나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21630 [1] 전북특별자치도 익산시 부송동 216-2 부송우남아파트 103동 6층605호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 익산시 부송동 소재 '송정제공원' 동측 인근에 위치하며, 부근은 고층아파트 및 근린생활 시설,주상용건물 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스승강장 및 무왕로가 북측으로 통과하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

일련번호 1) 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 중 제103동 제6층 제605호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 내벽 : 몰탈위 벽지 및 타일붙임 등 마감 창호 : 샷시창호 임.

이용상태

일련번호 1) 아파트로 이용중임.

설비내역

일련번호 1) 도시가스시설에 의한 난방설비 및 위생.급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 사다리 토지로서, 인접지와 등고 평탄하며, 기준시점 현재 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

일련번호 1) 서측 및 남측으로 2차선 도로를 통하여 차량출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

216-2번지 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 대로3류(폭 25 m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 981-1번지 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

일련번호 1)은 공부상 216-2번지상에 소재하나 현황 216-2, 981-1 양지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임 - 기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본 정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 군산지원 2025타경21630 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 전북특별자치도 익산시 부송동 216-2 부송우남아파트 103동 6층605호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 중 제6층 제605호

사용승인일: 1995년 11월 16일

건물면적: 60.00㎡ (약 18.15평)

토지면적: 22.14㎡ (약 6.70평)

감정가: 79,000,000원

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 전북특별자치도 익산시 부송동 소재 '송정제공원' 동측 인근에 위치합니다. 주변은 고층 아파트, 근린생활시설, 주상복합건물 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 있고 무왕로가 북측으로 통과하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다. 서측 및 남측으로 2차선 도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.

2.3. 토지 이용 계획

216-2번지: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로1류(폭 35m~40m), 대로3류(폭 25m~30m), 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역.

981-1번지: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역.

2.4. 주변 시설

대상 물건 인근에 송정제공원 등 녹지 공간이 있습니다. 또한, 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등 복리시설이 갖추어져 있습니다. 검색 결과, 익산시 부송동에는 생활폐기물 소각장이 운영 중이며, 이에 대한 주민들의 반대와 운영 연장 논란이 있었습니다. 해당 소각장은 대상 물건과 약 300m 거리에 위치할 수 있으나, 직접적인 혐오시설로 분류될 정도의 영향 여부는 추가 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

전주지방법원 군산지원 2025타경21630 강제경매개시결정(서울보증보험 신청)이 말소기준권리이며, 본 경매로 인하여 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일): 2022-04-18

* 확정일자: 2022-05-04

* 배당신고일자: 2025-02-12

* 대항력: 없음

3.3. 권리분석 요약

집합건물 등기부상 주택임차권(을16, 한국토지주택공사, 85,000,000원)은 접수일자 2025-02-12로 기재되어 있으며, 말소기준권리(갑17, 강제경매, 서울보증보험)보다 선순위이나, 물건명세서 참고사항에 따르면 서울보증보험의 확약서 제출로 임차인은 배당금 수령 후 잔여금액에 대한 대항력 및 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였습니다. 또한, 등기부상 해당 임차권은 '말소' 처리 예정으로 확인됩니다. 따라서, 본 경매 절차를 통해 임차인의 보증금은 모두 변제되거나 소멸될 것으로 예상되어, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주거단지 특성

본건은 '부송우남아파트' 단지 내에 위치하며, 해당 단지는 1995년에 준공된 총 1,075세대의 대규모 아파트 단지입니다. 주변은 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 상업시설 현황

단지 주변으로 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다. 대규모 상권보다는 지역 주민을 위한 편의시설 위주로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 아파트명: 부송우남콤비타운

* 주소: 전북특별자치도 익산시 부송동 216-2

* 총 세대수: 1,075세대

* 최고층: 20층 (본건 6층)

* 주차: 총 422대 (지상 6대, 지하 19대)

5.2. 편의시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등 부대시설이 있습니다. 인근에 송정제공원 등 휴식 공간이 있습니다.

5.3. 설비 내역

도시가스 난방 설비, 위생·급배수 설비, 소방 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 차이

현황 물건은 공부상 216-2번지에 소재하나, 실제로는 216-2번지 및 981-1번지 양 지상에 소재하는 것으로 파악됩니다. 이는 큰 문제로 이어질 가능성은 낮으나, 등기 및 토지 이용에 대한 세부 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. SGI 인수조건 변경

사건 내 'SGI 인수조건 변경' 관련 특이사항이 언급되어 있습니다. 이는 채권자인 서울보증보험의 인수 조건 변경에 관한 사항으로, 낙찰자가 직접적으로 인수해야 할 부담은 없는 것으로 보입니다. 다만, 경매 진행 과정에서의 특이사항으로 참고할 필요가 있습니다.

6.3. 건물 노후화

1995년에 준공된 아파트로, 건물 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 익산시 부송동에 위치한 아파트입니다. 주변 환경은 보통 수준이며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다. 임차인 관련 권리관계가 명확히 정리되어 낙찰자가 인수할 보증금이 없다는 점은 매우 긍정적입니다. 다만, 건물 노후화 및 공부상 토지 표기와의 차이점은 잠재적 리스크로 고려할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 임차 보증금 인수 부담 없음: 한국토지주택공사 임차인의 보증금 85,000,000원은 경매 절차에서 모두 변제되거나 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 생활 인프라: 아파트 단지 내 및 주변 근린 시설을 통해 기본적인 생활이 편리합니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 지역 개발 상황 및 시장 동향에 따라 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 79,000,000원입니다. 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적(59.96㎡)의 거래 가격은 2026년 7월 8,900,000원으로 최고가, 6,500,000원으로 최저가 거래가 있었습니다. (참고: 65,000,000원 거래는 특이 거래일 수 있습니다.) 또한, 49.77㎡ 면적의 거래가는 2026년 7월 7,000,000원으로 확인됩니다.

감정가(79,000,000원)와 최고가 실거래가(89,000,000원) 및 최저가 실거래가(65,000,000원) 사이의 가격 흐름을 고려할 때, 본 건의 전용면적(60.00㎡)과 현재 시장 상황을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가는 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려하여, 감정가 수준 이상으로 고려해 볼 수 있습니다.

제시된 정보에 기반하여, 본건의 예상 입찰가를 82,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.