나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31981 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동2가10-14 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성일감정 · 평가일 2025.12.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동2가 소재 "우석대학교부속한방병원" 남 동측 인근에 위치하는 토지로서, 주위환경은 남,북,동측 3면이 임야로 둘러쌓인 임야 하 단부에 조성된 소규모의 빌라단지로 형성되어 있으며, 주거지대로서의 주위환경은 무난한 편입니다.

교통상황

본건 토지 서측과 북서측 인근에 선너머3길과 어은로가 지나고 있음으로, 도로연계계통 이나 대중교통 편의성 등으로 보아 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.

형태 및 이용상태

기호 1) 지형 대채로 부정형의 지세 평탄한 토지로서 현황 "도로"로 이용 중입니다. 기호 2) 지형 대체로 사다리형의 지세 평탄시되는 토지로서 현황 "일부 전으로도 사용되나 사실상 주거나지"상태입니다.

인접 도로상태

기호 1) 남서측으로 왕복2차선의 포장도로와 접합니다. 기호 2) 본건 토지 남서측으로 노폭 약6m 정도의도로인 기호1)토지와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 제1종일반주거지역(2022-09-15), 소로1류(폭 10m∼12m)(접함),,가축사육제한구역 (2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 상대보호구 역(우석대학교(한의학과분관))<교육환경 보호에 관한 법률>. 절대보호구역(우석 대학교(한의학과분관))<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<전라 북도지정문화재보호조례> 기호 2) 제1종일반주거지역(2022-09-15), 소로1류(폭 10m∼12m)(접함),,가축사육제한구역 (2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 상대보호구 역(우석대학교(한의학과분관))<교육환경 보호에 관한 법률>. 역사문화환경보존지 역<전라북도지정문화재보호조례>

제시목록 외의 물건

본건 기호2) 토지상에는 자연석 등 이동이 가능한 제시외 물건 1식이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 이해관계인 부재로 임대관계 등 기타사항은 조사하지 못했습니다. 2) 본건 기호1)토지의 당해사건 당사자의 공유지분은 귀제시목록에는 76/1764로 기재되어 있으나, 등기사항일부증명서에는 38/882로 등재되어있으므로 등기사항일부증명서에 표 기된 내용데로 공유지분표시를 하였습니다.

물건 비고

1.일괄매각
1.목록1. - 지분매각
1.목록2.는 제1종일반주거지역으로 농지취득자격증명 불요함
1.목록1.은 지목 및 현황이 도로이므로 그 제한의 정도를 감안하여 감정평가함
1.목록2 토지에 소재하는 자연석 형태 등의 제시외 물건은 이동성이 있어 감정 안함(매각 제외)
1.인접 토지 상호 간의 토지 경계가 불분명함
1.매각대상 부동산 중 일부에 대한 공유자는 우선매수권을 행사할 수 없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31981 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 전OOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동2가 10-14

지목: 전

감정가: 250,396,000원

토지 전체 면적: 1162.00㎡ (약 351.50평)

토지 지분 면적: 318.0142㎡ (약 96.20평)

건물 면적: 해당 없음 (0.00㎡)

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

1.3. 매각 조건 및 특이사항

매각 구분: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 공동담보, 농지취득자격증명

주의사항:

* 일괄매각 (기호1, 기호2 토지)

* 목록1 (도로)은 지목 및 현황이 도로이므로 제한 정도를 감안하여 감정평가함

* 목록2 (주거나지)는 제1종일반주거지역으로 농지취득자격증명 불요함

* 목록2 토지 상 자연석 등 제시외 물건은 이동성이 있어 매각 제외

* 인접 토지 상호 간 토지 경계 불분명

* 매각 대상 부동산 중 일부에 대한 공유자는 우선매수권을 행사할 수 없음 (이는 공유자 우선매수 신고와 관련된 세부 조항일 수 있습니다)

* 기호1 토지 지분 표시는 등기사항전부증명서상 38/882로 확인됨

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건 토지는 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동2가에 위치하며, '우석대학교부속한방병원' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 남, 북, 동측 3면이 임야로 둘러싸인 임야 하단부에 조성된 소규모 빌라단지로 형성되어 있어, 주거지대로서의 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 상황

토지 서측과 북서측 인근에 선너머3길과 어은로가 지나고 있어 도로 연계 체계 및 대중교통 이용 편의성은 일반적인 교통 상황으로 무난한 편입니다.

2.3. 인접 도로 상태

기호 1) 토지는 남서측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접합니다.

