나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31957 [1] 전북특별자치도 무주군 무주읍 대차리 50-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예연 · 평가일 2025.12.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 무주군 무주읍 대차리 소재 "차산마을" 내 및 남측 인근에 각각 소재하며, 부근은 단독주택, 농경지 및 자연림이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

* 기호(1) : 본건은 유사 사다리형으로, 대체로 등고 평탄하나 인근은 완만한 경사를 이루는 지역에 소재하며, '단독주택 건부지'로 이용중임. * 기호(3,4) : 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로, '전'상태임.

인접 도로상태

* 기호(1) : 남동측으로 폭 약 5M 정도의 포장도로를 통하여 출입 가능함. * 기호(3) : 북측으로 폭 약 * 기호(4) : 지적도 상 맹지이나 인접필지 등을 통하여 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

* 기호(1) :계획관리지역, 가축사육제한구역(2023-06-23)(상대제한지역 모든축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(0)<물환경보전법> * 기호(3,4) :농림지역, 가축사육제한구역(2023-06-23)(상대제한지역 모든축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2018-02-23)<농지법>, 배출시설설치제한지역(0)<물환경보전법>

제시목록 외의 물건

* 본건 토지 기호 1) 지상에 소유자미상의 제시외물건 기호 ㉠~㉣이 소재함. * 본건 토지 기호 4) 지상에 소유자미상의 제시외물건 기호 ㉤㉥ 및 제시외수목이 소재함.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : --

건물감정평가요항표

건물의 구조

* 기호 2-가) : 일반목구조 목구조지붕 1층건으로, - 외 벽 : 스타코 등 마감. - 내 벽 : 벽지도배, 타일붙임 듬 마감. - 창 호 : 샷시창호임. * 기호 5-나) : 일반목구조 징크지붕 2층건으로, - 외 벽 : 사이딩판넬 등 마감. - 내 벽 : 벽지도배 등 마감. - 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

* 기호 2-가) : 단독주택으로 이용 중임. * 기호 5-나) : 창고 등으로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : --

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함[냉장창고(제시외 건물ㄹ) 매각제외]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31957 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 전북특별자치도 무주군 무주읍 대차리 50-1

토지 면적: 523.00㎡ (약 158평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

용도: 단독주택

건물 면적: 169.42㎡ (약 51평)

건물 제시외 면적: 44.60㎡ (제시외 건물 'ㄹ' 냉장창고 제외)

1.4. 감정가

234,706,400원

1.5. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전북특별자치도 무주군 무주읍 대차리에 위치한 "차산마을" 내 및 남측 인근 지역에 소재합니다. 주변은 단독주택, 농경지, 자연림이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 접근성

기호(1) 토지는 남동측으로 폭 약 5M 정도의 포장도로를 통하여 출입이 가능합니다. 기호(3) 토지는 북측으로, 기호(4) 토지는 지적도상 맹지이나 인접 필지 등을 통하여 출입이 가능할 것으로 보입니다.

2.4. 토지 이용 계획

* 기호(1): 계획관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역.

* 기호(3,4): 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 배출시설설치제한구역.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2024년 09월 02일 접수된 주식회사다성테크의 가압류(접수번호 수원지방법원 2024카단11063)가 말소기준권리이며, 본 경매개시결정(2025타경31957)으로 인해 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위 권리 및 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 별도의 부담이 없을 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

* *: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-05-29

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 김 는 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어, 실제 점유 관계에 대한 추가적인 사실 확인이 필요할 수 있습니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 등기부 현황 요약

* 토지 등기부: 소유권 이전 (김봉영, 김숙자), 주식회사다성테크 가압류 (말소기준권리), 강제경매 (말소) 기록이 있습니다. 등기부 채권 총액은 500,000,000원입니다.

* 건물 등기부: 소유권 보존 (김숙자), 주식회사다성테크 강제경매 (말소기준권리) 기록이 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 농촌 지역의 단독주택지로, 상업적 상권 형성은 미미합니다. 주변은 주로 농경지와 주택이 혼재된 전원생활 단지 형태로, 지역 커뮤니티 기반의 생활권으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설 및 공공 서비스 이용은 무주읍 소재지를 통해 가능합니다. 농촌 지역 특성상 도보로 접근 가능한 편의시설은 제한적일 수 있으며, 차량 이용이 편리한 환경입니다. 자연환경은 우수한 편이나, 도시 지역 대비 생활 인프라 접근성은 낮을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

권리 관계상 인수되는 부담은 없는 것으로 보입니다. 다만, 채무 총액이 감정가를 상회하나 이는 매각으로 소멸될 채무이므로 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 되어 있어, 실제 점유 및 사용 관계에 대한 현장 확인이 필요합니다.

6.2. 물리적 리스크

제시외 건물(냉장창고 제외)이 포함되어 있으며, 건물 노후도, 유지보수 상태, 및 제시외 건물(제시외 건물 'ㄹ' 제외)의 실제 현황에 대한 면밀한 현장 조사가 필수적입니다.

6.3. 입지 리스크

농촌 지역 특성상 지역 개발 가능성, 인구 유입 요인 등이 제한적일 수 있으며, 이는 향후 자산 가치 상승에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 외부 검색 결과, 본건과 직접적으로 연관된 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 농촌 지역 특성상 인근에 축사 등 농업 관련 시설이 존재할 수 있으므로, 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 확인하시기 바랍니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전북 무주군에 위치한 토지 및 단독주택 일괄 매각 건입니다. 권리 관계가 비교적 명확하여 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다. 넓은 토지를 활용한 전원생활이나 주말주택으로의 활용이 가능하며, 제시외 건물 포함 여부 및 건물 상태에 대한 현장 조사가 권장됩니다.

8. 투자 포인트

* 전원생활 또는 주말주택으로 활용 가능한 넓은 토지 보유.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 인한 효율적인 취득.

* 권리 관계 명확으로 인한 낙찰 후 명도 리스크 최소화.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보는 본건과 물건 종류(연립주택) 및 지번이 달라 직접적인 비교가 어렵습니다. 따라서 본건의 예상 입찰가는 감정가, 채권 총액, 토지 가치, 건물 상태 및 지역 시장 상황을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재 감정가: 234,706,400원

현재 등기부상 채무 총액 (말소기준권리 기준): 500,000,000원

채무 총액이 감정가를 상회하나, 이는 매각으로 소멸되는 채무이므로 크게 문제 되지 않을 것으로 보입니다. 다만, 경쟁 입찰 정도에 따라 변동성이 있습니다.

현 시세 파악을 위한 추가적인 유사 단독주택 매물 조사 및 현장 답사가 필수적입니다.

잠정적인 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 80% 수준을 고려할 수 있으며, 초기 제안가로 감정가의 약 75% 수준인 176,000,000원을 제시합니다. 이는 시장 상황 및 현장 답사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.