나이스옥션 법원경매 군산 2025타경633 [1] 전북특별자치도 군산시 수송동 656 동영아파트 104동 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 지곡동 소재 '군산의료원' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모의 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인접한 간선도로변에 버스승강장이 소재 하는 바 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 2층 중 제1층 제102호로서, 외벽 : 모르타르위 페인팅 등 마감, 내벽 : 모르타르위 페인팅 등 마감, 바닥 : 인조석물갈기 등 마감, 창호 : 새시창 등임.

이용상태

생활편익시설임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 단지는 인접지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 아파트 및 생활편익시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 인접한 노폭 약 8미터의 포장도로로 주출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2020-11-19) (접합), 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육 환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있으나, 채권없음 신고 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 군산지원 2025타경633 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 군산시 수송동 656 동영아파트 104동 1층102호

* 건물 용도 (등기부 기준): 공동주택

* 현황 이용 상태: 생활편익시설 (근린상가)

* 감정가: 53,000,000원

* 토지면적: 38.52㎡ (약 11.65평)

* 토지지분: 38.52㎡ (약 11.65평)

* 건물면적 (전용면적): 32.40㎡ (약 9.80평)

* 건물지분: 32.4㎡ (약 9.80평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 군OOOOO

* 주요 등기사항 요약:

* 말소기준권리: 근저당 군산신용협동조합 (2005-11-01, 20,000,000원)

* 소멸되는 권리: 총 6건 (근저당, 가압류, 임의경매)

* 등기부채권 총액: 96,014,885원

1.1. 입지조건

* 위치: 전북특별자치도 군산시 수송동 656번지, 동영아파트 104동 1층 102호에 소재하며, '군산의료원' 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주변으로는 중소규모의 아파트 단지와 단독주택, 그리고 근린생활시설이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 원활하며, 인접한 간선도로변에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 도로: 본건은 단지의 서측으로 약 8미터 폭의 포장도로와 접하고 있으며, 이 도로를 통해 주출입이 가능합니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 제2종일반주거지역으로 용도지역이 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m) 및 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2005년 11월 1일 접수된 군산신용협동조합의 근저당권(20,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 소멸되는 권리: 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위에 설정된 모든 권리(총 6건: 근저당, 가압류, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 토지 별도등기: 토지에 관하여 별도의 등기가 존재하나, 채권 금액이 없다는 신고가 접수되었습니다. 이 부분에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 현재 인수 보증금 합계 0원으로 신고되어 있으며, 제공된 정보 상 대항력 있는 임차인은 확인되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

* 상권 특성: 본 물건은 동영아파트 단지 내에 위치한 생활편익시설로서, 주변 아파트 단지의 고정적인 수요를 기반으로 합니다.

* 배후 수요: 인근에 아파트 단지가 형성되어 있어 기본적인 배후 수요는 확보되어 있습니다. '군산의료원'이 인근에 위치하여 의료 관련 종사자나 방문객 등 잠재적 고객 확보 가능성이 있습니다.

* 상권 활성화: 해당 지역의 전반적인 상권 활성화 정도, 경쟁 업종 현황, 소비력 등을 고려한 면밀한 분석이 요구됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: '군산의료원'이 인접해 있어 의료 서비스 이용이 매우 편리합니다.

* 교통: 차량을 이용한 접근성이 양호하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 교육: 본건은 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어, 교육 환경 보호에 관한 법률의 적용을 받습니다.

* 편의 시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 일상생활에 필요한 편의 시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 별도등기: 토지에 대한 별도 등기가 존재하며, 채권 없음 신고가 되어 있으나 그 구체적인 내용 및 법적 효력에 대해 추가적인 확인이 필요합니다. 잠재적인 권리 관련 분쟁의 소지를 완전히 배제할 수는 없습니다.

* 용도 및 이용 현황: 건물 등기부 상 용도는 공동주택으로 되어 있으나, 현황은 생활편익시설(근린상가)로 이용 중입니다. 아파트 단지 내 상가로서 주거민과의 관계, 이용 시간 등의 마찰 가능성을 고려해야 합니다.

* 지역 경기 변동: 군산 지역의 전반적인 부동산 경기 추이, 상가 공실률, 지역 경제 상황 변화 등을 지속적으로 파악하고 투자 결정에 반영해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 군산시 수송동의 아파트 단지 내 상가로, 안정적인 지역 수요를 기반으로 운영이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 군산의료원 인근이라는 지리적 이점과 양호한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 점은 큰 장점입니다.

* 다만, 토지 별도등기에 대한 명확한 확인과 더불어, 상가로서의 수익성 및 향후 가치 상승 가능성을 신중하게 평가하여 투자 여부를 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수익: 아파트 단지 내 상가로서 고정적인 배후 수요를 바탕으로 비교적 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 우수한 입지 조건: 군산의료원 인근에 위치하여 유동 인구 확보에 유리하며, 차량 및 대중교통 접근성이 모두 양호합니다.

* 권리 인수 부담 없음: 경매로 인한 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 추가적인 채무나 법적 부담을 인수할 위험이 없습니다.

* 잠재적 가치 상승: 군산시의 도시 개발 계획 및 지역 경제 활성화 추이에 따라 향후 부동산 가치 상승에 따른 시세 차익도 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 53,000,000원입니다.

* 건물 전용면적 32.40㎡ (약 9.80평), 토지 지분면적 38.52㎡ (약 11.65평)의 규모를 고려하여, 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 지역 상권의 활성화 정도, 공실률, 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 조사하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 보수적인 관점에서 시장 상황 및 경쟁률을 감안하여, 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰하는 것을 권고합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 심층 조사와 현장 방문이 필수적입니다.

주변 시설 조사 결과, 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과 상으로는 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.