나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34542 [1] 광주광역시 남구 백운동 514-44 8층811호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 남구 백운동 소재 "광주서광중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 상가 및 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상지대로서 제반 입지조건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 노선버스정류장 등이 소재하고 있어, 제반 교통상황은 양호시 됨.

건물의 구조

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상13층 중 제8층 제811호로서, 외벽: 몰탈위페인팅 등 마감, 내벽: 벽지 등 마감, 창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

아파트

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지시설 및 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 아파트부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

가. 본 건 단지는 북측의 왕복2차선 포장도로를 통해 단지내 진입이 가능함. 나. 본건은 남동향임

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2. 물건 기본 상세

사건번호: 광주지방법원 2025타경34542 (1)

소재지: 광주광역시 남구 백운동 514-44 8층811호 (신주소: 광주광역시 남구 양림로 14)

용도: 아파트

감정가: 118,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 해당 없음

주의사항: 해당 없음

특수물건정보: 해당 없음

1.1. 토지 정보

토지면적: 28.34㎡ (약 8.57평)

토지지분: 28.34㎡ (약 8.57평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 건물 정보

건물면적: 59.04㎡ (약 17.86평)

건물지분: 59.04㎡ (약 17.86평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물대장 요약

건물명: 스카이맨션

구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 지하 1층, 지상 13층

사용승인일: 1988년 03월 31일

전유면적: 59.04㎡ (약 17.86평)

분양면적: 제공된 정보 내 명시적 확인 불가

세대수: 총 134세대 (총 건물 연면적 9734.565㎡)

2. 입지조건

2.

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 백운동 소재 "광주서광중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 상가, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상복합지대로 형성되어 있어 일반적인 입지조건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 단지 인근에 간선도로 및 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됩니다.

2.3. 인접도로 상태

본건 단지는 북측의 왕복 2차선 포장도로를 통해 진입이 가능합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 지역지구: 제3종일반주거지역

* 도시계획시설: 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)

* 기타 제한사항: 상대보호구역 (「교육환경 보호에 관한 법률」)

3. 권리분석

2.

3.1. 사건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경34542 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

3.2. 권리관계 분석

등기부등본상 권리 분석 결과, 말소기준권리인 한국주택금융공사의 근저당권(을1, 2018.11.22. 설정) 이하 모든 후순위 권리(가압류, 강제경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수/소멸 권리

* 소멸 권리: 을1 근저당권, 갑5, 갑6, 갑8, 갑10 가압류, 갑13 강제경매 등.

* 인수 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시된 바가 없으나, 등기부상 지상권 개요가 비어있어 특이사항 없음.

3.4. 임차인 현황 및 주의사항

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대관계: 임대관계는 미상으로 파악되었습니다.

* 주의사항: 임대관계가 미상인 점은 명도 시 예상치 못한 변수가 될 수 있으므로, 현장 방문 시 임차인 유무 및 관련 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다. 보증금액이 0원이라 할지라도, 점유자와의 원만한 협의 없이는 명도에 시간이 소요될 수 있습니다.

4. 상권 및 생활정보

2.

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 백운동 일대는 주거지역과 상업지역이 혼재된 주상복합지대로, 주변에 다양한 근린생활시설 및 상가, 점포 등이 분포하고 있어 지역 내 수요를 충족시키는 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 주변 편의시설

* 교육시설: 광주서광중학교가 인근에 위치하며, 그 외 다수의 초.중.고등학교가 통학 가능한 거리에 있습니다.

* 생활편의시설: 단지 주변으로 마트, 병원, 은행, 식당 등 일상생활에 필요한 각종 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교통: 시내 주요 지역으로 연결되는 버스 노선이 다수 운행되고 있어 교통이 편리합니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 탐문 및 지도 검색 결과, 본건 아파트 단지 인근에 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(대규모 산업단지, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

2.

5.1. 권리상 리스크

등기부상 명확한 인수 권리는 없어 보이나, 경매 진행 과정에서 예기치 못한 권리 변동이 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

5.2. 명도 관련 리스크

임대관계가 미상인 점은 가장 큰 리스크 요인입니다. 임차인이 거주 중인 경우, 명도 협상 과정에서 예상보다 많은 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

5.3. 기타 리스크

건축물대장상 표제부와 전유부 정보 간의 일부 수치(호수, 층수 등)는 일치하나, 세부적인 사항은 현장 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견

2.

광주광역시 남구 백운동에 위치한 본건 스카이맨션 아파트는 준수한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있으며, 권리관계 또한 비교적 명확하여 낙찰 후 소유권 행사에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 임대관계가 미상인 점은 명도 진행 시 반드시 확인하고 대비해야 할 주요 리스크입니다.

7. 투자 포인트

2.

* 우수한 접근성과 편리한 생활 인프라: 주변 상업시설 및 교통망이 잘 갖춰져 있어 실거주 목적 및 임대 수익 목적 모두 고려할 수 있습니다.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정으로, 복잡한 권리 관계에 따른 부담이 적습니다.

* 향후 지역 개발 가능성: 백운동 일대의 지속적인 발전 가능성을 고려할 때, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가 산정

2.

제공된 감정가는 118,000,000원입니다. 예상 입찰가 산정 시에는 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 인근 아파트 실거래가 및 최근 경매 낙찰가 추이

* 본건 아파트의 내부 상태, 층수, 향 등 개별적인 가치 평가

* 명도 소요 예상 기간 및 비용

* 본건 물건의 잠재적 리스크(미상 임대 관계 등)에 대한 보수적 접근

단순 감정가 대비 보수적으로 접근할 경우, 90% ~ 105% 수준에서 입찰가가 형성될 가능성이 있습니다. 구체적인 입찰가 결정은 심층적인 시장 조사 및 현장 답사를 통해 이루어져야 합니다. 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 결정 시 이러한 부분은 차감되지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.