나이스옥션 법원경매 전주 2025타경1080 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 262 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전주 · 평가일 2025.12.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 소재 "전라북도립여성중고등학교" 남측 인근에 위치하며 주위는 학교, 아파트단지 및 근린생활시설이 혼재함.

교통상황

인근에 시내버스승강장 있으며 차량통행 원활함.

형태 및 이용상태

부정형, 상업용

인접 도로상태

본건 서측으로 왕복6차선 , 남측으로 노폭 약 4미터 포장도로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1)일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만) (저촉) 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 준보전산지<산지관리법> 산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의 지적재조사사업지 구(2022-04-15) 2)제2종일반주거지역 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률> 지적재조사사업지구(2022-04-15)

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

2) 시멘트벽돌조 슬래브지붕, 단층 3) 경량철골조 조적조(연와조) 칼라강판, 스라브지붕 단층

이용상태

2,3) 공부상 용도는 근린생활시설이나 현황 공실상태임.

설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨 "사진용지"와 같이 철거진행중인 상태임.

물건 비고

- 일괄매각, 목록2, 3은 벽체 일부가 훼손되고 건물 내외부 상태가 불량하여 건물 철거 진행중인 것으로 판단되는 바, 입찰시 참고 바람

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 전주지방법원 2025타경1080 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 262

* 용도: 근린생활시설 (제1종 및 제2종)

* 감정가: 2,204,988,480원

* 토지면적: 749.00㎡ (약 226.62평)

* 건물면적: 458.85㎡ (약 138.83평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 박

* 현황: 건물 철거 진행 중

2. 입지조건

* 주위환경: "전라북도립여성중고등학교" 남측 인근에 위치하며, 학교, 아파트 단지, 근린생활시설이 혼재하는 지역임.

* 교통: 인근에 시내버스승강장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 통행도 원활함.

* 접근성: 본건 서측으로는 왕복 6차선 도로, 남측으로는 노폭 약 4미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호함.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)에 해당함. 또한 가축사육제한구역 및 준보전산지, 지적재조사사업지구로 지정되어 있음.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 5월 30일 접수된 남양주신용협동조합과 전주중산신용협동조합의 근저당권 (을28, 을36)임.

* 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 지상권, 가압류, 압류, 강제경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 총 채무액: 등기부채권 총액 1,750,000,000원 (근저당 1,620,000,000원, 가압류 130,000,000원 포함)

4. 상권분석

* 주변 상업시설: 근린생활시설 지역으로, 학교 및 주거지역과 인접하여 안정적인 배후 수요 확보가 가능함.

* 잠재력: 다양한 용도의 근린생활시설이 혼재되어 있어, 향후 재건축 또는 리모델링 시 다목적 상가로 활용 가능성이 있음.

5. 생활정보

* 주변 시설:

* 교육 시설: 전라북도립여성중고등학교 인근에 위치함.

* 주거 시설: 주변에 다수의 아파트 단지가 형성되어 있음.

* 편의 시설: 근린생활시설 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됨.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색으로는 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

* 건물 상태: 벽체 일부 훼손 및 내외부 불량 상태로, 현재 건물 철거가 진행 중이라는 점은 큰 리스크 요인임. 이는 건축비 상승 및 공사 기간 지연으로 이어질 수 있음.

* 철거 비용: 철거 진행 중인 건물의 잔여 철거 또는 신축 시 상당한 비용이 발생할 수 있음.

* 건축 관련 규제: 일반상업지역, 제2종일반주거지역 등 복합적인 용도지역에 속하므로, 신축 시 건축법 및 조례에 따른 제한 사항 확인 필요.

7. 종합 의견

* 본 물건은 전주시 덕진구 송천동의 근린생활시설로, 현재 건물 철거가 진행 중인 상태임.

* 토지 자체는 양호한 입지 조건을 갖추고 있으나, 건물 상태의 심각성과 철거 진행 중이라는 점이 가장 큰 부담으로 작용함.

* 토지/건물 일괄매각 대상이며, 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되므로 권리상 문제는 없어 보임.

* 본 건은 사실상 나대지 또는 철거 후 신축을 전제로 접근해야 하는 물건으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 입지: 전주 송천동 지역의 우수한 접근성 및 배후 수요.

* 개발 가능성: 현재 건물의 철거를 감안할 때, 토지를 활용한 신축 또는 재개발을 통한 가치 상승 잠재력 보유.

* 합리적 가격: 철거 위험 및 비용을 고려하여 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 경우, 투자 가치 기대 가능.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 2,204,988,480원

* 고려사항: 건물 철거 비용, 신축 또는 재건축 예상 비용, 지역 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 함.

* 추정: 현재 감정가는 건물을 포함한 가치이나, 철거 진행 및 건물 상태 불량을 감안할 때, 토지 가치 및 철거 후 신축 잠재력을 중심으로 접근해야 함. 구체적인 입찰가 산정은 추가적인 건축 및 철거 비용 분석이 필수적이며, 보수적으로 접근할 경우 감정가의 60~70% 수준에서 검토해 볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 개별 낙찰자의 투자 성향에 따라 달라질 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.