나이스옥션 법원경매 광주 2025타경7609 [1] 광주광역시 광산구 운남동 387-22 삼성아파트 116동 1층104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진남 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 운남동 소재 '운남동 행정복지센터' 서측 인근에 위치하는 삼성 아파트 제116동 제1층 제104호로서, 부근은 아파트단지 위주의 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 아파트단지까지 제반 차량출입이 자유롭고, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치하는 등 일반적인 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 22층건내 제1층 제104호로서, 외벽: 콘크리트위 페인팅마감 등 내벽: 벽지 및 타일붙임 등 창호: 새시창호 등

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급.배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접지 및 인접도로와 평탄하며, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지는 동측 및 서측으로 연접한 왕복2차선 규모의 아스팔트포장도로변으로 아파트단지 출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건 아파트부지의 용도지역은 제3종일반주거지역 및 제2종일반주거지역(2019-12-13)이고, 제1종지구단위계획구역(2019-12-13), 도로(접함), 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 소로2류 (폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-02-28) <교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구 역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 현장조사시 거주인 부재상태로 내부 출입 및 확인이 불가능한 바, 내부 상태는 통상적인 현상 및 관리상태를 상정하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경7609 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 운남동 387-22 삼성아파트 116동 1층104호

용도: 아파트

감정가: 173,000,000원

토지면적: 28.98㎡ (약 8.77평)

건물면적: 70.97㎡ (약 21.47평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한국주택금융공사 (한OOOOOOO)

2. 입지조건

본건은 광주광역시 광산구 운남동 소재 '운남동 행정복지센터' 서측 인근에 위치하는 삼성아파트 단지 내에 소재하며, 주변은 아파트 단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다 [cite:search_result].

아파트 단지까지 차량 출입이 자유롭고, 인근 간선도로변에 시내버스 승강장이 위치하여 일반적인 교통 상황은 무난합니다 [cite:search_result].

단지 인근에 편의점, 병원, 카페 등 다양한 편의시설이 있으며, 대중교통 이용이 편리한 편입니다 [cite:search_result].

초등학교는 마지초등학교가 도보 약 12분 거리에 위치하여 자녀들의 통학이 가능합니다 [cite:search_result].

주변 환경은 공원, 마트, 학교, 병원, 주민센터, 도서관 등이 가까이 있어 생활 편의성이 높습니다 [cite:search_result].

3. 권리분석

본건은 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재하는 물건으로 권리 분석에 신중을 기해야 합니다.

주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 2023년 05월 18일 접수된 모동률의 가압류 (갑18) 입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 주택임차권: 김수경 (을13)

* 접수일자: 2025년 02월 27일

* 권리금액: 금145,000,000원

* 말소여부: 인수 (보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않음)

* 전입일자: 2018년 01월 12일

* 확정일자: 2018년 01월 12일

본 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 145,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 기타 권리사항:

* 을구 11번 근저당권 (김정희): 말소 (을11)

* 갑구 21번 가압류 (농협은행주식회사): 말소 (갑21)

* 을구 12번 근저당권 (선경하): 말소 (을12)

* 갑구 25번 압류 (북광주세무서장): 말소 (갑25)

* 갑구 26번 압류 (서구(광주광역시)): 말소 (갑26)

* 갑구 28번 강제경매 (한국주택금융공사): 말소 (갑28) (본 경매 사건으로 인한 말소)

총 등기부채권액은 1,062,003,923원이나, 말소기준권리 하위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 다만, 을구 13번 주택임차권은 낙찰자가 인수해야 할 금액이 145,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 운남동 삼성아파트 단지는 주거 지역 내에 위치하며, 단지 내 상가 및 인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다 [cite:search_result].

주변에 다양한 편의시설이 밀집해 있어 주거 생활에 편리함을 제공합니다 [cite:search_result, search_result].

5. 생활정보

* 교통: 아파트 단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근 간선도로변에 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다 [cite:search_result]. 마을버스 및 시내버스 노선이 다수 운행 중입니다 [cite:search_result].

* 교육: 단지 주변에 마지초등학교(도보 약 12분), 운남초등학교(도보 약 16분) 등이 있어 자녀들의 통학이 가능합니다 [cite:search_result]. 운남고등학교도 인근에 위치합니다 [cite:search_result].

* 편의시설: 편의점, 병원, 카페, 마트, 주민센터, 도서관 등 다양한 생활 편의 시설이 가까이 위치합니다 [cite:search_result, search_result]. 단지 내 유치원도 있습니다 [cite:search_result].

* 주거환경: 조용하고 평화로운 환경이며, 산책하기 좋은 동네라는 평가가 있습니다 [cite:search_result].

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 인수: 대항력 있는 임차인 김수경 씨의 보증금 145,000,000원을 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 총 예상 취득 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

* 채권액 대비 감정가: 본 경매의 채권자(한국주택금융공사)의 채권액(155,132,616원)이 감정가(173,000,000원)와 비슷하거나 초과하는 상황으로, 유찰 가능성 및 향후 입찰가 산정에 신중이 요구됩니다.

* 현장 확인 불가: 현장 조사 시 거주인 부재로 내부 출입 및 확인이 불가능하여, 내부 상태는 통상적인 현상 및 관리 상태를 상정하여 평가되었습니다. 실제 내부 상태가 상이할 수 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역 및 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역, 학교환경보호구역(상대/절대), 비행안전제6구역 등 다양한 제한사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구에 위치한 아파트로, 주변 교통 및 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있어 주거 환경이 양호합니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 그 보증금 145,000,000원이 낙찰자에게 인수된다는 점이 가장 큰 부담 요인입니다. 또한, 채권액이 감정가에 근접하거나 초과하는 상황임을 고려할 때, 총 취득 비용을 면밀히 분석하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 생활 인프라: 풍부한 교통, 교육, 편의 시설은 장기적인 거주 가치를 높여줍니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 시세 대비 저가 매입 기회가 있다면, 임차 보증금 인수 비용을 감안하더라도 투자 가치가 있을 수 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 아파트 단지 내에서 비교적 안정된 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 경매 물건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 합니다.

감정가 173,000,000원에서 인수 보증금 145,000,000원을 제외하면, 28,000,000원의 여유 금액이 산정됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 28,000,000원으로 책정할 수 있습니다.

단, 이는 감정가 대비 인수 보증금을 제하고 산정한 입찰가이며, 실제 총 취득 비용은 '예상 입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다. 따라서 본 물건의 총 예상 취득 비용은 약 173,000,000원(28,000,000원 + 145,000,000원)이 될 것으로 예상됩니다.

입찰 시에는 채권액, 물건의 현재 가치, 향후 시세 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.