나이스옥션 법원경매 전주 2025타경32010 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 팔복동2가 24-14 세원아파트 8층 810호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지덕감정 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전북특별자치도 전주시 덕진구 팔복동2가 소재"팔복동주민센터"남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 및 연립주택등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 일반적인 교통조건은 보통 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 슬래브 지붕 8층 8층 810호로서 외벽 :몰탈위 펜인팅등 마감 내벽 :벽지 및 타일등 마감. 창호 :삿시창호

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수 시설,승강설비, 소방설비등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 토지로서"아파트"건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남측 약 7m 정도의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 가축사육제한구역.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 :미상입니다. 기 타 :없습니다.

물건 비고

신청채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 동의(2026.5.27.자 대항력포기서 제출)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경32010 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 팔복동2가 24-14 세원아파트 8층 810호

용도: 아파트

감정가: 41,000,000원

토지면적: 27.60㎡ (약 8.35평)

건물면적: 41.64㎡ (약 12.60평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

* SGI 인수조건 변경, 공동담보 물건입니다.

* 신청채권자는 매수인에게 임대차보증금반환청구권 중 배당받지 못하는 잔액에 대한 포기 및 임차권등기 말소를 동의하였습니다 (2026.5.27.자 대항력포기서 제출).

2. 입지조건

2.1. 건축물 정보

* 본 물건은 세원아파트 8층 810호에 해당합니다.

* 구조: 철근콘크리트벽식구조 슬래브 지붕

* 준공일: 1999년 6월 30일

* 전용면적 41.64㎡ (약 12.60평)이며, 공급면적은 이보다 넓습니다.

* 총 99세대, 1개 동, 최고 8층 규모의 아파트입니다.

2.2. 위치 및 주위환경

* 전북특별자치도 전주시 덕진구 팔복동2가 소재 "팔복동주민센터" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 단독주택 및 연립주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 도로명 주소: 전북특별자치도 전주시 덕진구 추천5길 8 (팔복동2가).

2.3. 교통 및 도로

* 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 일반적인 교통 조건은 보통입니다.

* 남측 약 7m 도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 준공업지역, 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 가압류 (2022.11.10.자)

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 집합건물 등기부상 권리 총액: 58,348,273원.

3.2. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임차인 현황: 한국토지주택공사 (보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2018-10-31, 확정일자 2018-10-15)

* 해당 임차인은 대항력이 없으며, 신청채권자의 임차권 말소 동의로 인해 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아도 됩니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 주거지역 내에 위치하며, "팔복동주민센터" 인근으로 기본적인 행정 및 생활 편의시설 접근이 가능합니다.

* 주변에 산업단지가 인접해 있어 직주근접의 수요가 있을 수 있습니다.

* 상업 시설에 대한 상세 정보는 제한적이나, 준공업지역임을 감안할 때 상업 기능은 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스 정류장 이용이 용이합니다.

* 편의시설: "팔복동주민센터"가 인근에 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다. (추가적인 대형 마트, 병원 등 편의시설 정보는 현장 확인 또는 추가 조사 필요)

* 교육시설: 전주덕일초등학교 (A등급, 0.5km), 전주덕일중학교 (B등급, 0.6km)가 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 최근 검색 결과상 전주 지역 공원 인근에서 생활 쓰레기 무단 투기 관련 문제가 제기되었으나, 본 물건지와의 직접적인 관련성은 확인되지 않았습니다. 또한, 전주권 광역 소각 시설이 상림동에 위치하나, 이는 본 물건지와는 거리가 있는 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

* SGI 인수조건 변경 및 공동담보: 관련 사항에 대한 정확한 인수 조건 및 말소 여부 확인이 필수적입니다. 경매 절차 진행 과정에서 추가 정보 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획: 준공업지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 연식: 1999년 준공되어 2026년 기준 27년차의 아파트로, 건축물의 노후화 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 전주시 덕진구 팔복동에 위치한 아파트로, 감정가 41,000,000원에 비교적 저렴하게 진행되는 경매 물건입니다.

* 권리 분석상 임차인의 대항력이 없고, 신청 채권자가 임차권 말소에 동의하여 보증금 인수 부담이 없어 명확한 권리 분석으로 안전하게 접근 가능한 물건으로 판단됩니다.

* 다만, SGI 인수조건 변경 및 공동담보 관련 사항은 추가적인 면밀한 검토가 필요하며, 준공업지역 및 가축사육제한구역이라는 토지이용계획은 향후 재산권 행사 시 고려해야 할 부분입니다.

* 주변 시세 대비 저평가 가능성이 있으며, 인근 산업단지 등을 고려할 때 임대 수요도 있을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리 분석: 임차인의 대항력이 없고, 신청 채권자의 협조로 보증금 인수 부담이 없어 권리 관계가 명확합니다.

* 저렴한 감정가: 41,000,000원의 감정가는 현재 시장 상황에서 충분히 매력적인 가격대입니다.

* 생활 인프라: 주민센터, 버스 정류장 등 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 41,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본 물건의 예상 입찰가는 주변 시세, 본 물건의 상태, 향후 활용 가능성, 그리고 SGI 인수조건 변경 및 공동담보와 같은 특수 물건 정보를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적의 세원아파트 매매가는 2026년 기준 약 2,700만원에서 4,200만원 사이로 파악됩니다.

* 본 건은 감정가가 4,100만원으로, 최근 실거래가 범위 내에 있으며, 권리상 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 유찰 가능성을 염두에 두고 감정가의 70~80% 수준부터 시작하여 현장 조사를 통해 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.