나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31983 [1] 전북특별자치도 김제시 금산면 용산리 947-1 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동산 · 평가일 2025.12.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 김제시 금산면 용산리 소재 "용반마을"과 봉남면 평사리 소재 "주자 마을" 사이에 위치하며, 주위는 경지정리된 답이 주를 이루는 순수농촌지대임.

교통상황

서측 약350미터 거리에 버스승강장 소재 봉람로가 진행하고, 호남고속도로 금산사I.C 북동측 약800미터 거리에 위치하며, 1번국도(선비로) 봉은교차로에서 북동측 직선거리 약1.4KM 거리 에 위치하며, 북측으로 버스승강장 소재 2차선도로(용산로)와 접하며, 북측으로 길이 약10미 터, 폭 약1미터 교량으로 연결하여 직접출입 가능함.

형태 및 이용상태

가장형의 토지로서 지반 평탄한 창고용건부지임.

인접 도로상태

북측으로 폭 약8미터 아스팔트포장도로 및 동측으로 폭 약3미터 콘크리트포장도로와 접하는 각지로서 북측 교량연결 및 북서측 진입도로와 접하며 출입조건은 양호한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(2023-12-21)(일부제한지역 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>임.

제시목록 외의 물건

바닥에 대형차량출입용 콘크리트시설 되어있고, 북부도로와 연결되는 10×11M 교량, 북서부 경계부 일부에 약30미터 강판담장 드이 되어있는 바 토지의 부합물로 간주하고 토지에 포함 평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 자동차부속품 공급 업체에 임대중인 것으로 조사되나 임대관계는 미상임. - 기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2,3(가,나) 2동 동일한 구조로 동시에 건축(2010.12.03)된 건물로서 일반철골구조(H-BOO M 300*150m/m) 샌드위치판넬지붕 단층으로서 기호3(나)는 내부 서측에 사무실, 동측에 식당 을 조성하여 사용중이며, 내외벽 : 강판, 창호 : 하이새시, 바닥 : 콘크리트, 출입문 : 미닫이레일도어임.

이용상태

기호2(가) 창고, 기호3(나) 창고, 사무실 식당 등임.

설비내역

기호2(가) 별도의 설비 확인되지 아니함. 기호3(나) 위생 급.배수설비 되어있음.

부합물 및 종물

제시외건물 ㉠~㉦이 소재(지적 및 건물개황도 참조)함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : 기호3(나) 부합물 및 종물은 본체의 처분에 종속하므로 현상을 기준으로 평가 하였으나 실제 소유자는 미상이므로 확인이 필요함. 기계기구: 기호2,3(가,나) 지붕에는 공장 및 광업재단저장법 제6조 기계기구목록<제2020-244 호>태양광 발전설비의 채광판이 분산하여 설치되어 있으며, 인버터는 기호2(가) 건물 서측에 설치되어 있으며 정상가동중으로 확인됨.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물(㉠,㉢,㉣,㉥) 및 기계기구 1식 포함
2. 이동가능한 콘테이너 창고 3동(㉡,㉤,㉦)은 매각에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 전주지방법원 2025타경31983 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 김제시 금산면 용산리 947-1 (신주소: 전북특별자치도 김제시 용산로 38)

* 용도: 창고시설

* 감정가: 722,176,000원 (7억 2천 2백 17만 6천원)

* 토지면적: 2872.00㎡ (약 868.85평)

* 건물면적: 990.00㎡ (약 299.46평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 전OOOOOOO (전주김제완주축산업협동조합으로 추정, 등기부 근저당권자)

* 특이사항: 대항력 있는 임차인 존재. 제시외 건물(㉠,㉢,㉣,㉥) 및 기계기구 1식 포함 매각. 이동 가능한 콘테이너 창고 3동(㉡,㉤,㉦)은 매각에서 제외.

1.1. 입지조건

* 본 물건은 전북특별자치도 김제시 금산면 용산리에 위치하며, "용반마을"과 "주자 마을" 사이에 자리 잡고 있습니다.

* 주위는 경지정리된 답이 주를 이루는 순수 농촌 지대로서, 지반이 평탄한 창고용 건부지입니다.

* 교통망으로는 서측 약 350m 거리에 버스승강장이 있는 봉람로가 있고, 호남고속도로 금산사 IC 북동측 약 800m, 1번국도(선비로) 봉은교차로 북동측 약 1.4km 거리에 위치하여 접근성이 양호한 편입니다.

* 북측으로 버스승강장이 있는 2차선 도로(용산로)와 접하며, 북측으로 약 10m 길이, 약 1m 폭의 교량으로 연결되어 직접 출입이 가능합니다.

* 인접 도로 상태는 북측 폭 약 8m 아스팔트 포장도로와 동측 폭 약 3m 콘크리트 포장도로와 접하고 있으며, 북측 교량 연결 및 북서측 진입도로와 접하여 출입 조건이 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 3월 28일 접수된 전주김제완주축산업협동조합의 근저당권 (을3)입니다.

