나이스옥션 법원경매 남원 2025타경1198 [1] 전북특별자치도 순창군 순창읍 교성리 704 순창남양휴튼아파트 105동 2층203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 순창군 순창읍 순화리 소재 "순창군청" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 읍소재지 내 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 환 경여건은 무난시됨.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하고 인근으로 간선도로가 통과하는 등 제반 교통사정은 무난 시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 18층 중 제105동 제2층 제203호, 제107동 제2층 제202호, 제105동 제2층 제201호, 제103동 제2층 제201호, 제105동 제1층 제101호, 제107동 제11층 제1101호로서, 외벽: 몰탈위페인팅 및 돌붙임 등, 내벽: 벽지도배 등, 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

일련번호 가~바) 각 호 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 및 단지내 승강기설비, 소방설비, 지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 부정형의 평지로서 공동주택(아파트)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 남동측 및 북서측으로 진출입로가 개설되어 간선도로와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(2023-12-15)(접합), 가축사육제한구 역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(2020-09-16)(제12호 광주 대구선)<도로 법>, 역사문화환경보존지역<전라북도지정문화재보호조례>, 하수처리구역(하수처리구역)<하수 도법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 남원지원 2025타경1198 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 순창군 순창읍 교성리 704 순창남양휴튼아파트 105동 2층203호

* 용도: 아파트

* 감정가: 275,000,000원

* 토지면적: 55.57㎡ (약 16.8평)

* 건물면적: 84.97㎡ (약 25.7평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 입지조건

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* 1.1.1.위치 및 주위환경

대상 물건은 전북특별자치도 순창군 순창읍 교성리 소재 "순창군청" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 읍소재지 내 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 환경 여건은 무난한 편입니다.

* 1.1.2.교통상황

본 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근으로 간선도로가 통과하는 등 제반 교통 사정은 무난한 편입니다.

* 1.1.3.건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평지붕 18층 중 제105동 제2층 제203호로, 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 돌붙임 등, 내벽은 벽지도배 등, 창호는 샷시 창호 등입니다.

* 1.1.4.이용상태

본 물건은 아파트로 이용 중입니다.

* 1.1.5.설비내역

기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비 및 단지 내 승강기 설비, 소방 설비, 지하 주차장 등이 구비되어 있습니다.

* 1.1.6.토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 부정형의 평지로, 공동주택(아파트) 부지로 이용 중입니다.

* 1.1.7.인접 도로상태

단지 남동측 및 북서측으로 진출입로가 개설되어 간선도로와 연결됩니다.

* 1.1.8.토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 도로구역(광주-대구선), 역사문화환경보존지역, 하수처리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

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* 1.2.1.임차인 현황

* 임차인: 서O남

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-03-19

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 서O남은 전입일자(2025-03-19)가 있으나 대항력은 없으며, 보증금 및 차임은 0원입니다.

* 1.2.2.등기부 요약

* 말소기준권리: 갑4 (이정희 가압류, 2024-06-07, 600,000,000원)

* 이후 권리: 갑7 (이정희 강제경매, 2025-11-26, 704,745,205원) - 본건 사건번호(2025타경1198)와 동일합니다.

* 소멸 예정 권리: 갑3 (소유권이전1번신탁등기말소), 갑4 (가압류), 갑7 (강제경매) 등 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 1.2.3.인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

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* 1.3.1.주변 상권

"순창군청" 남동측 인근에 위치하며, 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

* 1.3.2.혐오시설 유무

제공된 정보 내에서 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

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* 1.4.1.아파트 단지 정보

* 아파트명: 순창남양휴튼아파트

* 주소: 전북특별자치도 순창군 순창읍 교성리 704

* 사용승인일: 2023년 03월 28일

* 총 세대수: 378세대

* 단지 규모: 7개동, 최고 18층, 최저 1층

* 총 주차 대수: 474대 (건축물표제부 총괄표제부 기준)

* 1.4.2.면적 정보

* 전용면적: 84.97㎡ (약 25.7평)

* 토지 지분 면적: 55.57㎡ (약 16.8평)

* 분양면적: 제공된 정보 내에서 명확히 확인되지 않습니다.

* 1.4.3.부대시설

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소

* 전기차충전기: 지상 6대, 지하 4대

1.5. 잠재적 리스크

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* 1.5.1.임차인 관련 위험

임차인 서O남은 대항력이 없으며 보증금 및 차임이 0원이므로 법적으로 인수 부담은 없습니다. 다만, 명도 과정에서 예상치 못한 절차나 분쟁이 발생할 가능성은 상존합니다.

* 1.5.2.기타 위험 요소

제공된 정보 상으로는 공부와의 차이나 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 그러나 실제 현황 조사 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 현장 확인이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 2023년에 사용승인된 신축 아파트로, 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 순창군 내 아파트로서 입지 조건은 무난하며, 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없어 보입니다. 임차인은 대항력이 없으므로 명도 절차에 대한 충분한 준비가 필요합니다. 최근 실거래가를 고려한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

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* 신축 아파트: 2023년 신축으로 하자 및 노후화 가능성이 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 권리 하자 없음: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로 안전한 소유권 확보가 가능합니다.

* 안정적인 시세: 신축 아파트로서 지역 내에서 꾸준한 수요와 가치를 유지할 것으로 기대됩니다.

* 경매 통한 시세 차익: 감정가 또는 시세 대비 저렴하게 취득하여 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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* 감정가: 275,000,000원

* 최근 매매 사례 (2026년 6월, 2층): 295,000,000원

* 최근 매매 사례 (2026년 7월, 17층): 320,000,000원

본 물건은 2층으로, 최근 2층 거래가 295,000,000원을 참고하여 입찰가 산정을 고려할 수 있습니다. 감정가 275,000,000원은 해당 2층 실거래가보다 낮은 수준입니다. 주변 시세 및 경매 낙찰가율을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 감정가 대비 100% 수준에서 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 285,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.