (행사 1회에 한함)

* 공부상 층수 불일치: 등기부상 2층으로 기재되어 있으나 실제 현황은 1층에 소재하는 불일치가 발견되었습니다. 이는 이용 가치 및 활용성에 영향을 미칠 수 있으며, 향후 원상복구 등의 문제가 발생할 소지가 있습니다.

* 인수되는 상당 채무: 등기부상 1,835,185,279원 이상의 가압류 및 압류 채무가 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다. 감정가(3,400,000원) 대비 인수 채무액이 매우 높아, 총 취득 비용이 막대할 것으로 예상됩니다.

* 건물 외부 표기 불일치: 호실 표기가 '104호'로 되어 있어 실제 내부 확인 및 권리 관계 파악에 혼동을 야기할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지리산 관광지 인근에 위치한 숙박시설의 지분 매각 건입니다. 주변 관광 자원과의 연계성이 좋고, 지역 커뮤니티 활성화를 위한 움직임도 관찰됩니다. 그러나 '지분매각', '공유자 우선매수권', '공부상 층수와 현황 불일치'와 같은 일반적인 부동산 경매 리스크 외에도, '인수되는 채무액(18억원 이상)'이 감정가(340만원)보다 현저히 높아 잠재적 리스크가 매우 큰 물건입니다. 낙찰자가 인수해야 할 채무 부담이 막대하므로, 총 인수 비용 및 향후 활용 가능성에 대한 철저한 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 지리산권 관광지 인근 입지: 사계절 관광객 수요를 기대할 수 있는 위치입니다.

* 숙박시설 용도: 지역 관광 산업과의 연계를 통한 수익 창출 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

* 복합적 가치: 단순한 숙박시설을 넘어 지역 경제 및 커뮤니티와 연계될 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 3,400,000원

* 총 인수 예상 비용: (입찰가 + 인수 채무)

* 참고: 본 건은 임차인의 '인수 보증금'이 0원이지만, 등기부상 1,835,185,279원 이상의 가압류 및 압류 채무를 낙찰자가 인수해야 합니다. 따라서 실제 총 취득 비용은 낙찰가 외에 인수 채무액이 추가로 발생합니다.

* 예상 입찰가 산정 시 고려사항:

* 본건의 가장 큰 리스크는 감정가 대비 압도적으로 높은 인수 채무액입니다. 입찰가는 낙찰자가 인수해야 할 총 채무액(1,835,185,279원 이상)을 충분히 고려하여, 실질적인 총 취득 비용이 시장 가치 대비 합리적인 수준이 되는지 신중하게 판단해야 합니다.

* 지분매각, 공유자 우선매수권, 공부상 층수와 현황의 불일치 등 제반 리스크를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 향후 공유물 분할 절차 및 이행 가능성, 그리고 숙박시설로서의 실제 운영 및 수익성 등을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.