* 말소기준권리보다 늦은 날짜의 권리들은 대부분 말소될 예정입니다. 등기부등본상 대부분의 권리가 말소 처리되어 있어 권리관계가 비교적 명확한 편입니다.

* 소유권 이전: 오홍택 (갑2, 2020-04-13)

* 임의경매 개시 결정: 전주김제완주축산업협동조합 (갑10, 2025-12-01) - 말소

* 임차인 현황

* 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,200,000원

* 전입/사업일자: 2017-01-20

* 대항력: 없음

* 비고: 배당신고일자 없음

* 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2019-01-08

* 대항력: 없음

* 비고: 배당신고일자 없음

* 농업회사법인유한회사한우야, 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2016-03-17

* 대항력: 있음

* 비고: 배당신고일자 없음

* 주의: 해당 임차인은 대항력은 있으나, 보증금 및 차임 정보가 0원으로 기재되어 있습니다. 실제 임대차 관계 및 보증금/차임 지급 여부, 명도 협의 가능성 등을 면밀히 확인해야 합니다. 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다.

* 주식회사금마이엔지

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,200,000원

* 전입/사업일자: 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 2026-02-04

* 대항력: 없음

* 비고: 배당요구 종기일이 2026년 2월 4일이므로 배당을 받을 수 있을 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 김제시 금산면의 농촌 지역에 위치하며, 주변은 주로 농경지와 소규모 마을로 이루어져 있습니다.

* 인근에 대규모 산업단지나 상업 시설은 확인되지 않으나, 1번 국도와 호남고속도로 IC가 인접해 있어 물류 이동에는 유리한 입지입니다.

* 임차인이 자동차 부속품 공급 업체에 임대 중인 것으로 조사되어, 해당 업종의 특성상 지역 내 또는 인근 지역의 산업 활동과 연관성이 있을 것으로 추정됩니다.

* 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 본 물건은 농촌 지역에 소재하므로, 주변 편의시설이나 생활 인프라는 제한적일 수 있습니다.

* 가장 가까운 마을인 "용반마을" 및 "주자 마을"과 인접해 있으나, 상업 시설이나 주요 생활 편의 시설은 김제 시내 또는 인근 읍면 지역으로 이동해야 접근 가능할 것으로 보입니다.

* 북측으로 버스 승강장이 있어 대중교통 이용은 가능하나, 운행 빈도는 낮을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(농업회사법인유한회사한우야, 박 )의 존재: 해당 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 표기되어 있으나, 실제 임대차 관계 및 잠재적 명도 저항 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 기계기구: 일괄 매각에 포함되나, 실제 상태 및 가치를 직접 확인해야 합니다.

* 이동 가능한 콘테이너 창고 제외: 매각 제외 대상물에 대한 명확한 확인 및 인도가 필요합니다.

* 지목은 '창고시설'이나, 주변이 농촌 지역임을 감안할 때, 향후 사업 확장 또는 용도 변경 시 인허가 관련 검토가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 전주지방법원 2025타경31983호로 진행되는 김제시 금산면 소재 창고시설입니다.

* 토지 및 건물 면적이 넓고, 주요 도로 및 고속도로 접근성이 뛰어나 물류 및 유통 시설로서의 잠재력이 있습니다.

* 대부분의 권리가 말소되어 권리관계가 비교적 깨끗한 편이나, 대항력 있는 임차인과의 명도 문제는 가장 신중하게 접근해야 할 부분입니다.

* 농촌 지역의 특성상 주변 환경은 조용하나, 생활 편의 시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 및 건물 면적: 사업 확장에 유리한 조건입니다.

* 우수한 접근성: 고속도로 및 주요 국도 인접으로 물류 이동 효율성이 높습니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이후의 권리들이 대부분 소멸되어 안전한 거래가 가능합니다.

* 현재 자동차 부속품 업체 임대 중: 임대 수익 발생 가능성이 있으며, 관련 업종의 배후 수요가 있음을 시사합니다.

* 제시외 건물 및 기계기구 포함: 추가적인 자산 가치 확보가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 722,176,000원

* 인수 보증금: 0원 (관련 임차인 정보에 따라 0원으로 판단)

* 산정 근거:

* 본 물건은 감정가가 7억 2천만원대로 상당한 금액입니다.

* 대항력 있는 임차인이 있으나 인수 보증금이 0원이므로, 명도 비용 및 협상 가능성을 고려하여 감정가 이하에서 신중하게 접근해야 합니다.

* 다만, 물건의 실제 상태, 현 임차인과의 명도 난이도, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 권장 입찰가 범위: 650,000,000원 ~ 700,000,000원 (이는 일반적인 가이드라인이며, 현장 조사 및 추가적인 권리 분석 후 조정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.