기호 2) 토지는 본건 토지 남서측으로 노폭 약 6m 정도의 도로인 기호 1) 토지와 접합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 기호 1)

* 용도지역: 제1종일반주거지역 (2022-09-15)

* 도로: 소로1류 (폭 10m∼12m, 접함)

* 기타 제한: 가축사육제한구역 (주거밀집지역), 상대보호구역 (우석대학교), 절대보호구역 (우석대학교), 역사문화환경보존지역

* 기호 2)

* 용도지역: 제1종일반주거지역 (2022-09-15)

* 도로: 소로1류 (폭 10m∼12m, 접함)

* 기타 제한: 가축사육제한구역 (주거밀집지역), 상대보호구역 (우석대학교), 역사문화환경보존지역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2019년 5월 10일에 접수된 전주덕진신용협동조합의 근저당권 (권리금액: 228,000,000원)입니다.

3.2. 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 등기부상 권리는 없습니다. 이는 본건 경매로 인해 모든 권리(근저당, 지상권, 가압류 등)가 말소될 예정임을 의미합니다.

3.3. 인수되는 권리 및 임차인 현황

* 인수되는 권리: 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 등기부 요약

* 총 채권액: 314,160,795원

* 주요 권리 관계:

* 소유권이전 (2015-10-22)

* 공유자전원지분전부이전 (2019-05-07)

* 근저당권 (전주덕진신용협동조합, 2019-05-10, 말소기준)

* 지상권설정 (전주덕진신용협동조합, 2019-05-10, 말소)

* 근저당권 (박노준, 2023-02-22, 말소)

* 가압류 (원광신용협동조합, 2025-07-01, 말소)

* 임의경매개시결정 (전주덕진신용협동조합, 2025-12-01, 말소)

* 가압류 (스마트저축은행, 2025-12-08, 말소)

4. 상권분석

본건 토지가 위치한 중화산동2가는 주위 환경이 임야로 둘러싸인 소규모 빌라 단지를 형성하고 있습니다. 인근에 우석대학교부속한방병원이 있어 의료시설 이용이 편리하며, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 환경에 적합한 지역입니다. 상업 시설보다는 주거 기능이 강화된 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건 토지는 소규모 빌라 단지 인근에 위치하며, 3면이 임야로 둘러싸여 있어 비교적 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 교통 및 편의시설

* 교통: 선너머3길과 어은로 등 주요 도로와 인접하여 교통이 편리합니다. 대중교통 이용 또한 무난한 편입니다.

* 편의시설: 인근에 대학병원 (우석대학교부속한방병원)이 위치하고 있으며, 주거지역 특성상 기본적인 편의시설 접근성은 양호할 것으로 예상됩니다.

5.3. 주변 환경

인근 지역은 주거 시설과 함께 자연 환경(임야)이 조화를 이루고 있습니다. 다만, 검색 결과 상으로는 중화산동 지역에 재개발 등으로 인한 대규모 무단 쓰레기 투기 문제가 발생하여 주민들이 고통받고 있다는 내용도 확인되었습니다. 현재 본건 토지 자체와 직접적인 연관성은 파악되지 않으나, 해당 지역의 전반적인 환경에 대한 참고 사항으로 볼 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

본건은 토지 전체가 아닌 일부 지분만이 매각 대상이므로, 매수 후 토지 사용 및 관리에 있어 다른 공유자와의 협의가 필요할 수 있습니다. 이는 향후 재산권 행사 시 제약이 될 수 있습니다.

6.2. 토지 경계 불분명

인접 토지와의 경계가 불분명하다는 점은 향후 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 정확한 경계 확정을 위한 측량이 필요할 수 있습니다.

6.3. 도로 현황 토지

기호 1) 토지의 경우 지목 및 현황이 '도로'로 이용되고 있어, 해당 토지의 소유권 행사에는 사용 및 통행과 관련된 제한이 따를 수 있습니다.

6.4. 공유자 우선매수 신고

공유자 우선매수 신고가 접수되었다는 점은, 낙찰 후에도 공유자와의 관계 설정이 중요할 수 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 전주시 완산구 중화산동2가 소재의 토지 일부 지분 매각 건으로, 제1종일반주거지역에 속해 있어 주거 용도로 활용 가능성이 있습니다. 인근에 대학병원 등 편의시설이 있고 교통 여건도 무난한 편입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 상태입니다. 그러나 토지 지분 매각, 도로로 이용되는 필지 포함, 불분명한 토지 경계, 공유자 우선매수 신고 등은 본건 취득 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 소유권 이전 및 근저당 등 모든 권리가 말소되는 깨끗한 권리 관계

* 주거 지역으로 분류되어 향후 개발 가능성 보유

* 우석대학교부속한방병원 인접으로 잠재적 가치 상승 요인

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 250,396,000원이나, 이는 토지 전체에 대한 감정가일 수 있습니다. 실제 매각 대상은 토지 일부 지분(318.0142㎡)이므로, 정확한 예상 입찰가는 해당 지분의 실질 가치, 주변 시세, 경쟁 입찰 현황, 그리고 상기 언급된 리스크 요인(지분매각, 경계 불분명 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수해야 할 보증금이나 임차인이 없어 별도의 인수 부담은 없습니다. 입찰 참여 전, 해당 지분의 정확한 가치를 평가하고 리스크를 충분히 검토하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.