나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34478 [1] 광주광역시 북구 신안동 478-5 3층 307호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산해감정 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 신안동 소재 '신안동삼익아파트' 북측에 인접하여 위치하며 부근은 아파트단지, 다세대 및 단독주택, 소규모 점포 등으로 형성된 주상복합지대이고 북측 인근에 전남대학교가 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며, 시내버스승강장이 인근에 소재하여 일반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물중 3층307호, 3층331호, 4층408호로서 외벽: 화강석판재, 칼라유리창, 드라이비트 마감 외 내벽: 벽지 및 타일마감 창호: 샤시창임.

이용상태

번호(1~3) 오피스텔

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 소방설비, 승강기, 지하주차장 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형으로 지반은 대체로 평탄하며, 근린생활시설 및 오피스텔부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약8m 정도의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 준주거지역, 소로2류(폭8m~10m)(접함), 상대보호구역(전남대학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건이 소재하는 건물은 통칭'굿마인드오피스텔'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경34478 (1) 물건의 기본 정보를 아래와 같이 보고합니다.

1.1. 소재지 및 개요

소재지: 광주광역시 북구 신안동 478-5 3층 307호

건물명: 굿마인드오피스텔

토지 면적: 4.87㎡ (약 1.47평)

토지 지분: 4.8712㎡ (약 1.47평)

건물 면적: 15.82㎡ (약 4.78평)

건물 지분: 15.82㎡ (약 4.78평)

건축 연도: 2004년

총 층수: 7층 중 3층

용도: 오피스텔 (업무시설, 근린생활시설)

감정가: 31,000,000원 (3,100만원)

경매 구분: 부동산 강제경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

채권자: 이OO

1.2. 입지조건

본건은 광주광역시 북구 신안동에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 다세대 및 단독주택, 소규모 점포 등이 혼재된 주상복합지대입니다. 북측 인근에 전남대학교가 소재하고 있어 학생 및 젊은층 유동인구가 예상됩니다. 차량 접근이 용이하며, 시내버스 승강장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 일반적인 교통 상황을 갖추고 있습니다. 본건 건물은 북측으로 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 준주거지역에 해당하며, 폭 8m~10m의 소로2류에 접해 있습니다. 또한, 전남대학교가 위치한 상대보호구역에 포함됩니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 광주지방법원 강제경매개시결정 (2025타경34478) 등기일자 2025년 12월 03일

소유권 보존: 김지민 (2004-11-02)

소유권 이전: 유한회사하나로 (2015-11-20)

강제경매: 이찬희 (2025-12-03, 말소기준권리)

* 임차인 현황

임차인: 구

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-05-31

대항력: 있음

권리분석 요약:

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 임차인 현황에서 '대항력 있음'으로 명시되어 있어 인수 또는 명도 관련 주의가 필요합니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 아파트 단지, 주택, 소규모 점포가 혼재된 지역에 위치하고 있으며, 특히 전남대학교와 인접해 있어 배후 수요가 예상됩니다. 오피스텔 및 근린생활시설이 복합된 지역 특성상, 지역 주민 및 대학생, 직장인 등을 대상으로 한 상권 형성이 가능합니다.

1.5. 생활정보

건물 내에는 급배수 및 위생 설비, 난방 설비, 도시가스 설비, 소방 설비, 승강기, 지하주차장 등이 설치되어 있어 기본적인 생활 및 편의 시설을 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 구 는 전입일자 2021-05-31 기준으로 대항력을 갖추고 있습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 이는 계약 내용이나 특수한 사정으로 인한 것일 수 있으며, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 관련 법적 검토 및 현장 확인이 필수적입니다.

* 공동담보: 본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 담보로 제공된 다른 물건의 경매 진행 상황이나 채무 변제 여부에 따라 변동성이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 광주 북구 신안동의 주상복합 지역에 위치하며, 전남대학교 인근이라는 장점이 있습니다. 소규모 오피스텔로서 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 보증금 0원으로 존재한다는 점이 가장 큰 리스크 요인으로 작용할 것으로 보입니다. 이 부분에 대한 면밀한 검토와 대비가 없다면 투자에 어려움이 있을 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 대학가 인접: 전남대학교와 인접하여 학생 및 직장인 대상의 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 소형 면적: 15.82㎡ (약 4.78평)의 소형 오피스텔로, 초기 투자 비용 부담이 상대적으로 적을 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 거래 사례 분석 결과, 본 물건과 유사한 면적(15.82㎡)의 오피스텔이 2025년 11월 3일 2,600만원에 거래되었습니다. 또한, 2025년 11월 21일에는 14.79㎡ 면적이 1,800만원에 거래되었습니다. 2026년 6월 9일에는 25.84㎡ 면적이 5,600만원에 거래되었으며, 이를 평당가로 환산하면 약 216.7만원/㎡ 수준입니다.

본건의 감정가는 3,100만원입니다.

그러나 대항력 있는 임차인이 보증금 0원으로 존재한다는 점은 투자 심리에 부정적인 영향을 미칠 수 있으며, 명도 관련 불확실성으로 인해 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

이러한 점을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가(3,100만원) 및 유사 면적 거래가(2,600만원)를 참고하되, 임차인 리스크를 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

보수적인 예상 입찰가 범위는 2,500만원 ~ 2,900만원 수준으로 판단됩니다. 투자자는 해당 금액 범위 내에서 임차인과의 명도 협상 가능성, 추가 법적 비용 등을 충분히 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

주변에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.