나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31867 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 500-1 삼호아파트 2동 3층 302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 소재 "유일여자고등학교" 동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 단독주택 등이 소재하는 주택지대로 노변을 따라 근린생활 시설 등이 소재하고 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통 상황은 보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 제3층 제302호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅마감. 내 벽 : 벽지붙임 등. 창 호 : 샷시창호입니다.

이용상태

"아파트"로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 승강기설비, 소방설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로 현황 "아파트부지"로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남서측 소재 현황 폭 약8m 포장도로를 통해 주로 진출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-02-20), 시가지경관지구(일반)(2017-06-30), 소로2류 (폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역(유일여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 전주지방법원 2025타경31867 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 500-1 삼호아파트 2동 3층 302호

용도: 아파트

감정가: 119,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 현대카드

특이사항: 유동화물건, 중복사건

1.2. 소재지 및 건물 정보

주소: 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 500-1 삼호아파트 2동 3층 302호

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 제3층 제302호

건축년도: 1990년 12월 31일

건물면적: 74.20㎡ (약 22.45평)

전용면적: 74.205㎡ (약 22.45평)

분양면적: 제공된 정보에서는 정확한 분양면적 정보 확인 불가. 일반적인 경우 전용면적보다 넓게 책정됩니다.

1.3. 토지 정보

토지면적: 37.52㎡ (약 11.35평)

토지지분: 37.515㎡

토지 이용 상태: 현황 "아파트부지"로 이용 중.

토지 이용 계획: 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역(주거밀집지역), 상대보호구역(유일여자고등학교).

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가에 소재하며, "유일여자고등학교" 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 단독주택 등이 소재하는 주택지대로, 노변을 따라 근린생활시설 등이 분포하고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 남서측 소재 현황 폭 약 8m 포장도로를 통해 주로 진출입합니다. 관내 교통편 및 도로 사정 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통인 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역(주거밀집지역) 및 유일여자고등학교에 대한 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 사건 개요

사건번호: 전주지방법원 2025타경31867 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 현대카드

3.2. 등기부등본 요약

말소기준권리: 을11 근저당권 (신한은행, 2023-12-05, 77,000,000원)

등기부채권 총액: 77,000,000원

주요 권리 내용:

* 소유권 이전: 이재구(1991.02.12), 박태순(2003.11.01), 육현기(2023.12.05), 육현우(2025.11.19, 상속)

* 근저당: 신한은행 (말소기준권리)

* 강제경매: 현대카드 (2025.12.02)

* 임의경매: 신한은행 (2025.12.26)

3.3. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

임대 관계: 미상.

*주의: 임차인 정보가 미상이므로, 실제 임차인이 존재하고 대항력 있는 권리를 보유하고 있는지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 보증금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.*

3.4. 권리 분석 결과

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

지상권: 해당사항 없음.

말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 소재한 인후동1가는 대표적인 주거 밀집 지역으로, 아파트 단지와 단독주택이 주를 이루고 있습니다. 노변을 따라 소규모 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다.

4.2. 잠재적 유해시설 유무

주변 지역에 대한 일반적인 조사 결과, 본건과 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 유해 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 유일여자고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

아파트 단지 내에 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 마련되어 있습니다.

5.2. 교육 환경

유일여자고등학교가 인접해 있어 통학이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법률 및 권리 관계 리스크

* 유동화물건 및 중복사건: 해당 물건은 유동화 자산으로 편입되었거나, 여러 경매 사건이 중복으로 진행될 수 있는 상황입니다. 이는 복잡한 권리 관계나 예상치 못한 변수를 발생시킬 수 있으므로 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황에서 보증금 합계가 0원으로 되어 있으나, 임대 관계가 미상인 점은 잠재적 임차인 문제가 발생할 수 있음을 시사합니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도에 어려움이 발생할 수 있습니다.

6.2. 건물 상태 및 노후화 리스크

건축년도가 1990년으로, 30년 이상 경과한 노후 아파트입니다. 장기수선충당금 부담, 유지보수 비용 발생, 향후 재건축/리모델링 관련 이슈 발생 가능성 등을 고려해야 합니다.

6.3. 시장 및 경제 리스크

현재 제공된 최근 매매 정보는 2026년 6월의 미래 시점 자료입니다. 실제 입찰 시점의 시장 상황 및 전주시 아파트 시세 변동 추이를 면밀히 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 전주시 덕진구의 주거 지역에 위치한 아파트로, 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있습니다. 그러나 30년 이상 경과한 건물 노후화, 유동화 및 중복 사건으로 인한 권리 관계의 복잡성, 임대 관계 미상으로 인한 잠재적 명도 리스크 등은 투자를 결정하기 전에 반드시 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 도심 내 주거 지역에 위치하여 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 인근 교육 시설(유일여자고등학교) 및 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높아 권리 관계가 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례 중 본건과 유사한 면적(74.205㎡)의 매물이 2026년 6월 5일에 100,000,000원에 거래된 점을 참고할 수 있습니다. 감정가는 119,000,000원입니다.

위에서 언급된 잠재적 리스크와 최근 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 108,000,000원 선에서 고려해 볼 수 있습니다. 이 금액은 최근 실거래가와 감정가 사이에서 위험 요소를 감안한 가격이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사와 시장 상황을 추가로 반영하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.